[지투실 30일 1취월장으로 1등 뽑아 투자하갱💸 하하이] 투자경험담 : 제 물건이 아니었던 1순위, 그리고 나의 첫 투자

.안녕하세요, 하하이입니다;)

오늘은 저의 첫 투자 과정을 복기해 보려고 합니다.

1호기를 매수하고 바로 복기를 하고 싶었지만, 잔금까지 치르고 해야지… 하며 미루다 보니 어느새 시간이 꽤 흘렀네요. 더 늦기 전에 첫 투자를 돌아보며 그 과정에서 무엇을 배웠고, 어떤 점이 아쉬웠는지 정리해 보겠습니다.

1. 월부를 처음 만나다

저는 2025년 2월, 재테크 기초 강의를 시작으로 월부를 처음 만나게 되었습니다.

그전까지는 재테크라고 하면 예·적금 정도만 알고 있었고, 주식이나 ETF, 부동산 투자에 대해서는 잘 알지 못했습니다. 강의를 들으며 제가 모르고 있던 세상이 있다는 것을 알게 되었고, 조금씩 투자에 관심을 갖기 시작했습니다.

마치 시골쥐가 서울쥐를 만난 것처럼, 제가 알고 있던 세상보다 훨씬 넓은 세상이 있다는 사실이 신기했습니다.

강의를 듣고 동료들과 함께 공부하면서 언젠가는 저도 꼭 투자해야겠다고 생각했습니다. 하지만 마음 한편에는 아직 제가 투자를 할 만큼 준비되지 않았다는 생각도 있었습니다.

실전반에 참여할 기회가 있었지만, 당시에는 제 실력이 부족하다고 느꼈습니다. 광클을 해야 하는 과정도 부담스러웠고, 시간과 노력을 들여 도전하기보다 조금 더 준비한 뒤에 해야겠다고 생각했습니다.

지금 돌아보면 그때의 저는 준비가 더 필요했던 것도 맞지만, 완벽하게 준비된 뒤에 시작하려고 했던 것 같습니다. 기회가 왔을 때 도전해 보지 못한 아쉬움이 남습니다.

2. 투자할 수 있는 물건을 찾아서

2025년 하반기부터는 부산 지역을 중심으로 공부하며 투자할 수 있는 물건을 찾아보기 시작했습니다.

투자금이 넉넉하지 않았기 때문에 적은 투자금으로 할 수 있는 물건을 찾는 데 집중했습니다. 하지만 실제로 매물을 살펴보니 생각처럼 쉽지 않았습니다.

연식이 오래된 단지나 언덕에 위치한 물건을 보면 선뜻 마음이 가지 않았고, 마음에 드는 물건은 생각했던 것보다 투자금이 많이 필요했습니다.

무엇보다 제 판단에 대한 확신이 부족했습니다.

스스로 지역과 단지의 가치를 충분히 분석하고 판단하기보다, 동료들이 투자한 단지를 보며 괜찮은 곳인지 확인하고 안심하려고 했습니다. 다른 사람의 투자 사례가 제 판단의 근거가 되어야 했는데, 어느 순간 제 판단을 대신하고 있었던 것입니다.

투자금 계산도 부족했습니다. 매매가와 전세금의 차이만 생각했을 뿐, 중개보수와 세금 등 부대비용을 꼼꼼하게 계산하지 못했습니다. 투자금을 마련하는 과정에서 발생할 수 있는 손실까지 충분히 고려하지 못했습니다.

지금 생각하면 물건을 찾는 것만큼이나 중요한 것이 투자에 필요한 전체 자금을 정확하게 계산하는 일이었습니다.

3. 퇴근 후 부산으로 향했던 날들

매물을 보기 시작하면서 퇴근 후 부산으로 향하는 날이 많아졌습니다.

퇴근하고 출발하면 저녁 8시쯤 도착하는 경우가 많았습니다. 하루에 한 채만 보고 돌아오는 날도 있었고, 일주일에 두세 번씩 부산에 다녀오기도 했습니다.

한 번은 약속한 시간에 도착했는데 부동산 사장님께서 약속을 잊으셔서 한 시간 가까이 기다리기도 했습니다.

처음에는 매물을 하나씩 볼 때마다 새로운 것을 알게 되는 재미가 있었습니다. 하지만 시간이 지날수록 체력적으로 지쳤고, 매물을 많이 볼수록 오히려 어떤 물건이 좋은지 판단하기 어려워졌습니다.

특히 집을 직접 보고 나와도 이 정도면 괜찮은 물건인지, 제가 놓친 부분은 없는지 확신이 서지 않았습니다.

열심히 돌아다니고는 있었지만, 제대로 보고 있는 것인지 의문이 들었습니다.

지금 돌아보면 단순히 매물을 많이 보는 것만으로는 부족했습니다. 무엇을 확인해야 하는지 기준을 세우고, 본 매물을 비교하며, 그 과정에서 배운 내용을 다음 임장에 적용하는 것이 필요했습니다.

4. 실전반에서 다시 시작하다

2026년에는 꾸준한 강의도 들었지만, 실전반에 참여하면서 다시 투자에 집중할 수 있는 환경을 만들었습니다.

혼자 공부할 때는 꾸준히 이어가기 어려웠던 일들도 함께하는 동료들이 있으니 조금씩 해낼 수 있었습니다. 정해진 일정에 맞춰 임장하고, 매물을 살펴보고, 투자에 대해 고민하는 과정이 반복되면서 이전보다 투자에 집중할 수 있었습니다.

이번에는 기존에 알고 있던 지역뿐 아니라 새롭게 만든 수도권의 비규제지역과 기존에 살펴보던 수도권 지역도 비교하며 매물을 찾아봤습니다.

마음에 드는 물건이 있어도 단순히 가격이 저렴하다는 이유만으로 판단하지 않으려고 했습니다. 내가 투자할 수 있는 금액에 맞는지뿐 아니라, 이 지역과 단지가 가진 가치가 무엇인지, 실제로 사람들이 선호하는 곳인지 함께 살펴보려고 했습니다.

한번은 연식은 오래됐지만 역세권에 위치하고 내부 수리도 잘되어 있는 3층 매물을 보았습니다. 직접 보니 생각보다 상태가 좋아 마음이 갔습니다.

하지만 튜터님과의 이야기를 통해 다시 검토해 보니 제가 기본적인 원칙을 놓치고 있었습니다. 결국 해당 물건은 선택하지 않았고, 조금 더 나은 물건을 찾아보기로 했습니다.

마음에 드는 매물을 발견하면 바로 결정하고 싶어지는 마음이 있었지만, 그럴수록 한 번 더 검토하고 기준에 맞는지 확인하는 과정이 필요하다는 것을 배웠습니다.

5. 매물을 털고, 협상하고, 기다리다

매물을 찾던 중 예약했던 곳에서 마음에 들지 않아, 워크인을 하며 알게된 부동산과 여러 물건을 살펴보게 되었습니다.

이 과정에서 흔히 말하는 ‘매물을 턴다’는 것이 어떤 의미인지도 조금씩 알게 되었습니다. 여러 매물을 비교하고, 매도자의 상황과 가격을 확인하며, 실제로 협상할 수 있는 물건을 찾아가는 과정이었습니다.

그날 하루 종일 털어도 조정이 안되어 그 다음 주에 매물을 보기고 하며 하루 종일 협상을 이어갔습니다.

가격이 조정되는 듯하다가 다시 올라가기도 했고, 협의가 잘되는 것 같았는데 매도자가 마음을 바꾸어 매물을 거둬들이기도 했습니다. 생각했던 것처럼 일이 쉽게 풀리지는 않았습니다.

그날은 기다리는 시간이 길어지자 부동산 사장님께서 김밥까지 챙겨주셨습니다. 지금 생각하면 그날의 김밥도 기억에 남습니다. 그만큼 간절한 마음으로 매물을 찾고 있었던 것 같습니다.

제가 가장 마음에 두었던 1순위 매물은 결국 원하는 가격에 맞추기 어려웠습니다. 아쉬웠지만 다른 선택지도 함께 살펴보고 있었기에 2순위 매물로 시선을 돌렸습니다.

6. 1순위가 아닌 2순위를 선택하다

2순위 매물은 주변의 비슷한 매물보다 전세금이 높게 설정되어 있었습니다.

저녁에 방문했기 때문에 집 안을 세세하게 살펴보는 데 한계가 있었고, 가구도 많아 놓치는 부분이 있을 수 있었습니다. 그래도 전반적인 관리 상태는 괜찮아 보였습니다.

문제는 투자금이었습니다.

처음 예상했던 것보다 약 3천만 원이 더 필요했습니다. 저는 1천만~2천만 원 정도만 더 준비하면 될 것으로 생각했는데, 부대비용까지 제대로 계산하지 못했던 것입니다.

결국 종신보험을 해지해 투자금을 마련했고, 해지 손실금으로 약 350만 원이 발생했습니다.

지금 돌아보면 투자금을 마련하는 방법을 충분히 비교하고 고민하지 못한 점이 아쉽습니다. 매수할 물건을 찾는 데 집중한 나머지, 정작 그 물건을 매수하기 위해 필요한 전체 자금과 자금 마련 방법은 꼼꼼히 살피지 못했습니다.

매물코칭을 통해 1순위와 2순위 매물 모두 검토받았고, 두 물건 모두 괜찮다는 의견을 들었습니다. 다만 1순위 매물은 매도자가 원하는 가격과 제가 생각하는 가격 사이에 차이가 있었습니다.

반면 2순위 매물은 임차인의 계약 갱신이 예정되어 있었습니다. 계약 갱신 시 전세금 증액분으로 투자금의 일부를 회수할 수 있다는 점도 고려했습니다.

그렇게 고민 끝에 2순위 매물에 가계약금을 넣었습니다.

그런데 다음 날, 1순위 매물의 가격을 조정할 수 있고 매도자가 임차인으로 계속 거주할 의사도 있다는 이야기를 들었습니다.

순간 아쉬운 마음이 들었습니다.

조금만 더 기다렸다면 1순위 매물을 선택할 수도 있었을까? 내가 너무 빨리 결정한 것은 아닐까?

여러 생각이 들었지만, 이미 2순위 매물에 가계약을 한 상황이었습니다. 결국 제가 선택한 물건에 집중하기로 했습니다.

지금 생각해 보면 1순위 매물이 더 좋아 보였다는 아쉬움은 남습니다. 하지만 투자 과정에서 모든 선택지를 끝까지 기다리며 비교할 수는 없다는 것도 배웠습니다. 중요한 것은 그 순간 제가 가진 정보와 기준으로 판단하고, 선택한 물건에 대해 책임 있게 검토하는 것이었습니다.

물론 가계약을 했다는 사실만으로 선택이 옳았다고 할 수는 없습니다. 다만 이번 경험을 통해 다음 투자에서는 매물을 비교하는 과정뿐 아니라, 계약을 결정하기 전까지 확인해야 할 사항과 판단 기준을 더 명확하게 세워야겠다고 생각했습니다.

7. 첫 투자를 통해 배운 것

첫 투자를 마치고 돌아보니 잘한 점보다 아쉬운 점이 먼저 떠오릅니다. 

하지만 아쉬운 부분을 구체적으로 돌아봐야 다음 투자에서 같은 실수를 반복하지 않을 수 있다고 생각합니다.

첫째, 저환수원리를 기준으로 판단하자.

마음에 드는 매물을 발견하면 빨리 계약하고 싶은 마음이 생깁니다. 

하지만 매물이 마음에 든다는 것과 좋은 투자라는 것은 다릅니다.

지역과 단지의 가치, 수요와 선호도, 가격을 충분히 살펴보고 저환수원리에 맞는 물건인지 검토해야 합니다.

단순히 투자금이 적게 든다는 이유로 선택하지 않도록 하겠습니다.

둘째, 필요한 투자금을 정확하게 계산하자.

매매가와 전세금의 차이만 계산해서는 안 됩니다. 

중개보수와 세금 등 부대비용은 물론, 자금을 마련하는 과정에서 발생할 수 있는 비용과 손실까지 고려해야 합니다.

이번 투자에서는 예상보다 많은 자금이 필요했고, 보험을 해지하면서 손실도 발생했습니다. 

다음 투자에서는 매수에 필요한 전체 자금을 미리 계산하고, 여러 자금 마련 방법을 비교한 뒤 결정하겠습니다.

셋째, 대출을 무조건 피하기보다 감당할 수 있는 범위에서 계획하자.

투자금을 마련할 때 대출을 이용하는 방법도 충분히 검토할 필요가 있었습니다. 

무조건 대출을 피하는 것이 답은 아니지만, 그렇다고 무리하게 대출을 받는 것도 위험합니다.

앞으로는 상환 능력과 현금 흐름을 함께 고려해 감당할 수 있는 범위에서 자금을 계획하겠습니다.

넷째, 여러 선택지를 비교하되 나만의 기준을 갖자.

이번 투자에서는 1순위 매물이 원하는 가격에 맞지 않자 2순위 매물을 선택했습니다. 

이후 1순위 매물의 조건이 달라졌다는 이야기를 듣고 아쉬움이 남았습니다.

다음에는 단순히 순위를 정하는 데 그치지 않고, 각 매물의 가치와 가격, 투자금, 위험 요소를 구체적으로 비교하겠습니다. 그리고 어떤 조건이라면 매수하고, 어떤 조건이라면 포기할 것인지 미리 정해 두겠습니다.

무엇보다 다른 사람의 판단에 기대기보다, 제 기준으로 판단하고 그 이유를 설명할 수 있는 투자자가 되고 싶습니다.

8. 감사한 마음

첫 투자를 돌아보니 혼자서는 여기까지 오기 어려웠겠다는 생각이 듭니다.

월부를 통해 투자를 처음 접하고 공부할 수 있도록 이끌어 주신 너바나님, 너나위님께 감사드립니다.

그리고 수수진 튜터님, 스리링 튜터님, 드림텔러 튜터님, 돈죠앙 튜터님을 비롯해 강의와 실전 과정에서 배움을 주신 튜터님들께도 감사드립니다. 매물을 검토하는 과정에서 도움을 주신 재이리 튜터님과  강사와의 임장이나 오프강의에서 보면 응원해주시는 진담 튜터님께도 감사한 마음을 전합니다.

이번 실전반에서 함께해 주시며 응원해주시는  민갱 튜터님께도 감사드립니다. 

투자 과정에서 고민이 많았던 순간마다 다시 기준을 생각하고 방향을 점검할 수 있었습니다.

무엇보다 함께 공부하고 임장하며 서로의 고민을 나눈 동료들이 있었기에 지치지 않고 계속해 나갈 수 있었습니다. 

혼자였다면 쉽게 포기했을 순간에도 함께하는 사람들이 있어 다시 움직일 수 있었습니다.

첫 투자라고 해서 모든 과정이 매끄럽지는 않았습니다. 

아쉬운 선택도 있었고, 미리 준비했더라면 피할 수 있었던 실수도 있었습니다.

하지만 이번 경험을 통해 제가 무엇을 잘 몰랐는지, 다음에는 무엇을 더 꼼꼼히 확인해야 하는지 알게 되었습니다.

첫 투자를 했다는 사실에 안주하지 않고, 

이번 경험을 복기의 재료로 삼아 다음 투자에서는 조금 더 나은 판단을 하고 싶습니다.

투자는 한 번의 선택으로 끝나는 것이 아니라, 선택하고 돌아보며 더 나은 판단을 쌓아가는 과정이라고 생각합니다.

이번 1호기 복기를 통해 배운 점들을 다음 투자에 꼭 적용해 보겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다. 😊