월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 부천 |
두 번째 후보 지역 | 수원 영통 |
세 번째 후보 지역 | 서울 강서구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
부천과 강서는 이전에 살아본 경험이 있는 곳으로 교통이나 이동 동선, 주변 시설을 잘 알고 있어 알고 있는 범위를 생각해 단지를 비교 해보기 좋을 것 같아 선정했다.
지난 강의에서 중간에 강사님께서 말씀하신바와 같이 실제로 알아보니 부천과 강서는 이미 가격이 급 상승중이고 볼 수 있는 매물도 한정적인 매도자 우위 시장이었다. 특히 부천은 재건축이 진행중인 단지도 있고, 교통, 상권이 잘 되어 있어계속해서 우상향 중인 느낌이 확실히 들었다. 끝으로 수원 영통은 구축이긴 하나, 학원가, 직장, 신분당선등이 있는 등 아파트 연식은 구축이나 살기 좋은 곳으로 후보지역으로 골라 봤다. 영통 역시 주변 인프라가 잘 조성되어 있어 생활하기 좋은 곳은 물론 아파트 연식이 오래되긴 했으나 현재 리모델링이 진행중인 단지도 있고 지속적으로 리모델링 가능성도 있고, 내 예산으로 전세를 끼고 사는 것을 생각해봤을때 좋을 것 같아 선정하게 되었다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 부천 은하마을 2단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 부천시 원미구 중동
- 연식: 1995년
- 세대수: 420세대
- 평형 : 20평(복도식, 방2/화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 24.8km
- 강남역까지 소요시간: 75분
- 시청역까지 소요시간:65분
- 여의도역까지 소요시간: 53분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 지방거주로 직장까지 소요시간 의미없음 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 유흥가, 학원가, 쇼핑몰 지역이 섞여 있음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개, 아울렛1개 대형마트 1개 , 대학병원1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 중흥중학교 (과고1명, 외고 4명 진학) 중원중학교(0명)
- 학원가 유무 32개
3) 가격
- 평형 정보: 18, 21, 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 현재 18평 매물만 있음, 호가 4.95억~7억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억
4)가치평가 및 결론
강남역61분, 여의도53분, 시청 65분, 가산다지털단지 35분 등 중심 업무지구쪽으로 가는데 60분 이상 소요
이곳은 주로 여의도, 영등포, 인천, 목동 쪽으로 출근하는 사람들이 많은 편임, 7호선 부천 시청역이 도보로 5분
단지주변 유해시설은 인근 상동역 주변에 학원, 병원, 쇼핑, 유흥가가 섞여 있음, 도보 10분 내외로 백화점 2, 아울렛2, 대형마트 1있음
단지에 비해 중학교가 15분 정도 떨어진곳에 있는것이 단점
단지 2. 미리내마을 동성아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 부천시 원미구 중동
- 연식: 1993, 34년차
- 세대수: 970세대
- 평형 : 18, 20평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 23.7km
- 강남역까지 소요시간: 75분
- 시청역까지 소요시간: 67분
- 여의도역까지 소요시간: 57분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 무관 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 술집, 모텔등이 아파트 단지 5분거리내에 분포해 있음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점2, 대형마트 1, 아울렛2, 대학병원1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 계남중학교 (과고1명, 외고 12명)
- 학원가 유무 근처 20개
3) 가격
- 평형 정보: 20, 29, 31평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 20평 (5.5억), 29평(7억)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) :20평 5.3억, 29평 6.2억
4) 가치평가 및 결론
7호선 신중동역과 도보 15분거리로 바로 전철을 타러 이동하는것이 도보 혹은 버스이용을 하게 된다는 점. 시청이나 여의도로의 이동은 버스를 이용해 화곡역에서 환승하거나 7호선을 이용한다면 환승을 2회해야 한다는 불편함이 따른다.
그러나 학군은 계남중학교로 학업성취도가 좋은 편이고 대형마트, 백화점, 아울렛 등을 이용하는데는 모두 근처에 있으며 단지 건너편 중앙공원이 있어 쾌적한편이다. 다만 학원가가 떨어져 있는것이 단점이다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 전철역 이용에 있어 도보로 이용 여부가 이동하는데 있어 중요하게 작용
상권 및 학원가 이용이 은하 주공2단지가 더 용이하다
나의 생각과 느낀점 :
지하철과 편의시설이용, 학원가 이용여부에 있어서 두 단지의 매매가 5천 이상 차이가 나는 이유를 알것 같다.
은하주공의 경우 재건축이 진행중인 단지로 앞으로 10년이상의 기간이 소요될것으로 보이나 향후 재건축 진행을 두고 본다면 보유할만한 가치가 있다 생각이 된다. 다만 중학교 이용에 있어 바로 인접해 있는 것이 아니라는 점이 아쉽다.
그러나 실거주를 할 생각이 아니고 임대를 한다고 생각하면 좋을 여건상 임대하기에는 좋다고 여겨진다.
다만 매매가와 전세가가 2.5억이상이 차이가 나서 갭투자 2억을 생각하고 있어 이부분은 어떻게 더 예산을 마련할지 고민해봐야 할듯하다.
