월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
두 번째 후보 지역 | 군포시 산본동 |
세 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예산을 기반으로 우리 부부의 통근 시간과 강남까지의 소요 시간을 기준으로 지역을 선정하였고, 통근 시간과 강남까지 접근성도 가장 좋은 동안구를 1순위로 배정하였다. 다만 동안구의 경우 20평형은 현재 예산으로 매수가 불가하여 부근의 상대적 하급지인 산본을 두 번째 후보 지역으로 선정하였다. 영통의 경우는 통근거리는 멀지만 예산 내 교직환학 수준이 괜찮아 보여서 선정했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 안양시 동안구
- 연식: 1993연식
- 세대수: 1262세대
- 평형 :17평형 (복도식 / 방1화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 13.18km
- 강남역까지 소요시간: 55분(지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 67분(지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 67분(지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 직장까지 버스로 20분, 배우자 자차로 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 영향을 정확히 알 수 없는 GS열병합시설이 있음.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개, 대형마트 2개 이상 있음. - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 안양부흥중 87%
- 학원가 유무 : 평촌학원가 317개
3) 가격
- 평형 정보: 17평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 6.3억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장까지 20분, 배우자 직장까지 50분이다. 둘다 통근시 지하철을 타지 않지만 부동산 가치를 위하여 강남역 1시간 이내 위치한 단지로 설정함. 현재 4호선+2호선 이용하는 노선으로 도보까지 55분 소요되는데 월판선이 개통되면 근처에 위치하여 약 10분정도는 가까워 질 것으로 보임.
- 학군: 안양부흥중(87%)까지 걸어서 10분거리이고 근처에 평촌 학원가가 위치해 있어 중학교 자체는 90%를 초과하지 못하지만 평촌 학원가 영향을 받아 +요인으로 보인다.
- 환경: 유해시설인지 영향이 애매한 시설이 하나 있긴하지만 주변에 백화점도 2개 대형마트도 2개 이상이라 좋게 평가됨. 또한 주변에 빌라없고 유사 수준의 아파트 단지이므로 +요인으로 보임.
- 종합 및 느낀점: 교통A, 환경S-, 학군B 수준으로 밸런스 있다고 판단됨. 다만 해당 단지는 재건축을 위한 선도지구 심의 진행중에 있어 매수 후 빠르게 진행된다면 갈아타기가 어려울 수 있는 리스크가 있고, 최근 재건축과 월판선에 대한 관심으로 호가가 매우 올라간 추세라서 조건은 좋은 집이나 매수에 고민이 됨.
단지 2. 단지명
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 안양시 동안구
- 연식: 1992 년식
- 세대수: 1743세대
- 평형 : 15평형 (복도식/방1화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 13.11km
- 강남역까지 소요시간: 43분 (1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 57분 (1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 55분 (1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 직장까지 버스로 20분, 배우자 자차로 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 영향을 정확히 알 수 없는 GS열병합시설이 있음.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개, 대형마트 2개 이상 있음. - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 평촌중 92%
- 학원가 유무 : 평촌학원가 317개
3) 가격
- 평형 정보: 15평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.0억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 6.0억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장까지 20분, 배우자 직장까지 50분이다. 둘다 통근시 지하철을 타지 않지만 부동산 가치를 위하여 강남역 1시간 이내 위치한 단지로 설정함. 현재 4호선+2호선 이용하는 노선으로 도보까지 43분으로 평촌역이 5분거리여서 교통이 좋고 샛별1단지와 비교했을때 강남 접근성이 좀 더 안정적이라고 보여짐.
- 학군: 평촌중(92%)까지 걸어서 20분거리이고 평촌중은 학업성취도 90%이상되는 학교에 평촌 학원가가 위치해 있어 A+ 수준으로 판단됨.
- 환경: 유해시설인지 영향이 애매한 시설이 하나 있긴하지만 주변에 백화점도 2개 대형마트도 2개 이상이라 좋게 평가됨. 또한 주변에 빌라없고 유사 수준의 아파트 단지이므로 +요인으로 보임.
- 종합 및 느낀점: 교통A, 환경S-, 학군A 수준으로 밸런스 있으며 안양에서 도보 5분에 강남43분 도착으로 교통에 장점이 있는 단지라고 보임. 다만 우리가 타겟하는 평수는 15평형으로 중학교 이상 자녀를 양육하는 가정이 살기엔 어려움이 있어 학군의 영향을 +요인으로 크게 받을 수 있을지는 의문임.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 : 환경이 같은 조건에서 교통, 학군으로 비교하였을 때 초원7단지가 더 좋은 가치의 부동산이라고 판단됨. 다만, 샛별1단지가 2평이 더 크고 재건축, 월판선 호재가 있어 심리적인 영향으로 호가와 실거래가가 올라간 것으로 보임.
나의 생각과 느낀점 : 소형 평수 위주로 임장해보니 2평 차이가 생각보다 크다는 것을 알게되었음. 초원7단지가 역에서 매우 가깝고 학군도 좀 더 우위에 있으나 그 차이가 크지 않아 실거주 목적이기 때문에 2평 더 큰 곳으로 가야하나 고민이 되었음.
또한 금번 단지 비교를 통해서 재건축 단지 매수 시 빠르게 진행되면 조합원 승계 조건이 안되어 갈아타기가 어려워 질 수 있는 리스크가 있다는 것을 알게되었음. 양 단지 모두 2차 선도지구 심의 대상이라서 결과 발표까지 기다렸다가 계약을 할지 등 방안 모색이 필요함.
