내집마련 보고서

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

지역을 고른 가장 큰 이유는 고양은평선과 서부선이다. 고양은평선은 새절역(6호선)에서 향동, 창릉, 도래울, 행신중앙로, 화정, 고양시청까지 정거장 8개를 새로 짓는 노선이고, 내년 1월 착공해 2031년 12월 개통을 목표로 한다. 

이 지역은 지금까지 서울 도심으로 갈 때 버스나 환승에 의존하는 불편이 컸는데, 고양시청에서 새절역까지 버스 50분이 20분대로 줄어든다고 하니 체감 변화가 가장 큰 곳인 듯 하다.

고양은평선이 서부선과 이어지면 신촌, 노량진, 서울대입구 방면까지 한 번에 닿을 수 있다. 6호선 새절역에서 서부선과 직결하는 계획이 있어서, 서울 서쪽 업무지구 접근성이 크게 좋아질 듯 하다. 다만 서부선은 서울시 사업이라 개통 시점과 직결 확정 여부는 따로 확인해야 한다.

결국 이 지역은 지금 당장 좋은 곳이 아니라 앞으로 좋아질 곳에 베팅하는 선택이라고 느낀다. 그래서 개통 전까지 보유 기간을 감당할 수 있는지, 호재가 가격에 얼마나 반영됐는지를 확인해야 할 것 같다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 단지명 옥빛마을주공17단지아파트

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 경기 고양시 덕양구 백양로 8
• 연식: 1997년 5월(30년차)
• 세대수: 1,120세대 / 14개동
• 평형 : 공급 109㎡ 단일(전용 약 84㎡), 방3·화장실2

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 22km
   - 강남역까지 소요시간: 1시간20분(화정역→교대 환승)
   - 시청역까지 소요시간: 1시간 5분 (화정역→을지로3가역 환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 1시간 11분 (화정역→종로3가역 5호선 환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간:

   나: 재택

   배우자: 재택

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 5 / 백화점 1
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 지도중학교 87%
   - 학원가 유무 : 유

4. 

   
    

3) 가격

• 평형 정보: 공급 109㎡ 단일(전용 약 84㎡), 방3·화장실2
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억4000
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억2,875

4)가치평가 및 결론
 교통면에서 화정역(3호선, 945m)과 고양은평선 신설역(417m)을 둘 다 이용할 수 있는 위치가 가장 유의미한 부분인 듯 하다. 다만 신설역은 2031년 말 개통 목표라, 그전까지는 3호선에 의존해야 한다. 

환경은 롯데마트와 이마트가 가깝고 화정·행신 대단지가 몰려 있어서 생활하기에는 무난한 수준인 듯 하다.

아이 학원 문제를 생각하면 지도중 성취도가 87%로 B등급이고, 단지 바로 옆에 아실 기준 학원가와의 거리는 괜찮은 편으로 보인다.

신설역 호재를 받는 단지 중에서는 상승 여력이 가장 큰 듯 하다

단지 2. 단지명 
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 경기 고양시 덕양구 충장로103번길 23
• 연식: 2005년 4월(22년차)
• 세대수: 812세대
• 평형 : 전용 84.91㎡ 주력, 계단식

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 21km
   - 강남역까지 소요시간: 1시간 16분 (도보→행신역→사당역 환승)
   - 시청역까지 소요시간:  54분 (도보→행신역→홍대역 환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 56분 (도보→행신역→공덕영 환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 

   나: 재택

   배우자: 재택

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 5 / 백화점 1

3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 신능중학교 (성취도가 안나옴)
   - 학원가 유무 : 유

   

   
    

3) 가격

• 평형 정보: 전용 84.91㎡ 주력, 계단식
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억3000
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억4000

4) 가치평가 및 결론
 교통면에서는 현재 경의중앙선 행신역이 도보 19분이고 주로 버스에 의존해야 해서 아쉬운 편이다. 대신 신설역이 439m 거리라 개통되면 직접 수혜를 받는 점이 가장 유의미한 듯 하다.

환경은 롯데마트가 가깝고 행신 중앙로 상권이 있어서 삶의 만족도는 괜찮은 수준일 듯 하다. 도보 20분 내에 학원이 있어서, 아이 학원 문제를 생각하면 학원가와의 거리는 나쁘지 않은 듯 하다.

다만 학군은 신능중 통학구역으로 확인되지만 성취도를 아직 모른다. 

2005년 준공 22년차 계단식 단지라 연식과 구조에서는 큰 강점이 있다. 세대수가 812세대로 옥빛17단지보다 적은 점이 조금 아쉽다.

가격은 약 6.4억으로 신설역 기대가 시세에 일부 반영된 듯 해서 옥빛17단지보다는 상승 여력이 작아 보인다. 실거주 만족도는 높겠지만, 오늘 비교한 2개 단지 중에서는 2순위인 듯 하다.

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : 

교통이 1순위라는 기준으로는 행신SK뷰1차가 앞선다.

옥빛17단지는 가격이 낮고 학군이 확인된 B라는 점이 장점이다. 가성비로는 선택지가 될 수 있다.

신능중 성취도가 85% 이상이면 SK뷰1차가 교통 B / 환경 A / 학군 B로 확실한 1순위가 된다. 

신설역 호재 가격 상승 여력은 가격이 낮은 옥빛17단지에 조금 더 있지만, 교통 열세를 얼마나 보완할지는 알 수 없다.

나의 생각과 느낀점 :  

두 단지는 환경이 같고 신설역 거리도 거의 같아서, 결국 교통과 가격의 차이였다.

SK뷰1차는 시청과 여의도가 1시간 안이라 교통이 B인 반면, 옥빛17단지는 모두 1시간을 넘겨서 C였다. 

화정역이 3호선이라 더 좋을 줄 알았는데 실제 소요시간은 반대였다는 점이 의외였다.

대신 옥빛17단지가 약 6,700만 원 싸다. 교통 한 등급 차이가 이 금액만큼 가치가 있는지는 아직 잘 모르겠다.

SK뷰1차는 행신역 경의선의 의존도가 높은 반면에 옥빛17단지는 광역 버스의 의존도가 높았다.

강남,시청,여의도를 직통으로 가는 광역버스가 있어서 화정역의 의존도는 낮았고 행신역은 걸어서 가거나 마을 버스 타고 가기에 애매한 거리라 버스를 많이 이용하는 것 같다.

그래서 만약에 고양은평선과 서부선이 직결되는 환경이 오면 지역 집값에 영향이 있을 듯 하다.