월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 강서구 |
세 번째 후보 지역 | 영등포구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 가능한 예산9.5억내에서 현재 네이버 부동산에 호가로 올라있는 매물까지 고려하여 단지를 선정하였다. 나와 배우자의 직장은 마포역, 서대문역으로 둘다 5호선이지만 5호선에서 가능한 예산으로 매매가 가능한 단지는 평수 또는 세대수가 너무 적어 출퇴근시에 환승이 필요하지만 일정부분 포기하고 강남역까지의 직선거리 및 지하철 이동거리를 최우선으로 선정해 보았다.
과거에는 해당지역 매물은 단한번도 본적 없었지만 이번 과제를 통해 정말 많이 매물들을 볼 수 있었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명 :구로동 한신휴플러스
- 위치 및 기본 정보
위치:
- 연식: 2007년
- 세대수: 498세대
- 평형 :23평(계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 12.1km
- 강남역까지 소요시간: 36분
- 시청역까지 소요시간: 39분
- 여의도역까지 소요시간: 30분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나:35분 배우자:41분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점0, 대형마트3(홈플러스1 이마트2) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구로중 69.2%
- 학원가 유무 7개
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9억4,000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9억1,000
4)가치평가 및 결론
교통 : A 환경 : B 학군 : C
남구로역 7호선 역세권으로 강남 접근성이 좋으며 한 정거장만 나가 환승하면 1호선 환승이 가능하고 2호선은 도보로 이용 가능하며 모두 이용할 수 있어, 교통적인 부분에서는 확실히 좋은거 같다. 편의시설이 적어 환경적인 부분은 좀 더 고민이 되는거 같다. 특히 주변에서 대림역 주변은 중국인들이나 전반적인 상권자체 분위기가 안좋다는 얘기를 들어서 반드시 임장을 가볼 필요가 있을꺼 같다. 학군의 경우 바로 앞 상가동에 학원가 7개 정도가 있으며 학업 성취도는 낮은편으로 향후 자식을 키우기에는 고민이 필요한 곳이다.
단지 2. 단지명 : 구로두산아파트
1) 위치 및 기본 정보
위치:
- 연식: 1998년
- 세대수: 1,285세대
- 평형 : 32평(계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 12.3km
- 강남역까지 소요시간: 39분
- 시청역까지 소요시간: 40분
- 여의도역까지 소요시간: 33분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 38분, 배우자 44분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점0, 대형마트3(홈플러스1 이마트2) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:구로중 69.2%
- 학원가 유무 : 7개
3) 가격
- 평형 정보: 32평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9억4,000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8억9,300
4) 가치평가 및 결론
교통:A, 환경:B, 학군:C
큰도로를 기준으로 마주하고 있으며 한신휴플러스와 거의 동일한 교직환학을 가진 단지이다.
하지만 평수대비 단가차이가 크게나는 것으로 아파트 연식 차이(9년)와 이외의 조건들이 가치를 평가하는데에 큰 영향을 주고있는것으로 보여진다. 단지임장을 통해 비교해보면 좋은 공부가 될꺼같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
| 단지명 | 구로 한신휴플러스 | 구로 두산아파트 | ||
| 기본정보 | 서울 구로구 | 서울 관악구 | ||
| 2007/2498세대 | 1998/1,285세대 | |||
| 23평(계단식/방3화2) | 32평(계단식/방3화2) | |||
| 교통 | 12.1 Km | 12.3 Km | ||
| A | 강남: 36분 | A | 강남: 39분 | |
| 시청: 37분 | 시청: 40분 | |||
| 여의도: 34분(1회환승) | 여의도: 33분(1회환승) | |||
| 내직장: 35분(지하철환승) 배우자 : 41분(지하철환승) | 내 직장: 38분(지하철환승) 배우자 : 44분(지하철환승) | |||
| 환경 | B | 백0개, 마트3개 | B | 백0개, 마트3개 |
| 비선호 시설 X | 비선호 시설 X | |||
| 학군 | C | 구로중 69% | C | 구로중 69% |
| 학원가 7개 | 학원가 7개 | |||
| 호가 | 9.4억 | 9.4억 | ||
| 최근실거래 | 9.1억 | 8.9억 | ||
비교평가 결론 : 교직환학이 동일한 경우 아파트 연식과 학군외에 주변환경이 집값에 큰 영향을 주는거 같다.
나의 생각과 느낀점 :
큰도로를 기준으로 서로 마주보고 있는 단지라 교통,환경,학군은 거의 동일하다. 연식은 9년차이다.
동일매매단가에서 봤을때 한신휴플러스는 23평, 두산아파트는 32평 까지 가능하다.
큰 평수차이임에도 불구하고 매매단가는 비슷한 부분을 봤을때 아파트 년식차이와 교직환학을 상외하는 다른 요인이 있을것으로 보인다. 추정해봤을때 한신휴플러스는 해당아파트 주변에 다른 아파트 단지들과 함께 있고 빌라단지와는 거리가 조금있다. 반면 두산아파트는 아파트단지가 홀로있으며 주변 빌라단지로 둘러쌓여진것으로 보인다.
또한 용적률 및 주차를보면 한신휴플러스는 258%(주차 1.04), 두산은 354%(주차 0.6)으로 사람들의 선호가 이런부분에서 갈리다보니 평수대비 단가차이가 크게 나는것으로 보인다. 동일평수로 비교했을때 매매가 약 1억원 정도의 차이가 있다. 실제 임장을 통해 전반적인 단지 분위기와 환경을 보고 1억원의 가치가 있는지 확인해볼 필요가 있다.
