전세재계약 및 매도 문의

안녕하세요. 생에최초부린이님. 처음 전세재계약 진행하시다보니 궁금한 점이 많으신 것이 당연하고, 미리 준비하는 모습 너무 멋지십니다^^ 1. 전세 재계약도 현장에서 진행해야 하나요 ? - 꼭 현장에서 진행 할 필요는 없습니다. 전자계약서를 작성하여 진행한다던지 / 등기우편을 활용하여 진행하는 방법도 가능합니다. 다만, 부동산 거래 관련하여 익숙하지 않으시다면 대면으로 꼼꼼하게 확인하며 현장에서 하는 것을 추천드립니다. - 갱신권은 기존에 사용한 이력이 있으신건지 확인이 우선 필요하실 것으로 생각되며, 전세금이 증액되거나 변경 될 경우 계약갱신권 사용여부에 대해 특약 사항에 포함시켜 전세재계약 진행이 필요합니다. 그리고 전세재계약 이후 임차인분의 전입신고 또한 필요한 점 알고계시면 좋을 것 같습니다. 2. 전세 재계약시 복비는 얼마정도이며 누가 부담하는지 ? - 전세재계약의 경우 전세 매물을 올리는 등의 광고나 계약을 성사시키기 위한 과정들이 불필요하기 때문에 통상적으로는 부동산에서 대필료를 받고 진행해주십니다. 보통 대필료는 10-20정도이며(지역마다 다를 수 있습니다), 임대인 / 임차인 각각 지불해야합니다. 3. 차후에 매도할 때 과정 1) 거주중인 임차인분과 미리 매도시기를 협의하셔야합니다. 하지만 미리 날짜를 고정하게 되면 매수인 또한 정해진 날자에 들어올 수 있는 분만 구할 수 있기 때문에 정확한 잔금일은 예비 매수인의 상황을 고려하여, 임차인과 협의를 통해 진행하는 것이 좋습니다. 2) 미리 매수인이 나타나면 퇴거하는 것에 대한 협의가 필요합니다. 그리고 그 협의에 대해서는 문자 혹은 서류(퇴거확약서) 등으로 남겨두시는 과정이 필요합니다.

생에최초부린이님 안녕하세요 전세 재계약의 방식에는 1. 부동산 사장님께 요청하여 작성. - 부동산 사장님 대필료 발생(부동산 문의 5-15정도) 2. 직접 만나 기존 계약서에 추가 작성 - 만나서 기존 계약서에 문구 작성하여 서로 도장 3. 등기우편으로 주고 받아 작성 - 임대인이 작성하여 도장 찍은 후 우편 보낸 후 임차인분 작성할 부분 작성 후 도장찍어 1부는 임대인, 1부는 임차인 소지 크게 위 세가지 방법이 있습니다. 갱신권 사용시 위에 천명님이 작성해주신데로 5%이내 증액이 가능합니다. 현 보증금 5%이내에서 협의하시면 됩니다. 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 임대차계약을 체결하는 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다. 5%이상 이면 새로운 계약이라 볼 수 있습니다. 재계약시 복비는 위에 재계약 방식에 따라 달라질 수 있습니다. 매도 준비는 5-6개월 전에는 세입자분께 연락하여 퇴거여부와 매수의사를 먼저 확인하면 좋을것 같습니다. 정확하게 정해진 건 없지만 매수자 찾는데(1-2달), 계약 후 잔금(2-3달) 기간을 여유있게 잡고 진행하셔야 합니다. 만기까지 매수인이 나타나지 않았다고 해서 세입자분을 계약 없이 계속 거주하게 두는 방식은 조심하셔야 합니다. 세입자분이 퇴거 의사를 밝혔지만 보증금을 아직 반환받지 못했다면, 보증금을 돌려받을 때까지는 계속 거주할 수 있습니다. 다만 이 상태로 매도하면 실거주 매수인은 바로 입주하기 어려워지고, 전세를 승계할 수 있는 매수자 위주로 수요가 좁아질 수 있습니다. 전세를 새로 연장하면 세 낀 매물이 되어 실거주 수요는 줄어들 수 있지만, 투자 목적의 매수자까지 완전히 없어지는 것은 아닙니다. 그래서 만기 전 세입자분과 이사 가능일을 유연하게 협의하고, 매수인이 늦게 구해질 경우의 거주 기간·매물 보여주기·보증금 반환일은 문자 등으로 명확히 남겨두시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요 부린이님 전세 계약 갱신과 매도 준비하시는군요 축하드립니다^^

1) 갱신권 사용시 (묵시적갱신 또는 계약갱신청구권 사용)
묵시적 갱신의 경우에는 계약서를 별도로 쓸 필요는 없습니다
계약 갱신 청구권의 경우 전세 만기 시점에서 2~6개월 전에 임차인이 임대인에게 서면 또는 문자로 갱신청구권을 사용한다고 하면 청구권이 사용되는 것인데,
이때 임대인이 5% 증액을 원할 경우 계약서를 작성하는 것이 임차인 분에게는 안전한 방법일 수 있습니다. https://weolbu.com/s/RlFLbCzy5C 에 계약서 예시파일이 있으니 참고하셔요 ^^)
이는 새로 계약서를 작성하는 것과는 다른 것입니다. 그리고 계약서 특약에 반드시 계약갱신청구권을 사용한다는 내용이 들어가야 합니다.
이 케이스의 경우 부동산을 통하지 않고 개인간 등기우편으로 계약서를 주고 받는 방법으로 계약서를 작성할 수 있습니다. 또는 부동산을 통해 서면으로 계약서를 작성할 수 도 있는데, 이 경우 대필료만을 지급하시면 됩니다. (통상 10만원)
말씀주신 1-4) 의 경우 전세금이 5%증액되는 경우 새로운 계약으로 본다는 것은 계약서만 새로쓰는 것이지 갱신청구권이 사용되지 않는 것은 아닙니다. 새로 작성하는 계약서에 갱신청구권을 사용한다는 내용이기입된다면 갱신청구권이 사용 된 것입니다.

2) 시세대로 받는 (5%초과) 경우
이 경우는 임차인이 이미 계약갱신청구권을 사용했거나, 아직 사용하지 않았지만 임차인과 협의가 되어서 새로 계약서를 작성하는 경우(계약갱신청구권 사용하는 것 아님)로 생각됩니다.
이 경우도 마찬가지로 개인간에 직접 계약서를 등기우편으로 주고받는 방법이 있지만, 이 경우 계약서의 법적 효력을 인지하고 네이버 엑스퍼트 변호사 등에게 자문을 구해 계약서를 검토해보시는 것을 추천드립니다.
중개사를 통해 계약서를 작성할 경우 법적 문제를 방지하실 수 있는데 이 경우 처음 전세계약을 했던 부동산을 방문해 진행시 통상적으로 소액의 비용만 받고 계약서를 작성해주십니다.
( https://weolbu.com/s/RlFLbCzy5C 참고하셔요 ^^)
이때 발생한 중개수수료는 임대인과 임차인 각각 부담하게 됩니다

3) 차후에 매도시
이사 날짜의 경우 미리 임차인분과 소통하셔서 매도의사가 있으심을 밝히고, 이사날짜를 부린님과 협의해서 정하실 수 있도록 하셔야합니다. 그렇게 매도 잔금일에 임차인분이 보증금을 돌려받으시고 이사나가실 수 있도록 하셔야 합니다. 이때 계약종료기간이 지났는데도 매도가 되지 않은 경우 보증금을 반환날짜를 매도시까지 미루게 됌을 반드시 종료 기간 이젠에 잘 합의를 하셔서 문자등으로 남겨 놓는 것을 추천드립니다. 보증금을 반환드리기 전까지 임차인분에게 퇴거를 요청드리긴 어렵습니다.

부린님의 성공적인 매도를 응원드립니다!

@천명 @모아가 @햅바라기 다들 이렇게 정성스럽게 알려주셔서 너무 감사합니다!!

안녕하세요 생애최초부린이님. 전세 재계약 하시게 된 것 축하드립니다. 재계약 전에 ceo마인드로 미리 미리 알아보시는 것 정말 좋은 것 같습니다. 우선 전세 재계약은 1. 계약갱신청구권의 경우 5%이내로 보증금을 인상할 수 있으며 이 경우 임대인과 임차인이 새롭게 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다. 복비도 보증금 규모에 따라 달라지구요. 2. 묵시적 갱신의 경우는 기존 조건(금액, 기간 등)이 동일하게 연장되는 형태로, 따로 계약서를 쓰지 않아도, 자동으로 이전 계약조건과 동일하게 계약이 연장되는 것입니다. 따라서 임대인 입장에서 판단하여 만기 이전에 꼭 재계약 의사와 계약갱신청구권 행사여부를 체크하시는 것이 필요합니다. 3. 매도를 준비 하실 떄는 통상 만기 6개월 전에 세입자에게 먼저 매수의사를 여쭤보기도 하고, 퇴거 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 만일, 만기때까지 매도가 안된다고 해도, 계약 없이 임차인이 계속 거주하는 것은 일반적이지 않습니다. 임차인도 나가야 하는 입장에서 만기에 맞춰 새로운 집으로 이사갈 집을 구할 확률이 크기때문에 부린이님꼐서 만기때 보증금을 돌려주셔야 합니다. 미리 미리 전세자금 퇴거대출 등 돌려줄 수 있는 방법을 알아보셔서 리스크 대응 하시는 것을 추천드립니다. 모쪼록, 전세 재계약이 성공적으로 이뤄지시길 응원드립니다. 답글 좋아요 0