내집마련보고서 단지비교

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

1강에서 산출한 예산은 7.5억으로 예산을 놓고 가장 작은 평수 기준 접근 가능한 지역을 봤을 때 영등포구가 가장 1순위였다. 다만 내 예산으로 집을 구할 수 있는 곳은 대림쪽이라 강남역과의 접근성은 좋으나 실거주를 고려했을 때 무리가 있겠다는 판단을 했다… (다만 이것도 A에 해당하는 게 아닐지 자꾸 고민이 된다…)

관악구의 경우에는 21평 기준으로 봤을 때 기존 수립한 예산보단 초과하지만 예산을 끌어모으면 가능할 듯 하기도 하고, 과거에 살아본 적이 있으며 무엇보다 2호선과의 거리를 우선적으로 생각했다. 다만 해당 지역은 오르막이 많기도 하고 예산에서 가능한 300세대 이상의 아파트는 역과는 거리가 멀고 역까지 도보 이용이 많은 곳들이 있는 걸로 알고 있어 실제 임장이 필요할 것 같다

두번째 후보지역인 안양시 동안구는 예산에도 들어오고 강남 접근성도 나쁘지 않다. 두번째 후보지역이라고 하긴 했지만 강남 접근성만 봤을 땐 소요시간이 비슷하며 서대문구, 노원구의 지하철을 고려하면 세번째와 두 번째가 바뀌어야 한다는 걸 인지하면서도 자꾸 회사와의 거리를 생각하게 된다. 아직도 낫 에이 벗 비의 굴레에서 벗어나지 못했다……

실제 임장을 다니면서 지역도 계속 고민해 봐야 할 것 같

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 인헌동 은천2단지

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울관악구
• 연식: 2000년
• 세대수: 384세대
• 평형 :21

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

잘 안 보이지만… 주변이 진짜 산이고 빌라가 많다

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 : 6.4km
   - 강남역까지 소요시간: 28분 (도보 16분 + 지하철)
   - 시청역까지 소요시간: 60분 (도보 16분 + 지하철)
   - 여의도역까지 소요시간: 48분 (도보 16분 + 버스)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 52분 (지하철 환승) 그치만 셔틀 있음
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: -
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 1개
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 인헌중학교 79.6%
   - 학원가 유무 없음
    

3) 가격

• 평형 정보: 21평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.5억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.7억 

4)가치평가 및 결론
 - 교통: 교통이 압도적이다 다만 아파트가 오르막길에 있는 듯 한데 내려오는 버스는 따로 없는 듯. 강남까지 가는 시간 중에 지하철이 12분인데 도보가 16분이다. 실제 걸으면 덜 걸리긴 하겠지만 예전에 관악구 살 때 오르막길은 힘들고 겨울엔 내리막길에서 구를 뻔해서 실제 동네가 어떤질 봐야 할 것 같다.
- 학군: 인헌중(79.6%)까지 걸어서 8분이다. 근처에 학원가는 딱히 없다.
- 환경: 유해시설이 없고 3km 내 특이사항은 없다
- 종합 및 느낀점: 일단 세대수가 크지 않아 (300은 넘지만) 우려되는 부분이 있다. 또한 오르막길 높이에 아파트가 있는 것 같은데 이전에 살아보니 오르막길/내리막길이 진짜 생존의 문제였어서… 교통이 훌륭하지만 도보에 걸리는 시간이 커서 이것도 실제 감당 가능할지는 가 봐야 할 것 같다.

단지 2. 관악산휴먼시아2단지 
1) 위치 및 기본 정보

• 위치:서울 관악구
• 연식: 2008년
• 세대수: 2265세대 (1단지, 2단지, 3단지가 붙어있는 형태)
• 평형 : 24

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 10.1km
   - 강남역까지 소요시간: 53분 (버스 25분 + 지하철 17분)
   - 시청역까지 소요시간: 64분(1회환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 54분(1회환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 80분
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: -
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): -
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 난우중 (68.8%)
   - 학원가 유무 -
    

3) 가격

• 평형 정보: 24
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.2
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :  6.9억

<사진 첨부 오류가 있음>

4) 가치평가 및 결론
  - 교통: 애매한 산 중턱에 있어서 지하철 역까지 내려가려면 버스는 필수다. 버스를 타고 내려오면 2호선이긴 하지만 도보로 접근이 어려운 점은 아쉽다.

- 학군: 난우중(68.8%)까지 걸어서 22분이다. 근처에 학원가는 딱히 없다.
- 환경: 유해시설이 없고 3km 내 특이사항은 없다
- 종합 및 느낀점: 세대수가 크다. 3단지까지 아파트가 있고, 8월 기준으로 6.9억 거래가 됐고 지금 호가는 7.2억으로 보인다. 7.2억이 계약되게 되면 최고가 (7.15) 를 뚫는 형태가 된다. 아파트가 대단지인 점이 마음에 든다. 다만 교통이 좀 아쉽긴 하다.

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : 

두 단지는 학군과 환경은 유사하다고 생각된다. 은천2단지의 대형마트도 홈플러스이기 때문에 실체감은 크지 않을 걸로 생각된다. 가격에서 영향을 유의미하게 줄만한 건 교통과 세대수라고 생각이 되는데… 일단 평수 차이가 3평 있기 때문에 단순 호가 / 평수 계산했을 때 평당 0.310, 0.31의 차이로 큰 차이는 없다고 본다. 은천2단지 교통의 유리함이 관악산휴먼시아와 같은 가치인듯 한데 실제로 가치가 있는 게 뭔지? 고민된다. 등급만 보고 선택한다면 은천2단지이지만 실제 환경이 어떤지는 내 눈으로 확인해야 순위를 정할 수 있을 것 같다.

나의 생각과 느낀점 :  

더 많은 비교가 필요하다. 다양한 서울 지역에 익숙하지 않다보니 후보군을 뽑는 것부터 너무 어려웠는데 발로 움직여야겠다는 생각을 했다. 이사가 얼마 남지 않았는데 많은 데이터를 빨리 쌓을 수 있도록 노력해서 최선의 집을 구해야겠다.