https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002714532?sid=101
기사 요약
배경
정부의 고강도 주택담보대출 규제 및 세 부담 증가 조치로 금융권 자금 조달이 차단되자, 세제 회피를 위해 처분을 서두르는 매도인과 고소득 매수자의 이해관계가 맞물려 공적 금융을 우회한 개인 간 '셀러파이낸싱(매도인 대출)'이 고가 주택 시장의 거래 수단으로 정착하는 역설적 현상 발생
핵심 내용
고강도 규제 우회 목적의 셀러파이낸싱 확산 배경
- 10·15 부동산 대책에 따른 대출 규제와 양도세 중과 유예 종료 및 보유세 인상 부담의 동시 작용
- 금융기관 자금 조달이 차단된 매수자와 세금 회피 목적으로 주택 처분을 서두르는 매도인의 이해관계 일치
- 서초구 반포리체(채권최고액 7억 2000만 원 설정), 분당 아파트(채권최고액 17억 7000만 원 설정) 등 실거래 지속 포착
- 과거 30~40건 중 1건에 불과하던 거래 체감 비중이 최근 10건 중 1~2건 수준으로 대폭 상승
거래 조건 및 사적 상환 능력 심사 메커니즘
- 대여 규모 통상 5억~10억 원, 금리 연 5% 안팎, 만기 6개월 이내의 단기 브릿지론 성격 형성
- 은행권 DSR 규제 대신 매도인이 매수자의 최근 2년 치 근로소득 명세서를 직접 징구하여 상환 능력을 검증하는 사적 심사 진행
- 신용대출 한도가 축소된 1970~1990년대생 고소득 전문직 및 대기업 재직자 중심의 자금 수요 집중
- 포털 매물 정보에 '입주협의 근저당매매가능' 문구가 명시될 정도로 강남권 고가 주택 매매의 핵심 선결 조건화 경향
채무불이행 법적 분쟁 및 자산 양극화 심화 위험
- 잔금 유예 기간 중 시세 변동에 따른 계약 파기 갈등 및 만기 내 미상환 시 담보권 실행 절차에 따른 법적 분쟁 위험 상존
- 과거 매매 잔금 유예 중 집값 급등으로 인한 소유권 이전 거부 및 5000만 원 추가 지급 합의 등 거래 불안정성 노출
- 공적 기준이 아닌 사적 자금 동원력에 의존함으로써 자산과 소득이 높은 계층에만 자금 조달이 집중되는 부익부 빈익빈 심화 우려
- 금융권 대출 억제 정책에도 불구하고 주택 가격 상승 불안 심리로 인한 사금융 우회 통로 개척 및 정책 실효성 한계 노출
집을's 생각
정부의 고강도 대출 규제로 주택담보대출의 문턱이 크게 높아졌습니다. 그 결과 소득은 충분하지만 자금 조달 길이 막혀 매수를 하지 못하는 매수자들이 생겨났습니다. 동시에 매도자 쪽에서는 다주택자 규제와 고가 주택 증세 등으로 집을 정리하고 싶어도 이를 받아줄 매수자의 여력이 뒷받침되지 않는 상황입니다.
이렇게 매도자와 매수자의 이해관계가 맞아떨어지면서 공적 금융을 우회해 어떻게든 거래를 성사시키려는 움직임이 나타나고 있습니다. 규제로 대출 조달이 막히면서 사실상 현금 동원력이 거래를 좌우하게 되어 거래 절벽에 가까웠던 강남권 고가 주택 시장에서, 오히려 이 방식 덕분에 과거보다 거래가 비교적 활발하게 이뤄지고 있습니다.
셀러파이낸싱는 매도자가 매수자에게 사금융 형태로 돈을 빌려준다는 데 있습니다. 좀 더 정확히 말하면 어차피 받을 매매 대금 중 일정 금액을 할부처럼 나눠 받을 수 있게 해주는 구조입니다. 다만 그 규모가 결코 작지 않다는 점에서 단순한 편의 제공으로만 보기는 어렵습니다.
문제는 이것이 사금융인 만큼 리스크를 반드시 감수하고 들어가야 한다는 점입니다. 최상급지 거래답게 공인중개사 뿐만 아니라 변호사를 끼고 비교적 안전하게 진행되는 경우도 있지만 워낙 큰돈이 오가다 보니 입증이 어렵고 말이 어긋나 민사 소송으로 번지는 경우도 있습니다. 실제로 잔금 유예 기간 중 집값이 급등하자 소유권 이전을 거부하거나 추가 금액을 요구하는 분쟁 사례도 있었습니다.
또한 절차가 체계적으로 갖춰진 주택담보대출과 달리 개인이 직접 진행해야 하기 때문에 담보를 설정하는 것 자체도 쉽지 않고 설령 담보를 잡더라도 실제로 담보권을 실행하는 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다. 여기에 더해 해당 지역은 애초에 토지거래허가구역이라 자금조달계획서를 제출해야 하는데 이 과정에서 매도자의 대여가 편법 증여로 의심받아 세무조사로 이어질 수 있다는 위험도 함께 안고 있습니다.
현재 셀러 파이낸싱은 규제를 피하기 위한 시장의 차선책으로 주목받고 있습니다. 하지만 이는 제도권 금융이 아닌 사적 자금력에 의존하는 방식입니다. 이는 자산가 계층에게만 기회가 쏠리는 양극화 현상을 심화시킬 수밖에 없습니다. 결과적으로 대출을 조여 시장을 안정시키려던 정부 정책의 실효성마저 무력화하는 한계를 드러내고 있습니다.
