[내마기 64기 3조 월부광신도] 내집마련 보고서 Part2 단지비교

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

1강을 듣고 난 뒤에는 7.8억이 적정 매수가였다. 하지만 지금은 2강을 듣고 난 뒤다. 주식이 떨어졌다 ㅠㅠ 내 집도 점점 멀어져 간다…

호갱노노에서 6.8~7.8억의 필터를 걸고 아파트들을 보았다.

우선 광명시 같은 경우 7호선과 가까운 곳에서는 아파트를 거의 볼 수 없었다. 내가 살 수 있는 아파트는 7호선과 멀리 떨어져 있거나 1호선 근처이다.

독산역과 가까운 곳, 금천구청역과 가까운 곳 중에 어떤 것이 더 나은지 비교해보고 싶었다.

순위를 매기는 것이 너무 어려웠다. 아무쪼록 여기에 시간을 너무 투자하지 말고 일단 진행을 해야겠다는 생각이 들었다.

한땀한땀 열심히해서 10개의 지역을 다 비교해보고 싶다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 하안동 주공11단지

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 경기 광명시 하안로 318
• 연식: 1990년식
• 세대수: 1080세대
• 평형 : 21평형 (복도식/방2화1)

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리  13.42km
   - 강남역까지 소요시간: 1시간 1분 (버스 1회, 지하철 1회 환승) (버스타고 구디역에서 강남이동)
   - 시청역까지 소요시간: 52분 (도보 21분… 후 독산역 탑승)
   - 여의도역까지 소요시간: 50분 (도보 21분… 후 독산역 탑승, 신길역에서 1회 환승)
   - 나의 직장까지 소요시간: 정자역까지 1시간 22분 (할 수 있을까)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 네이버지도에 ‘소각장’이라고 치니 두곳이 나옴
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트 7개
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 하얀중 83%
   - 학원가 유무: 하얀동 63개
    

3) 가격

• 평형 정보: 21평형
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 매물이 없다
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.55억

4)가치평가 및 결론
 지도로 보았을 때는 몰랐지만 생각 외로 독산역까지의 거리가 너무나 멀다. 회사에서의 대중교통 이동도 너무나도 힘들 것 같아서 현실적으로는 매우 어려울 것 같다. 매매와 전세의 차이가 너무나도 크다. 전세가율이 39.7%라는게 조금 의아하다. 개인적인 생각으로는 이정도 금액에 비해서는 다른 곳을 구매하는 것이 낫다는 생각이 들었다. 강남역까지의 거리도 1시간 넘게 차이가 나는 점을 보면 다른 철산이 아닌 다른 지역을 찾는게 맞는 것 같다.

단지 2. 소하동 동양2차
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 경기도 광명시 하안로 198
• 연식: 2003년식
• 세대수: 763세대
• 평형 : 32평(방3화1)

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 13.28km
   - 강남역까지 소요시간: 59분 (15분 도보, 지하철 1회환승)
   - 시청역까지 소요시간: 49분 (15분 도보)
   - 여의도역까지 소요시간: 44분 (15분 도보, 지하철 1회환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 11분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 네이버지도에 ‘소각장’이라고 치니 두곳이 나옴
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트 6개
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 안천중 78%
   - 학원가 유무 : 40개
    

3) 가격

• 평형 정보: 32평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.4억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.9억

4) 가치평가 및 결론
 윗 단지와 비교하면 강남역 까지 2분 차이긴 하지만 1시간 이내로 들어온다. 전세가율이 68%인 점을 보아 조금은 현실적인 생각이 든다. 하지만 주변에 학원이 상대적으로 없다.

그리고 마찬가지로 대형마트는 많이 있으니 사람은 많은 것 같다.  학교는 그냥 거기서 거기인 것 같다.

직장을 가기에는 이 아파트가 더 나았다. 왜냐하면 광역버스를 타고 지하철 1번만 환승하면 되기 때문이다.

최근 실거래가를 보면 호가가 너무나도 높다. 전화해서 깎을 수 있을 것이라는 생각이 든다.

3. 단지 비교표 작성

비교평가 결론 : 

실제 거리를 비교하면 교통에서 별반 차이를 느끼지 못하고 있다. 그래도 약간이지미나 동양2차가 더 가깝다

환경 및 학군에 대해서는 동일한 등급을 잡혔다.

최근 실거래가를 보면 동양2차가 저평가 된것으로 판단이 된다.

나는 동양2차를 선택할 것이다.

나의 생각과 느낀점 :  

처음 아파트를 선정할 떄, 호갱노노를 선택한게 잘못인 것 같다. 네이버 부동산을 보았을 때, 요새는 실거래가와 호가의 차이점이 있어 실거래가를 보고 싶어. 호갱노노를 보면서 단지를 선정하였다.

그래서 처음에는 7호선과 가까운 ‘철산동 광명브라운스톤2단지’가 최근 6억에 거래가 되어 이곳을 선정했다. 똑같은 광명시이어도 7호선과 1호선의 차이를 알고 싶었다. 하지만 6억거래된 것은 급매였던 것일까, 네이버 부동산에는 호가가 10억을 넘었다 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

그래서 ‘하얀주공11단지’를 선택했다. 그리고 호가가 궁금해서 보았지만 매물이 없었다… 그래서 호가는 최근 실거래가로 작성을 했다.

열심히 작성한 뒤에 네이버 부동산을 보니 매물이 없었다 :)

다음부터는 네이버 부동산에서 호가를 기준으로 아파트를 선정해야겠다는 생각이 들었다.

소하동 동양2차 실거래가는 5.9억인데 지금 호가가 7.1억인건 너무하다 ㅠㅠ 협상을 봐야 할 것 같다는 생각이 들었다.

아직 비교평가의 개수가 부족하다 더 많이 해봐야겠다.