월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 강서구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 양천구 |
세 번째 후보 지역 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
강의를 듣고 예상 매수가를 계산해보니 총 매수 가능 금액은 16.3억이었다. 20평대 중반 이상으로 가능한 지역을 찾아보면서, 직장 접근성과 아이 학군을 가장 중요한 기준으로 삼았다.
아이가 아직 어려서 당장은 학군보다 아빠 회사와의 직주근접이 더 중요하다고 판단해 강서구를 첫 번째로 정했다. 양천구는 학군이 워낙 유명한 지역이라 아이가 크면 가고 싶은 곳이라 생각해 두 번째로 두었다.
16.3억 예산으로 입지 좋은 곳을 사려면 30평대는 어림도 없다는 걸 느꼈다. 30평대로 가려면 역에서 먼 곳으로 가야 한다는 생각이 들었다. 그래서 지금 필요한 곳(직주근접)과 나중에 필요한 곳(학군) 중 무엇을 우선해야 할지 더 고민이 된다. 두 지역을 직접 비교해 보면서 우리 가족에게 맞는 기준을 찾아보려 한다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 강서구 마곡엠밸리11단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 강서구 마곡동
- 연식: 2016년 9월 입주
- 세대수: 347세대 (기타임대 245세대)
- 평형 : 25평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 :19.5km
- 강남역까지 소요시간: 1시간
- 시청역까지 소요시간: 49분
- 여의도역까지 소요시간: 32분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 9분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 1.8km 물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 확인필요
- 학원가 유무 : 마곡동 22개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 15억 8천만원 ~ 16억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 14억 8천만원
4)가치평가 및 결론
- 교통: 아빠 직장(마곡나루역)까지 9분이라 직주근접은 만족스럽다. 여의도역까지는 31분으로 괜찮지만, 강남역까지는 1시간이라 강남 쪽 출퇴근이 필요한 경우에는 불리하다.
- 학군: 마곡하늬중학교 학업성취도는 ( )%이다. 마곡동 학원가는 22개로 규모가 작아서, 걸어서 학원가를 누리기에는 부족하다. 아이가 크면 계속 살 수 있을지 확신이 서지 않는다.
- 환경: 1.8km 거리에 물재생센터가 있지만, 3년 넘게 강서구에 살면서 주변 아파트에서 냄새 문제를 들어본 적이 없다. 11단지와도 거리가 있어 영향은 없다고 판단했다. 반경 3km 내 대형마트가 3개라 생활 편의도 좋다.
- 가격: 25평 호가가 15.8억~16억인데, 최근 실거래가는 14.8억이다. 호가가 실거래가보다 1억 이상 높게 나와 있다. 예산 16.3억 안에는 들어오지만 여유는 0.3~0.5억 정도다.
- 종합 및 느낀점: 2016년 입주 준신축이고 직주근접이 가장 큰 장점이다. 다만 학원가가 작아서 아이가 크면 계속 살 수 있을지는 고민이 된다. 임대 세대가 섞여 있는 단지라 25평형이 분양인지 임대인지와 임대 세대 비중을 먼저 확인해야 한다. 호가와 실거래가 차이도 커서 지금 가격이 적정한지 더 알아봐야겠다. 임장에서 임대 세대 위치와 단지 분위기, 역까지 도보 시간을 직접 확인해 보려 한다.
단지 2. 우장산힐스테이트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 강서구 내발산동
- 연식: 2005년 5월
- 세대수: 2,198세대 대단지
평형 : 23평형
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 :17.8km
- 강남역까지 소요시간: 59분
- 시청역까지 소요시간: 50 뷴
- 여의도역까지 소요시간: 30분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 14분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 명덕여중 91.9%, 화곡중학교 87.3% 덕원중학교 86.6%
- 학원가 유무 : 115개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13억8천(1층), 15억8천~16억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 14억 9천
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 아빠 직장(마곡나루역)까지 14분으로 직주근접이 좋다. 11단지보다 4분 더 걸리지만 큰 차이는 아니다. 여의도역 30분, 강남역 59분, 업무지구 접근성은 11단지와 비슷하다.
- 학군: 명덕여중 91.9%, 화곡중 87.3%, 덕원중 86.6%로 학업성취도가 전반적으로 높다. 학원가도 115개로 11단지(22개)보다 훨씬 커서, 아이가 크면 걸어서 학원가를 누릴 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다.
- 환경: 반경 3km 내 물재생센터가 있지만 주변 아파트에서 냄새 문제를 들어본 적이 없어 영향은 없다고 판단했다. 대형마트가 3개 있어 생활 편의는 무난하다. 2,198세대 대단지라 평형이 다양해서, 나중에 같은 단지 안에서 평수를 넓혀 이사할 수도 있다.
- 가격: 23평 호가는 13.8억(1층), 15.8억~16억이고 최근 실거래가는 14.9억이다. 예산 16.3억 안에는 들어오지만 여유는 0.3~0.5억 정도다. 2005년식 구축인데 23평 가격이 11단지 25평(2016년식)과 비슷해서, 연식 대비 가격이 높다고 느껴진다.
- 종합 및 느낀점: 직주근접(14분)과 학군·학원가를 둘 다 잡을 수 있다는 게 가장 큰 장점이다. 다만 2005년식 구축이라 수리 비용을 감안해야 하고, 평수가 23평으로 작다. 임장에서 단지 상태(주차, 외관, 평지 여부)와 발산역까지 도보 시간을 직접 확인해 보려 한다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지는 직주근접(마곡나루역까지 9분 vs 14분)과 최근 실거래가(14.8억 vs 14.9억)가 거의 비슷했다. 그래서 결국 학군·학원가, 단지 규모, 단지 구성의 차이였다. 우장산힐스테이트는 학업성취도가 높은 중학교가 가깝고 학원가도 115개로 11단지(22개)보다 훨씬 크다. 2,198세대 대단지라 수요가 꾸준하고, 입지가 좋아 전세가도 11단지보다 높아 가격을 받쳐주는 힘이 있어 보인다. 반면 11단지는 2016년 준신축이고 평수가 2평 더 넓지만, 347세대 소규모에 임대 세대가 섞여 있다. 연식은 11단지가 좋지만, 입지와 학군, 대단지라는 점에서는 우장산이 더 우위라고 판단했다.
나의 생각과 느낀점 :
같은 가격이라면 아이가 크면 계속 살 수 있는 우장산힐스테이트가 더 낫다고 생각한다. 다만 2005년식 구축이라 수리비가 들고, 평수가 24평으로 작다는 점은 감안해야 한다. 임장에서 단지 상태(주차, 외관, 평지 여부)와 발산역까지 도보 시간, 임대 세대 유무를 직접 확인해 보려 한다.
