월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 용인시 수지구 (21') |
두 번째 후보 지역 | 용인시 기흥구 (33') |
세 번째 후보 지역 | 수원 영통구 (24') |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 내 집 마련으로 우리 부부가 함께 출근이 할 수 있는 지역의 한계가 존재 했다.
예산은 대략 9억으로 잡았다. 대략적인 평균가를 알 수 있어서 좋았지만, 수지구 주변으로는 가격이 높은곳은 분당구 낮은곳은 기흥구 영통구로 보였다.
우선 부부의 교통을 생각하면 수지구가 가장 좋아서 1순위로는 수지구로 선정을 하였다.
수지구를 제외하고 기흥구나 영통구를 생각한다면 평균가이기 때문에 예산 내에서는 조금 더 수지구에 붙어있거나 역세권의 단지를 생각 해 볼 수 있을거 같다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 대주 한신 아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 용인시 수지구 죽전동
- 연식: 1998년
- 세대수: 311세대
- 평형 : 24평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 20km
- 강남역까지 소요시간: 42분 (버스1회, 신분당성1회)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 19분 (버스 2회), (지하철 이용시 ( 지하철 환승 2회(신분,2호)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 (버스1회, 신분,9호선 환승2회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나:1시간 57분 (버스1회, 지하철2회(수인분당, 인천1), 월판선 개통시 1시간 내외 예상 (버스1회, 지하철4회) 배우자: 1시간20분 (도보17분, 버스1시간) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 신세계, 이마트 (600m), 이마트 (3km) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 죽전중 90%, 대지중 90%
- 학원가 유무: 내대지마을 (54) 보정동 학원가 (88) 수지구청역 학원가(143) 이용가능.
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.5억
4)가치평가 및 결론
-교통 A : 내 직장와 배우자의 직장의 거리가 1시간 30분~ 2시간 사이다. 시간상으로는 불편하지만, 한 노선의 길이에 대한 비율이 크기 때문에 여러번 환승에 대한 부담은 적다.
-학군 A : 대지중은 (90%) 까지의 거리는 9분이며 대지초도 마찬가지이다. 학원가는 수지구청 학원가 혹은 보정동쪽 학원가도 충분히 이용이 가능할 듯 하다.
-환경 A: 백화점으로는 신세계 마트로는 이마트를 이용이 가능하고 주변 환경으로는 유흥상권은 없었다.
-종합: 내 집 마련으로는 기본적으로 이 정도 시간을 고려하고 있었다. 단지의 규모는 300세대 정도로 작지만 단지 앞의 상권은 생활 상권으로 이용하기에는 충분해 보였다. 유흥상권이 보이지 않아서 좋았고 초등, 중등까지의 거리가 가까웠다. 다만 수지구 자체의 가격이 오름으로써 6월까지 거래량이 많았다가 9월까지 8.5억에 머물고 있다.
단지 2. 단지명 동부 아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 용인 수지구 풍덕천동
- 연식: 1995년
- 세대수: 612세대
- 평형 : 23평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 19.5km
- 강남역까지 소요시간: 44분 (지하철 1회 신분당선)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 9분 (버스1회) 1시간 11분 (지하철 3회, 신분,9호,1호)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 2분 (지하철 2회, 신분, 9호)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 2시간 4분 (버스1회 지하철 2회), 월판선 개통시, 1시간 내외 (지하철4회) 배우자 1시간 25분 (버스1회) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트, 신세계 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 수지중 (91%)
- 학원가 유무 : 수지구청 학원가 (143)
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.4억
4) 가치평가 및 결론
-교통 A : 내 직장와 배우자의 직장의 거리가 1시간 30분~ 2시간 사이다. 시간상으로는 불편하지만, 한 노선의 길이에 대한 비율이 크기 때문에 여러번 환승에 대한 부담은 적다.
-학군 A : 수지중은 (91%) 까지의 거리는 12분이다. 수지구내에서는 수지 구청 학원가가 좋다. 걸어서 충분히 이용이 가능할 듯 하다.
-환경 A: 백화점으로는 신세계 마트로는 이마트를 이용이 가능하고 주변 환경으로는 유흥상권은 있지만 상권이 크게 발달되어 있다.
-종합: 내 집 마련으로는 기본적으로 이 정도 시간을 고려하고 있었다. 단지의 규모는 600세대가 넘는다. 다만 리모델링 이슈가 있어서 분담금과 나가서 살아야하는 리스크가 있다. 상권은 수지구청역 주변으로 많은 상권들이 모여 있고 유흥상권이 있는 구역도 있지만 양질의 상권과 학원가가 더 많았다. 중등까지의 거리가 가까웠다. 10월까지 거래가 되고있다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 연식은 대주한신아파트가 동부 아파트보다 3년 늦게 지어졌지만 둘 다 구축으로 이루어져 있어서 큰 의미는 없을듯하다.
교통적으로는 대주 한신아파트가 앞서있지만 강남까지 2분을 앞서 있어 비슷하다 보고 주변 환경을 봐야겠다.
환경적으로는 백화점은 신세계 백화점을 이용할수 있다. 거리상 대주 한신이 더 가깝지만 3km내에 위치하여 동부아파트에서도 이용할수 있다.
비선호시설은 둘다 없다.
중학교 같은 경우 대주한신은 대지중 90%, 동부는 수지중 91%에 갈 수 있다. 다만 학원가의 경우 수지구청에 143개의 학원가가 있어서 동부아파트에서 도보로 이용할수 있다. 호가는 동부아파트가 0.3억이 더 비싸다. 다만 최근 실거래가는 동부가 더 낮다.
대주한신 같은 경우에는 7월 이후부터 거래량이 줄어들고 최근 2개월간 거래가 없다. 동부아파트의 경우 꾸준히 거래건이 찍히고 있다.
결론: 용인 수지구는 외부의 수요를 이끌정도의 환경과 학군을 가지고 있지 않다. 그러므로 교통이 우선적으로 되어야 한다. 교통을 중심으로는 대주한신이 2분더 빠르다. 2분의 차이면 환경과 학군을 생각해봐야 한다.
환경은 이마트와 신세계 그리고 유흥시설이 거이 없는 대주 한신이 유리할듯하다. 하지만 동부아파트에서도 신세계와 이마트를 차량으로 충분히 이용 할수 있다. 동부아파트 주변에는 리모델링 혹은 재건축 이슈로 계속된 신축들이 들어올 예정이다. 더불어 주변 신축 환경에 의하여 좋은 환경을 갖출 것이며 동부아파트 또한 리모델링 예정이다.
학군의 경우 수지구청의 학원가가 주변에 유흥시설도 없고 도보로 이용 할 수 있어 동부아파트 유리한 수요이다.
다만 동부아파트의 경우 리모델링 이슈로 인해 분담금과 다시 이주를 해야한다는 리스크가 있어 조심스럽게 봐야한다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지의 최근 거래가와 호가가 비슷하였다. 가격이 비슷한 이유가 리모델링 이슈으로 추측이 된다.
리모델링의 경우의 들어갈 돈을 생각하여 감당이 가능하면 동부아파트로 결정하는게 맞다. 다만 대주한신아파트 주변에도 유흥상권이 없었고 단지 임장시에도 나쁜점이 없었기 때문에 가격이 안된다면 대주한신아파트도 고려해볼만한 단지였다.
