월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
두 번째 후보 지역 | 수원시 장안구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 저는 화성시 향남, 와이프는 서울 장한평역으로 출근을 하고 있어서 우리가 살 수 있는 지역이 어디인가 고민하게 되었고, 향후 2세를 생각하고 와이프가 육아 휴직, 또는 휴직할 것을 대비하여 수원을 1순위로 뽑게 되었다. 나는 자차로 30~40분, 와이프는 자차로 1시간 거리이기에 적합하다. 또한 향후 자산 상승 가치를 생각했을 때도 수원이라는 입지는 괜찮다고 생각했긴에 수원시를 1순위로 생각하게 되었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명: 매탄주공 그린빌 3단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 수원시 영통구 동탄원천로915번길 36
- 연식: 2002.05
- 세대수: 656세대
- 평형 : 32평형 / 계단식, 방3,욕실2
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 26.79km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 10분 (환승 1회 , 지하철)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 23분 (환승 1회, 지하철)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 15분 (환승 2회, 지하철)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 (자차 41분, 29.5km) , 와이프 (자차 1시간 5분, 42.5km) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 수원시 재활용센터 (2.5KM정도 떨어져있음)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 아울렛 1, 대형마트 4 / 아주대 병원 근접 (3KM 이내) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 매탄중 (90%), 매현중 (82%)
- 학원가 유무 : 학원수 63개 (학군지라기 보단 , 여러 상권이랑 복합적으로 섞여있음)
3) 가격
- 평형 정보: 32평형, 계단식 ,방3,화2
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억 ~ 6.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.2억
4)가치평가 및 결론
전체적으로 봤을때 매우 균형이 있는 매물인것 같다. 추가적으로 교통의 호재가 있지는 않지만, 매우 육각형의 도시이지 않나? 생각이 든다. 편의 시설도 골고루 있고, 그렇다고 평형이 작지도 않고, 우리의 예산에 적합하다. 단점은 매탄동 자체가 좀 노후화된 느낌이 있고 강력한 한방은 없는 듯한 느낌이다. 삼성전자 본사가 앞에 있어 직원들의 수요도 나름 꾸준할것 같긴한데 상급지인 영통동을 더 선호 할것 같고, 학군도 매탄중이 아닌 매현중으로 배정 받으면 학군의 선호도도 떨어지는 느낌이다. 그러나 살기 나쁜 그런 동네는 아닌것 같다.
단지 2. 단지명: 늘푸른 벽산
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 수원시 영통구 영통로90번길 4-27
- 연식: 2000.11
- 세대수: 1380세대
- 평형 : 24평형, 동향 / 계단식 방3, 화장실 2
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 28.74km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 4분 (환승1회, 지하철)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 27분 (환승1회, 지하철)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 27분 (환승2회, 지하철)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 (자차 36분, 26.9km) , 와이프 (자차 1시간 15분, 46.5km) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 수원시 재활용센터 (2.5KM정도 떨어져있음)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0, 대형마트 4 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 망포중 (91%)
- 학원가 유무: 학원가 76개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형 , 동향
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.2억 ~ 6.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.94억
4) 가치평가 및 결론
강남역까지의 거리는 매탄권선그린빌과 비슷하지만 매탄동보다 한단계 높은 상급지라 상권이 더 큰것 같다.
대신 늘푸른벽산 앞에 빌라단지가 크게 있고, 우리의 자금으로는 24평형 동향밖에는 현재 구입할수 없다.
또 3km 주변으로 거리를 찍어봤을때 삼성전자 수원사업장, 화성사업장, 기흥사업장이 모두 들어온다. 이건 확실히
입지가 좋은것 같다. 또한 꾸준히 수요가 있을것 같은 느낌이 있다. 대신 작은평수, 동향이라는 타입은 선호 되는지는 의문이다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
| 단지명 | 매탄주공그린빌3단지 | 늘푸른벽산 | ||
| 기본정보 | 수원시 영통구 매탄동 | 수원시 영통구 망포동 | ||
| 2002/ 656세대 | 2000/2001세대 | |||
| 32평(계단식/방3화2) | 24평(계단식/방3화2) | |||
| 교통 | 26.79km | 28.74km | ||
| C | 강남: 1시간 10분 (환승1회, 지하철) | C | 강남: 1시간 3분 (환승1회, 지하철) | |
| 시청: 1시간 23분(환승 1회, 지하철) | 시청: 1시간 27분 (환승1회, 지하철) | |||
| 여의도: 1시간 15분 (환승 2회, 지하철) | 여의도: 1시간 27분( 환승2회, 지하철) | |||
| 내직장: 41분(자차) 배우자 : 1시간 5분(자차) | 내 직장: 36분(자차) 배우자 : 1시간 15분(자차) | |||
| 환경 | B | 백0개, 마트5개 | B | 백0개, 마트4개 |
| 비선호 시설 O | 비선호 시설 O | |||
| 학군 | A | 매탄중 90%, 매현중 82% | A | 망포중 91% |
| 학원가 63개 | 학원가 76개 | |||
| 호가 | 6억~6억8천 | 5억8천 ~6억 5천 | ||
| 최근실거래 | 6억 2천 | 5억9.4천 | ||
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 : 2개의 단지 비교를 했을때 큰 차이를 느끼지 못했다. 점수도 비슷하다. 그린빌 3단지는 매탄동에서 입지가 괜찮은 편인것 같은데, 늘푸른벽산은 망포동에서 입지가 낮은 느낌이긴 하다. 주변에 신축들과 비싼 아파트들이 많아서 더 그렇게 느껴지는것 같다. 또한 그린빌 3단지는 30평형을 갈수 있는 예산인데 늘푸른벽산은 24평 동향 밖에 없어서 마음은 그린빌3단지로 조금더 쏠리는것 같다. 늘푸른벽산 30평형으로 가려면 현재는 호가가 7억 대여서 우리 예산보다는 조금 더 비싼 느낌이다. 또한 늘푸른벽산 앞에 빌라들이 많아서 느낌이 별로 였다.
나의 생각과 느낀점 : 강남역, 시청역, 여의도 까지의 물리적 거리가 실제로 멀다. 대중교통을 이용해서 3대 업무지구로 간다고 해도 1시간이 넘어서 교통이 좋은지는 모르겠다. 단지 나의 직장과 향후 2세를 생각해서 수원이라는 입지를 선택했는데 생각보다 서울과의 거리가 멀어서 이게 최선의 선택인가? 라는 생각이 든다. 오히려 다른 지역을 선택하고 나의 출,퇴근이 좀더 멀더라도 3대 업무지구와 조금 더 가까운 지역으로 이동해야 되나 고민된다. 다음에는 수원 장안구를 비교 분석해서 나의 가정에 더 맞는 선택을 해야겠다는 생각이 든다.
