안녕하세요, 11월에 신축 아파트 계약 (매수인) 시 필요한 특약 사항을 정리해보았습니다.
현재, 아직 매도인의 소유권 이전 등기가 나지 않은 상태이고 1월 내로 완료 될 예정입니다.
이에 맞추어 특약 사항 작성해보았는데, 검토 후 수정 및 보완이 필요한 사항 있을 시 말씀해주신다면 감사드리겠습니다.
특약 내용은 아래와 같으며 3번 항목의 경우 매수인이 항시 안고 가는 리스크가 맞는걸까요?
잔금일은 1월 말로 DSR 등 매수인 귀책 사유가 될 사항은 문제 없지만 정책 규제, 은행 총량 제한 등에 따른 불안감이 존재합니다.
1. 소유권 보존등기 및 이전등기 의무
• 본건 아파트는 현재 단체 소유권보존등기 및 매도인 명의의 소유권이전등기가 신청된 미등기 상태임을 매수인은 확인하고 계약한다.
• 매수인은 분양 계약 당시의 옵션 상태 그대로 매수하며, 현재 설치되어 있는 붙박이장, 인덕션 등을 추가 조건 없이 승계한다. 매도인은 위 옵션 시설물을 계약일 현재 상태 그대로 유지하여 잔금일에 인계하여야 하며, 파손이나 임의 철거 시 원상복구 또는 배상 책임이 있다.
2. 기존 대출 및 근저당권 말소 조건
• 본 계약은 잔금 지급과 동시에 매도인이 아파트에 설정될 일체의 근저당권 등 제한권리를 전액 상환·말소하여 제한 서류가 없는 깨끗한 상태로 소유권을 이전하는 조건이다.
• 현 시간부터 잔금일까지 이중 계약 등 소유권 이외에 변동 사항이 없도록 한다.
3. 매수인의 잔금 대출 미승인 시 해제 조항
• 아파트의 단체 등기 지연, 금융기관의 규제, 또는 매수인의 귀책 사유가 없는 정책적 사유로 인해 잔금일 전까지 대출 승인이 거절될 경우, 본 계약은 위약금 없이 무효로 하며 매도인은 기수령한 계약금 및 중도금 전액을 매수인에게 즉시 반환하기로 한다.
4. 분양대금 완납 확인 및 권리 제한 금지
• 매도인은 계약 체결일 이후부터 매수인에게 소유권이 완전히 이전되는 시점까지 본건 아파트에 대하여 추가 대출, 근저당권 설정, 가압류, 전세권 설정 등 매수인의 권리를 침해하는 일체의 행위를 하지 않는다.
5. 공과금, 선수관리비 및 하자담보책임
• 아파트 관리비, 가스, 수도, 전기 등 각종 공과금 및 제세공과금은 잔금 지급일을 기준으로 정산하며, 잔금일 이전 발생분은 매도인이, 이후 발생분은 매수인이 부담한다. 매도인이 최초 납부한 선수관리비(관리비 예치금)는 잔금 시 매수인이 매도인에게 전액 지급하고 승계한다.
• 매도인은 분양 계약에 따른 시공사에 대한 하자보수 청구권을 매수인에게 조건 없이 승계한다. 또한, 계약일 현재 육안으로 확인하기 어려운 중대한 하자(누수, 결로, 배관 불량 등)가 잔금일로부터 6개월 이내에 발견될 경우 매도인이 책임지고 보수 비용을 부담한다. (단, 매수인의 과실로 인한 하자는 제외)
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