내집마련 보고서
PART 3. 매물 비교
3강에서 배운대로 매물 임장을 다녀와서 아래 표를 채워보세요!
2주차 강의교재 다운로드 -[월부] 내집마련 기초반_단지 비교 및 매물 비교 양식 엑셀 양식을 다운로드 받아 “3. 매물 비교 양식” 탭에서 내가 본 매물 정보를 채워보세요. (캡처해서 넣기)
일정 상 광명 임장을 못갔으나, 철산동이 과거에 생활권이었던 경험을 바탕으로 비교했습니다. 소하동은 가치평가를 통해 제외하여 산본 래미안하이어스 / 산본 세종주공6단지 / 광명 철산 브라운스톤광명2단지로 비교했습니다.
1) 래미안하이어스
단지 외부:
- 바로 맞은편에 금정역으로 가는 길에 산본중앙시장이 있어 조금 복잡한 느낌임
- 애기있는 신혼부부 / 학생들 / 중년부부 다양하게 많았고 유모차를 끌고 다니는 신혼부부가 매우 많은 것이 인상 깊었음
- 단지 맞은편에 상권이 매우 잘 발달되어 있음 (치과, 한의원, 이비인후과, 소아과 등 병원이 많고 상권 건물도 깨끗한 느낌)
단지 내부
- 아파트 내부 관리상태가 매우 좋고 보도블럭은 물론이고 단지 내 차도, 분리수거장 모두 아주 깨끗했음
- 저녁시간임에도 젊은 부부, 학생들이 많아 좋은 의미로 북적였음 (소음 X)
- 아파트 외관 몹시 깨끗하고 단지 내부 놀이시설과 조경시설이 매우 잘 관리되어 있었음
- 아파트 단지가 좀 커서 101~105, 117~121동은 금정역과 가까운 것에 매리트가 있어 보이고 109동 ~ 112동은 로데오거리와 가까운 것에 매리트가 있어보였다.
매물
- 일정 변동으로 매물임장을 예약하지 못하여 내부 확인 불가
총평
- 금정역까지 가는 길이 조금 복잡하고 도보 거리가 있으나 크게 문제될 것 같지는 않음.
- 주변에 공부하는 학생들보다는 신혼부부가 압도적으로 많은 느낌? 역시 학원가가 있는 로데오거리 쪽이 학군지구나 싶었음 (다만, 111동 정도로 하면 로데오거리와 매우 가까워서 학군지 초근접으로 좋을듯 - 산본역/금정역과 모두 멀어져서 교통 이점은 하락)
- 26평은 모두 로데오거리와 인접한 동에만 매물이 있음 (역과는 멀어짐..), 해당 매물은 114동 6층으로 10억에 나와있는데 10억이면 철산역 근처의 브라운스톤광명2단지 (24평)를 매수할 수 있다. 다만 여기 단지의 분위기가 너무 좋고 평촌 학원가로도 갈 수 있어서 철산역 보다는 더 좋음. 철산역은 여의도가 매우 가깝고 광명역 KTX도 이용하기 쉬워서 조금 더 고민이 필요하겠다.
2) 세종주공6단지
단지 외부:
- 단지 근처에 빌라나 소형 상가가 없어서 복잡한 느낌이 없고 도로가 넓어서 구축단지가 모여있는 느낌은 없었음
- 단지 바로 앞에 산본역이 있으며 백화점, 병원, 학원가, 음식점 등 좋은 인프라가 모여있는 로데오 거리와 바로 근접해있음
- 일요일 저녁에 임장을 갔음에도 도로에 가방 멘 학생들이 많았음 (학군이 좋은 분위기)
- 구축 단지인만큼 유모차를 끌고 다니는 신혼부부는 상대적으로 적었음
단지 내부
- 구축 아파트임에도 아파트 외관이 깨끗하고 단지 내 환경이 정돈된 느낌이었음
- 다만, 젊은 신혼부부, 애기들이 적다보니 단지 내부가 고요한 느낌이었음
- 상가는 편의점 1개 정도만 운영되고 있었고 부동산 2-3개를 제외하면 세탁소, 음악학원, 미용실 등 구축단지느낌이 나는 종류의 상권이었음 (단지 내부 상권보다는 로데오거리가 가까우니 이쪽 상권을 이용하는듯)
매물
- 일정 변동이 있어 매물임장 예약을 못하고 일요일에 방문하였는데 부동산이 쉬는 날 이었으나, 최근 지인이 입주하여 인테리어 중인 집을 구경하였음
- 현관을 열면 주방/거실/방이 한눈에 모두 보이는 어렸을 때 살던 집 구조 느낌이었음
- 내부 인테리어 시작 단계로 관리가 안되었을텐데 누수나 곰팡이 흔적은 없었음
- 건물 복도에도 지저분하게 적재된 물건이 없고 관리상태가 좋았음
총평
- 근처에 좋은 상권과 학원가, 지하철역 (산본역 4호선)이 있어 입지 부분은 가치평가에서 A~S에 해당했던 것에 변함이 없었음
- 구축단지로 관리상태에 걱정이 있었으나, 예전 건물의 형태를 갖고 있음에도 관리가 매우 잘되어 외관상 보기 좋았음
- 현재 633동 (남서향) 9층 매물 8.5억은 4호선과 로데오거리 상권이 초근접인 것에 ‘땅’이 래미안하이어스보다 좋아보인다. 그 이유는, 16년 차이가 나는데도 불구하고 금액 차이가 그정도로 크지 않다. 또한 래미안하이어스는 금정역 인근이 재개발되면서 다른 추가 대안이 많을 것 같은데, 세종주공6단지는 산본역 인근에서 1등 아파트인 것 같다. 철산역 브라운스톤광명2단지와 비교했을 때는 교통은 철산이 우세하나, 환경/학군에서 세종주공6단지가 압도적으로 좋다고 판단됨
4) 결론
해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
(1~3층, 탑층 제외시) 산본 래미안하이어스 및 브라운스톤광명2단지 매수 불가 / 세종주공6단지 매수 가능
매매가가 -20% 되거나, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
세종주공6단지는 건물보다는 ‘땅’이 좋아서 감당 가능하다. 금리 2% 상승도 감당 가능
내 예산에서 가장 가치 있는 1등 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
모르겠다.
직장과의 거리를 고려해서 광명/안양/산본으로 고려했고 지역당 2개 매물씩 조사했는데 이 중에서는 1등인 것 같다. 다만, 확신은 없어서 다른 지역/매물 추가로 조사해봐야 알 것 같다.
이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
모르겠다
다음 달에 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
광명 철산 (브라운스톤광명2단지, 소하동의 광명역세권루미엘도 광명역까지 걸어보기), 안양역 인근 (래미안, 뜨란채) + 가능하다면 부천 (조사필요)
