월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기 광명시 21평 |
두 번째 후보 지역 | 수원 팔달구 33평 |
세 번째 후보 지역 | 서울 금천구 33평 |
네 번째 후보 지역 | 수원 영통구 24평 |
다섯 번째 후보 지역 | 서울 은평구 21평 |
여섯 번째 후보 지역 | 서울 구로구 24평 |
일곱 번째 후보 지역 | 서울 노원구 24평 |
여덟 번째 후보 지역 | 경기도 구리시 24평 |
아홉 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 33평 |
열 번째 후보 지역 | 서울시 관악구 21평 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
첫번째 광명시를 선택했을 때는 현실적으로 직장 출퇴근이 어렵다는 생각이 들었다.
그래서 우선 직장과 가장 가까이에 있는 영통구를 보려고 한다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 수원시 영통구 영통포레파크원
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기 수원시 영통구 영통로 498
- 연식: 1997년식
- 세대수: 3129세대
- 평형 : 25평형 (계단식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 26.48km
- 강남역까지 소요시간: 56분 (수인분당선 → 신분당선 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 76분 (광역버스 M5107탑승) / 97분 (수인분당선 → 1호선 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 79분 (수인분당선 → 신분당성 → 9호선 총 2회 환승)
- 나의 직장 정자역까지 소요시간: 36분 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 쓰레기 매립지 및 소각장 1곳 (1.12km 아파트 기준 남서쪽)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트 4개(이마트2개, 롯데마트1개, 홈플러스1개) 가장 가까운 곳은 홈플러스….- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 영덕중 94.3% / 청명중 84.4% → 둘 다 배정 가능
- 학원가 유무: 반경 3km 255개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.3억~7.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.387억
4)가치평가 및 결론
교통: 수인분당선이 있기 때문에 강남을 가는것이 수월하다고 생각이 들었다. 그런데 물리적인 거리가 엄청 긴 만큼 예상외로 강남까지의 시간이 생각보다 높게 나왔다. 수원에서 강남을 가기 위해서 거쳐가야 하는 ‘유일한’ 노선이라고 생각한다. 결국 강남을 가기위해서는 신분당선을 갈아타야 하는데, 이때 엄청난 인파가 몰릴 것 같다.
네이버 지도에서는 정자역에서 환승을 하라고 안내했지만 실제로는 정자역 전역인 미금에서 환승이 많이 이뤄질 것 같다.
환경: 주변이 아파트 단지이다. 그리고 우측아래에는 청명산이 있다. 좌측에는 영흥수목원이 있어서 좋을 것이라고 예상을 하였다. 하지만 네이버 지도에 ‘소각장’이라고 치니 1km 정도 서쪽에서는 쓰레기 매립지 및 소각장이 있었다.
네이버 지도로 해당 지역을 검색해보니… 굴뚝에서 연기가 모락모락 피는 영상, 쓰레기들이 쌓여있는 영상을 볼 수 있었다. 아파트 기준으로 ‘남서’쪽에 위치해 있다. 늦봄에서 여름에 ‘남서풍’이 불기 때문에… 냄새가 날 수 있을 것 같다는 생각이 들었다. 만약 여기를 사려면 너무 고층은 쓰레기 냄새가 나는게 아닌지 생각이 든다.
<수원시 자원회수시설이 쓰레기 소각장 및 매립지이다>
학군: 영통구의 학업성취도 1위 영덕중학교 (94.3%)에 배정을 받을 수 있다. 주변 학교를 보았다. 수원 하이텍 고등학교가 있다. 여기 학생의 수준이 궁금했다. 나는 인천사람으로서 전설의 운봉공고를 알고 있다. 운봉공고가 인천하이텍 고등학교로 이름을 바꿨기 때문에 OO하이텍은 학업 성취도가 매우 낮을 것 같다는 생각이 들었다. 수원 하이텍 고등학교의 수준이 낮을 수 있다는 편견을 보긴 했다.
그리고 추가적으로 ‘경기수원 외국인학교’가 있다!!! (외고가 아니었다…)
외국인 학교에 대한 나의 개인적인 생각은 이러했다.
- 주변에 외국사람들이 많이 거주하겠다.
- 다문화 가정이 많은 곳이겠구나
그래서 환경적으로나 마이너스 요소가 되는 것은 아닌가? 생각을 했다. 그래도 인터넷에서 검색을 해보았다.
학교 시설이 미쳤다고 한다. 수영장도 있다. 그리고 학비가 미치도록 비쌌다… 대학교보다 더 비쌌다…
저 학교 다니는 사람의 수준도 나름 짐작이 갔다.
결론: 아파트 단지가 주변에 많으며, 학원 및 학교도 많기 때문에 주변 환경은 매우 좋다고 생각한다. 아이를 키우기 좋은 곳이라는 생각이 들었다. 하지만 강남으로 출퇴근하는 직장인 입장에서는 빡셀 것 같다... 분당선에서 환승할 때 눈물을 쏟지 않을까라는 생각이 들었다. 가장 걱정되는 것은 남서쪽에 있는 소각장 및 쓰레기 매립지이다. 냄새는 과연 몇KM까지 퍼질까? 그리고 남서풍은 늦봄, 여름에 불기 때문에 냄새가 더 심할 여름이 걱정일 것 같다.
단지 2. 늘푸른벽산
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 수원시 영통구 영통로90번길 4-27
- 연식: 2000년식
- 세대수: 1380세대
- 평형 : 24평(방3화2) / 33평(방3화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 28.79km
- 강남역까지 소요시간: 72분 (18분 도보, 수인분당선, 신분당선 지하철 1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 90분 (18분 도보, 수인분당선, 1호선 지하철 1회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 94분 (18분 도보, 수인분당성, 신림선 지하철 1회환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 쓰레기 매립지 및 소각장 1곳 (2.2km 거리, 아파트 기준 북북동쪽)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 망포중 91.3%
- 학원가 유무 : 반경 3km 내 407개
3) 가격
- 평형 정보: 24평 / 32평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.8억~6.9억 / 6.7억~7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.995억 / 6.4억 (왜 이미지랑 다르냐…)
4) 가치평가 및 결론
24평으로 찾아보 있었는데 32평이 생각보다 가격이 얼마 차이가 안났다. 정말로 신기하다.
처음에는 32평이 저평가가 됐다라는 생각이 들었지만, 지금은 24평이 고평가가 된건가? 수요가 많아서 24평의 가격이 올라간건가? 라는 생각이 들었다.
교통: 업무지구에서 가장 가까운 곳이 강남인데 72분이 걸린다는 것이 조금 많이 아쉽다. 하지만 왼쪽에 삼성 직원들이 많이 있기에 그런 부분에서는 조금 낫다고 생각한다.
환경: 아파트 바로 왼쪽에 빌라들이 있다. 그래도 주변에는 많은 아파트들이 있어 왼쪽에 빌라촌에 대해서는 감점요소가 별로 되지 않을 것이라고 생각한다.(막상 임장가서 눈으로 봐야 할 것 같다)
쓰레기 소각장 및 매립지가 있는 것에 대한 영향도가 클지는 잘 모르겠다.
학군: 아파트 북동쪽 바로앞에 초등학교가 있어 플러스 요인이 보이며 학군 또한 90%이상이라 평타라고 생각한다.
그리고 91.3% 망포중도 바로 왼쪽에 가까이 있으며, 학교 바로앞에 학원가(76개)가 있어서 학생들이 다니기에는 좋을 것으로 판단이 된다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
비교평가표에서는 작성이 되지 않았지만 교통적인 측면에서는 늘푸른벽산은 ‘도보 18분’이 걸리기는게 클 것 같다.
당연히 영통파크포레원이 전체적임 점수를 비교하면 더 높긴하다. 추가적으로 파크포레원은 역앞에 있기 때문에 생활 만족도도 더 높을 것 같다고 판단이 된다.
다만 아쉬운 점은 화장실이 1개인 점이다. 늘푸른벽산은 화장실이 24평임에도 2개가 있기 때문에 집안에서의 환경은 더 좋다는 생각이 든다. 그래서 동일한 24평이어도 늘푸른벽산의 전세가가 6천이 더 비싼 이유인 것 같기도 하다.
(전세가 비교 - 파크포레원 3.42억 / 늘푸른벽산 4억)
내 입장에서는 2년 실거주 후 전세를 전환시키고 또 다른 투자를 생각해보면… 음… 지금 시점에서는 ‘늘푸른벽산’이 맞는 것 같긴하다.
늘푸른벽산 24평 VS 늘푸른벽산 32평
→ “늘푸른벽산 32평”
당연히 5천만원 더 투자해서 큰 것을 사겠다.
파크포레원 24평 VS 늘푸른벽산 32평
→ “파크포레원 24평”
교직환학의 원칙대로 파크포레원을 구입할 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
이것을 작성한 시점은 ‘파크포레원’은 분임, 단임, 매임까지 다녀온 상황이었다. 하지만 ‘늘푸른벽산’은 다녀오지 않았다.
그래서 뭔가 두개를 비교평가 할 때, 데이터로만 판단을 할 수는 없었다.
그리고 이전에 내가 매입할 수 있는 광명시의 아파트들과 함께 비교평가를 하였다. 확실히 그곳보다는 지금 영통구가 저평가 된 것을 확인할 수 있는 좋은 기회였다.
‘늘푸른벽산’도 단지임장, 매물임장을 통해 두 단지 중 하나를 뽑도록 하겠다.
