https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002715661?sid=101
기사 요약
배경
정부의 보유세제 강화 예고와 은퇴 고령층의 소득 공백 속에서 분담금 회피 및 유동성 확보를 위해 강남 핵심 재건축 조합원들이 대형 대신 중소형 평형을 선택하는 역설적 다운사이징 현상 심화
핵심 내용
잠실주공5단지의 일반분양 수입 기반 대규모 현금 환급 구조
- 총 6411세대 중 일반분양 1534세대(27.5%) 배정 및 4조4700억원 규모의 일반분양 수입 창출
- 전용 76㎡ 보유 조합원의 동일 면적(84㎡) 신청 시 5억730만원 환급금 지급
- 전용 59㎡로 평형 축소 선택 시 기존 76㎡ 보유자는 11억8815만원 환급금 수령
- 기존 81㎡ 및 82㎡ 보유자의 59㎡ 신청 시 각각 13억1163만원, 15억4140만원에 달하는 현금 환급 발생
은마아파트의 추가 분담금 완충을 위한 평형 축소 전환
- 일반분양 물량이 340세대에 불과하여 조합원의 추가 분담금 부담이 구조적으로 가중
- 기존 76㎡ 및 84㎡ 보유자가 84㎡ 유지 시 각각 7억4420만원, 4억3021만원의 고액 분담금 납부 필요
- 59㎡로 분양 면적 축소 시 기존 76㎡ 보유자는 1억2837만원 환급금 수령
- 기존 84㎡ 보유자가 59㎡ 선택 시 4억4236만원을 돌려받으며 분담금 부담을 현금 자산으로 전환
세제 개편안 예고와 은퇴 고령층의 보유 비용 리스크 관리
- 종합부동산세 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간 세율 인상(1.0%에서 1.3%) 예고
- 주택 수 및 조정대상지역 여부에 따라 공정시장가액비율 현행 60%에서 최고 80% 수준까지 상향 추진
- 과세 체계의 가액 기준 단순화로 인한 고가 대형 평형 보유세 부담 확대 전망
- 은퇴 후 고정 소득이 제한적인 고령 조합원을 중심으로 보유세 및 관리비 등 고정 지출 리스크 최소화 경향 대두
집을's 생각
같은 입지에 연식까지 새로 좋아지는 재건축인데도, 강남 조합원들이 오히려 평형을 줄이는 역설적인 현상이 나타나고 있습니다. 상식적으로는 이해하기 어려운 선택이지만 내막을 들여다 보면 충분히 납득 가능한 상황입니다.
보통 서울 외곽에서는 넓은 집을 사기보다 급지를 올려 중심부로 진입하려는 경향이 강합니다. 반면 강남3구나 용산 같은 입지는 사실상 최종 목적지이기 때문에 더 올라갈 급지가 없어 자연스럽게 평형을 넓히는 쪽으로 움직여 왔습니다. 그런데 최근에는 이 흐름이 거꾸로 뒤집히고 있는 것입니다.
그 이유는 분담금 회피와 유동성 확보입니다. 잠실주공5단지는 재건축 후 세대 수가 크게 늘고 일반분양 물량도 넉넉해, 사업비 부담이 줄고 시세 차익까지 기대할 수 있습니다. 그래서 76 보유자가 같은 84로 옮겨도 약 5억원의 환급금이 발생하고, 59로 평형을 줄이면 약 12억원까지 돌려받을 수 있습니다. 기존 81나 82 보유자가 59를 선택하면 환급금은 13억~15억원대까지 올라갑니다.
반대로 은마아파트는 일반분양 물량이 적어 조합원이 추가 분담금을 부담해야 하는 구조입니다. 기존 84를 유지하면 4억~7억원대의 분담금을 내야 하지만, 59로 줄이면 오히려 1억~4억원대를 돌려받을 수 있어 본인의 자산 상황에 따라 선택이 갈립니다.
여기에 정부의 세제 개편 예고도 평형을 줄이는 선택을 부추깁니다. 종부세율 인상과 공정시장가액비율 상향으로 고가 대형 평형의 보유세 부담이 커질 전망이기 때문입니다. 특히 은퇴 후 고정 소득이 제한적인 고령 조합원들을 중심으로, 보유세와 관리비 같은 고정 지출을 줄이려는 방어적 움직임이 두드러지고 있습니다.
같은 최상급지 안에서도 서로 다른 선택이 나타나는 셈인데 이는 입지의 문제라기보다 각 단지가 지닌 사업성의 크기가 조합원의 선택을 가르고 있음을 보여줍니다.
