안녕하세요. 민배입니다.
지난 1편에서는 첫 내 집 마련 과정을 돌아보았습니다.
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이번에는 그동안 미뤄왔던 서울 1호기 투자 과정을 복기해보려고 합니다.
사실 서울 1호기 투자는 쉽게 꺼내놓기 어려운 경험이었습니다. 호기롭게 시작했지만 지금 돌아보면 준비가 부족했던 부분이 많았고, 그 과정이 부끄럽기도 했습니다.
누군가는 서울에 투자했다는 결과를 부러워할 수도 있겠지만, 제가 경험했던 과정은 결코 부러워할 만한 과정이 아니었다고 생각합니다.
하지만 부족했던 경험일수록 피하지 않고 제대로 돌아봐야 성장할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
이번 글은 단순히 지난 투자 과정을 이야기하기보다, 당시 무엇이 부족했고 왜 그랬는지? 다음 투자에서는 어떤 식으로 행동해야 하는지를 돌아보고 같은 실수를 반복하지 않기 위해 써보려고 합니다.
📌 서울 투자를 꿈꾸게 된 계기
2023년 첫 내 집 마련 이후 직장 승진시험을 준비하면서 한동안 월부를 떠나 있었습니다. 그러다 2024년 9월 열반스쿨 기초반을 수강하며 다시 투자 공부를 시작했습니다. 그 곳에서 좋은 동료들을 만났고 부동산 투자에 대해 꿈을 갖기 시작했습니다. 그때 까지만 해도 서울 투자는 저와 거리가 먼 이야기라고 생각했습니다.
생각이 바뀌게 된 계기는 의외로 지방투자 기초반이었습니다.
저는 당시 대구 달서구를 임장지로 선택했고 함께 배정된 조원분들은 대부분 수도권에 거주하시는 분들이었습니다.
그중에는 직장과 육아를 병행하는 워킹맘 분들도 계셨습니다. 새벽에 기차를 타고 먼 대구까지 오는 동료들
그 모습을 보면서 문득 이런 생각이 들었습니다.
‘저렇게 힘들게 새벽에 지방까지 오는 사람들은 얼마나 간절한 꿈을 꾸고 있는걸까?’
'나는 몸도 건강한 30대 청년인데 왜 이렇게 꿈을 작게 꾸고 있었을까?
돌아보면 저는 지방에 살고 있다는 이유로, 서울 집값이 비싸다는 이유로 스스로의 가능성을 제한하고 있었던 것 같습니다.
열반기초반에서 담배꽁초투자와 가치성장투자에 대해 배우며 장기적으로 자산을 키우기 위해서는 더 가치 있는 자산으로 옮겨가야 한다는 것을 알고 있었습니다.
그렇다면 지금 가진 자산을 서울로 옮겨보는 것은 어떨까?
동료들의 행동을 보면서 제가 스스로 정해놓았던 한계가 깨졌고, 배웠던 투자 원칙을 실제로 실행해보고 싶어졌습니다.
그렇게 서울투자 기초반을 수강하며, 서울투자에 대한 공부를 시작했습니다. 대구와는 다른 수요의 규모와 선호도를 알아가면서 장기적으로 서울에 자산을 보유하고 싶다는 목표도 구체화되었습니다.
실거주 집을 매도하고 결혼 이후 꾸준히 모아온 종잣돈을 더한다면 서울에도 투자할 수 있을 것 같았습니다.
물론 처음에는 아내도 제가 허황된 이야기를 한다고 생각했던 것 같습니다. 그때까지만 해도 웃고 넘겼던 것 같습니다.
2025년 7월까지는 실거주 집을 보유해야 비과세가 가능 했기에 그동안 서울 앞마당을 만들며 투자를 준비하기로 마음먹었습니다.
📌 열정은 있었지만, 미숙했던 스타터
서울 투자를 위해 앞마당을 만들기 시작했습니다.
결과적으로는 동대문구, 강서구, 영등포구, 동작구를 공부했고 관악구를 임장하던 중 서울 1호기를 투자하게 되었습니다.
처음 동대문구에 임장을 갈 때는 호기롭게 2박 3일 일정을 잡고 혼자 서울에 올라갔던 기억도 납니다! 그때 당시 제 생일이었는데 안하던 임장을 무리해서 하는 바람에 아내를 만날 때 다리를 절뚝거렸고 아내가 속상해했던 기억이 납니다.
그렇게 미숙하지만 호기롭게 앞마당을 만들기 시작했습니다. 교대근무를 하다 보니 조원들과 일정을 맞추기 어려워 혼자 임장하는 날이 많았습니다. 또 아내에 대한 미안함에 돈을 아끼려고 가장 저렴한 숙소와 음식을 먹으며 임장을 했습니다. 우여곡절도 많았지만 그때는 천장을 깨가며 성장하고 있다는 뿌듯함이 컸습니다.
임장보고서를 작성하면서 나름대로 열심히 투자 공부를 하고 있다고 생각했습니다.
하지만 정작 중요한 부분을 놓치고 있었습니다.
결국 넘지 못한 매물임장의 벽
저는 매물임장에 대한 마음의 벽이 있었습니다.
내 집 마련때는 돈을 손에 쥐고 있었지만 투자는 진짜 투자하겠다고 마음먹기 전까지 마음가짐부터 달랐습니다.
내가 쥐고 있는 돈도 없는데 굳이 집을 봐야해?
랜드마크 매물 보라고 하는데 저렇게 비싼걸 꼭 봐야해?
내 투자금에 들어오는 물건만 보면 되는거 아닌가?
지방 거주민으로서 서울의 부동산 가격은 부담스럽기만했고 주눅이 들기도 했습니다.
그런 마음 때문에 매물임장을 일부 하긴 했지만, 아예 진행하지 않았던 앞마당도 있습니다.
막상 투자를 할 때 몰아서 매물임장을 하면 될 거라고 생각했습니다.
하지만 시장은 제가 준비될 때까지 기다려주지 않았습니다.
상승장에서는 매물 예약조차 쉽지 않았습니다. 그 전에 매물을 보며 관계를 유지하던 부사님들도 없었고, 잘 알 것이라고 넘겨 짚었던 단지의 선호도 조차 제대로 파악 못해 무엇부터 봐야할지 막막했습니다. 당시 만삭이었던 아내에게는 생활비를 아껴자고하면서, 정작 매물 한 두개를 보기 위해 서울을 오가며, 많은 돈을 쓰고 있었습니다.
아내에게 정말 미안했고 이 상황에 대해서 깊은 절망감을 느껴 포기 하고 싶었던 순간을 마주했습니다.
이전까지 임장보고서에 제 생각을 적었을 뿐, 실제 현장에서 매물임장을 통해 내 생각을 충분히 검증하지 못했었고 그러다보니 투자를 막상하려고 할때 확신을 가질 수 없었던 것 같습니다.
매물임장이 중요하다는 것은 기초반에서 배운대로 알고 있었지만 아는 것과 행동하는 것은 분명히 달랐습니다.
지난 7월 첫 지방투자실전반에서 만난 반나이 튜터님께서는 매물임장의 중요성을 강조해주셨고 부동산 투자를 철저한 비즈니스로 생각하고 스스로 마음의 벽을 넘어야 한다고 조언해주셨습니다.
“매물임장을 많이 할수록 투자실력이 좋아진다. 거기서 알게 되는 정보들로 단지 선호도 차이를 판단할 수 있게 된다."
이제서야 그 뜻을 이해하지만 당시에는 잘 몰랐던 것이 사실입니다.
당시에 막연하게 투자할 때 본격적으로 몰아서 하면 되겠지 하는 생각!
시장이 나를 기다려 줄 것이라는 낙관적인 태도!
그것의 결과가 나비효과처럼 이렇게 커질 줄은 정말 몰랐습니다.
스스로 정해놓은 한계, 실전반 도전
저는 당시에는 기초반을 반복해서 수강하면서 그 안에서 투자까지 해보려고 했습니다.
실전반에 도전할 수 있었음에도 기초반만으로 충분하다는 생각, 교대근무자이기 때문에 누군가에게 피해를 주면 안된다는 생각으로 스스로 한계를 정했습니다.
그때 실전반에 도전하고 경험 많은 동료들에게 내 고민을 털어놨었더라면, 내가 잘못된 방향으로 가고 있을때 피드백을 받을 수 있었다면 조금은 달라지지 않았을까?
물론 모든 문제가 해결 됐을 것이라고 생각지는 않지만 스스로 가능성을 닫아두었던 것은 분명 아쉬운 점입니다.
돌아보면 분명 열심히 했습니다. 하지만 그 노력이 실제 투자에 필요한 행동으로 충분히 이어지지는 못했습니다.
📌 닫혀 있긴 해도 잠겨 있진 않았기에
2025년 7월, 실거주 집을 매물로 내놓으면서 본격적으로 서울에 투자할 물건을 찾기 시작했습니다.
그런데 막상 매물임장을 예약하려니 생각했던 것과는 상황이 달랐습니다.
서울 시장은 이미 빠른 상승 분위기를 타고 있었고, 매물 예약조차 쉽지 않았습니다.
그동안 매물임장과 시세트래킹을 충분히 하지 않았던 저는 현장의 분위기가 얼마나 빠르게 변하고 있었는지 제대로 체감하지 못했던 것입니다.
뒤늦게 큰일 났다는 것을 느끼고 쉬는 날마다 서울에 올라가기 시작했습니다.
매물 한 두 개만 예약되어도 올라갔고 남은 시간은 무작정 부동산 문을 두드리고 다녔습니다.
빈 손으로 나올때마다 절망적이였습니다. 그간 달려왔던 1년이 그냥 날아가버릴 것만 같았기 때문입니다.
당시 자주 듣던 노래에 '문은 닫혀 있긴 해도 잠겨 있진 않았기에' 라는 가사가 있었습니다.
문을 열기 두려울 때면 그 노래를 들으며 스스로를 위안했던 것 같습니다.
그렇게 저는 워크인으로 매물을 찾는데 집중했습니다.
그런 과정에서 부동산 사장님께 조금이라도 말을 더 붙여보려고 너스레 떠는걸 연습했던 것 같습니다.
최근 동료는 저와 같이 매임을 하다가 저의 너스레를 칭찬해준 적이 있었습니다. 돌아보니 그 힘들었던 순간에 배워 온 것을 잘 써먹고 있구나싶어 내심 뿌듯하기도 했었습니다ㅎㅎ
죽으란 법은 없듯, 저에게 호의적인 부동산 사장님을 여럿 만나게 되었고 매물을 소개받을 수 있었습니다.
하지만 계약까지 이어지기는 쉽지 않았습니다. 당시에도 전세대출 관련 정책 변화로 새로운 세입자를 맞추는 데 불확실성이 있었고, 기존 세입자가 거주하거나 집주인이 주인전세를 해줄 수 있는 물건을 찾아야 했기 때문입니다.
그러던 중 영등포구 A단지가 다시 눈에 들어왔습니다.
세입자가 집을 보여주지 않아 검토 대상에서 제외했던 물건이었습니다. 사장님을 찾아가 세입자를 설득해달라고 부탁드리고, 집을 보여줄 때마다 소정의 사례금도 드리겠다는 제안도 했지만 결국 집을 볼 수 없었습니다.
사장님께서는 사진을 보여주시며 본인을 믿으라고 하셨지만, 아무리 마음이 급해도 집은 직접 확인하고 계약해야 한다고 생각했습니다.
그렇게 A단지를 잠시 뒤로하고 다른 앞마당에서도 매물을 찾아다녔습니다.
📌 집은 팔렸는데, 매수할 집이 없다. 어쩌지?
2025년 10월 초, 대구 실거주 집의 매도 계약을 체결했습니다.
약 7천만 원의 차익을 남기고 매도할 수 있었고, 그때까지만 해도 매수를 고려하던 물건이 두 개가 있었습니다.
그런데 실거주집 매도 계약을 체결하는 날 두 물건이 모두 계약되었다는 연락을 받았습니다.
실거주 집은 팔았는데 정작 매수할 물건이 없어진 것입니다.
막상 이런 상황이 닥치니 저 역시 덜컥 겁이 났습니다. 아내는 신혼생활을 시작했던 집에 정이 많이 들어 있었고, 곧 아이가 태어나는 만큼 안정적인 주거환경을 원했습니다. 물론 충분히 대화하고 결정한 일이었지만, 집을 매도하고 매수할 물건이 사라지니 가족들의 걱정도 커졌습니다. 결국 서울에서 새로운 물건을 찾는 동시에, 투자가 여의치 않을 경우를 대비해 대구의 실거주 집도 알아보기 시작했습니다.
지금 돌아보면 실제 계약 가능한 물건을 충분히 확보하지 않은 채 실거주 집부터 매도했던 것이 매우 큰 실수였습니다.
한참 뒤 잔쟈니 튜터님과의 투자코칭에서 이 사실을 말씀드렸습니다.
튜터님께서는 갈아타기를 할 때 '호흡을 짧게 가져가야한다'라고 말씀하셨습니다.
단순히 투자할 만한 단지를 알고 있는 것이 아니라, 실제로 계약할 수 있는 매물 5개 정도를 확보하고 매주 확인하며 유지해야 한다는 것이었습니다.
저는 당시에 그렇게 하지 못했고 결국 선택지가 사라질 때 아무런 대응도 하지 못한채 마음만 조급해졌습니다.
📌 10월 15일, 운에 결과를 맡겼던 아쉬운 결정
매수를 고려하던 물건이 모두 사라지자 그동안 정리했던 엑셀파일을 열었습니다.
내가 놓친 물건이 없는지 처음부터 살펴보다가 세입자가 집을 보여주지 않았던 영등포구 A물건과, 워크인으로 새롭게 찾게된 관악구 B물건이 눈에 들어왔습니다.
A단지는 기존 세입자가 거주하고 있어 조건으로는 상대적으로 안정적이었지만, 집 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
B단지는 단지 자체의 선호도가 조금 더 높다고 판단했지만, 주인전세 조건을 고민하고 있는 매도자와 협상을 마무리 해야 하는 상황이었습니다.
10월 14일 밤
저희 상황을 걱정하시던 장모님의 연락을 받았습니다.
아내와의 통화에서 걱정을 눈치채신 장모님께서는 저를 집으로 부르셨습니다. 만삭인 아내를 걱정하게 만드는 이 상황이 어떤 것인지 저를 통해 직접 확인하고 싶으셨기 때문입니다.
저는 그날 밤 찾아뵙고 그동안의 투자 과정과 앞으로의 계획을 설명드렸습니다.
서울 투자가 어렵다면 대구에서 다시 실거주 집을 마련하겠다고 말씀드리며 안심시키려 했지만 역부족이었던 것 같습니다. 저의 마음도 굉장히 불편했었던 기억이 납니다.
그리고 다음 날, 2025년 10월 15일 오전
서울의 토지거래허가구역 확대를 포함한 부동산 규제가 발표되었습니다.
소식을 들었을 때는 모든 것이 끝났다고 생각했습니다. 하지만 규제가 당일 바로 시행되는 것은 아니라는 사실을 확인하고 오늘이 마지막 기회라는 생각으로 두 물건의 조건을 조율하기 시작했습니다.
다행스럽게도 그날 오전 가장 빠른 타임에 자유를 향하여 멘토님과 매물코칭이 예정되어 있었습니다.
그런데 저는 A단지를 보지 못했다는 말을 하지 못했습니다. 지금 생각해보면 이 부분도 중요한 잘못이었습니다.
더 나은 판단을 하기 위해 코칭을 신청했으면서 정작 판단에 필요한 핵심 정보를 전달하지 못한것 입니다.
그 사실을 말씀드렸다면 멘토님께서 어떤 의견을 주셨을지 알 수 없습니다.
멘토님께서는 단지의 선호도는 B단지가 조금 더 낫지만, 주인전세 조건이 확정되지 않은 상황에서는 기존 세입자가 있는 A단지가 상대적으로 계약하기 수월하고 후보 단지의 가치가 괜찮으니 투자를 해도 되겠다는 의견을 주셨습니다.
코칭을 마치고 곧바로 서울행 기차표를 예매했습니다.
기차 안에서 아내에게 솔직하게 이야기했습니다.
집을 직접 보지는 못했지만 그래도 영등포구 A단지에 투자하고 싶다고요.
아내는 그런 저를 이해해주었습니다.
"하고 싶다고 하니 응원해주고 싶어."
그 말이 참 고마웠습니다.
서울로 올라가는 동안 관악구의 B단지의 부사님께서는 집주인이 저녁에 퇴근하니 그때 만나 주인전세 조건을 협상해보자고 제안하셨습니다. 하지만 저는 B단지를 협상하는 사이 A단지마저 사라질 수 있다는 생각에 A단지를 먼저 확보하기로 결정했습니다. 다행히 A단지 매도자도 당일 계약이 가능했고, 그렇게 2025년 10월 15일 서울 1호기 투자 계약을 마쳤습니다.
서울에 투자하겠다고 마음먹은 지 약 1년 만이었습니다.
하지만 기쁨과는 별개로, 지금 돌아보면 정말 아찔한 결정이었습니다.
📌 다시는 운에 결과를 맡겨선 안된다.
그렇게 저는 집을 못 본채 계약을 진행했고 일주일 후 아내와 함께 계약한 집 내부를 처음 확인할 수 있었습니다.
그런데 세입자가 반려동물을 세 마리나 키우고 있었습니다. 부동산 사장님께서는 계약 전에 그 사실을 말씀해주지 않으셨던 겁니다. 다행히 누수 등 큰 문제는 발견되지 않았지만, 만약 큰 하자가 있었다면 어땠을까 생각하니 아찔했습니다
결과적으로 문제가 없었다고 해서 당시의 판단까지 옳았던 것은 아니었습니다.
당시 제가 어떤 위험을 감수하고 있는지 그 위험이 현실이 되었을 때 어떻게 대응 할 수 있는지 충분히 생각하지 않았습니다.
저는 제가 평생 모아둔 자금으로 서울투자를 했습니다. 그 자금을 모아온 과정의 무게가 결코 가볍지 않았습니다. 또 가족들의 걱정 또한 가벼운 문제가 아니였습니다. 하지만 저는 투자할 기회를 놓칠까 확인하지 못한 위험과 그에 따른 대응책을 충분히 검토하지 못했습니다.
이번 투자를 돌아보며 그럼에도 서울에 투자한 것이 잘한 선택이었는가 하는 생각을 해봤습니다.
서울에 가치 있는 자산을 보유하겠다는 목표를 세우고 끝까지 실행했던 점은 잘했다고 생각합니다. A물건과 B물건의 가치와 임대차 조건을 비교했던 판단도 나름의 근거가 있었습니다.
하지만 준비 부족으로 선택지가 줄어들었고, 결국 직접 확인하지 않은 위험까지 감수하며 계약하게 되었습니다.
내가 지금의 결과가 나쁘지 않다고 해서 잘한 투자였다고 마무리 짓는다면 저의 투자생활은 오래가지 못할 것이라는 걸 알고 있습니다. 투자 생활을 오래 이어가기 위해서 1호기 투자를 철저히 비판적인 시각으로 남겨놓고 싶습니다.
투자를 실행하는 용기도 중요하지만, 위험을 제대로 판단하고 필요할 때 포기할 수 있는 용기 역시 중요 하다는것을 배웠습니다.
특히 저 같은 초보 투자자라면 더욱 잃지 않는 투자에 집중해야 한다는 걸 늦게나마 깨달았습니다.
📌 1호기 투자를 돌아보며
1호기 투자를 돌아보며, 같은 실수를 반복하지 않기 위해 잘한점, 부족했던 점, 적용할 점을 찾아서 정리해봤습니다.
잘한 점
서울에 투자하겠다는 큰 목표를 세우고 실행한 것
- 자산을 더 가치가 높은 자산으로 갈아타기 위해 노력한 점
어려운 상황에서도 포기하지 않고 방법을 찾아보려 노력한 점
- 매물예약이 어려웠지만 포기하지 않고 워크인으로 부동산을 찾아다닌 점
매수 실패에 대비해 다른 대안도 고민했던 것
- 서울 투자 실패할 경우 대구 실거주집 마련하는 방법도 함께 검토, 비록 충분히 준비는 아니었지만, 매물도보고 조건도 맞춰보며 적극적으로 확인해본 점
부족했던 점
스스로 벽을 세우고 실전반을 도전하지 않았다
- 더 나은 환경에 배우고 피드백을 받을 기회가 있었지만 스스로 한계를 설정했음
매물임장을 제대로 하지 못했다
- 단지 선호도 파악이 제대로 되지 않아 막상 투자할 때 확신이 들지 않아 투자를 망설이게 됨
- 시장이 나를 기다려 줄 것이라고 간과하면서 상승장에서 매물을 보기가 훨씬 어려워짐
시세트래킹을 충분히 하지 못해 시장의 분위기를 제대로 체감하지 못했다
- 시장이 나를 기다려줄 것이란 착각을 하면서 상승장 분위기를 간과함
매수에만 집중하고 세금과 출구전략을 충분히 검토하지 못했다.
- 규제지역으로 묶이며 바뀌는 세금에 대한 부분을 간과했고 조정대상지역 주택 취득으로 인한 비과세여부를 계약 후 알게 되었다.
- 가족들과 충분한 공감대를 형성하지 못했다.
실제 계약가능한 물건을 확보하지 못하고 실거주집 매도를 진행했다.
- 물건이 사라질 가능성을 고려하지 않았고 다른 대안을 충분히 확보하지 못함
- 물건이 사라지면서 조급해졌고, 협상과 판단에서 불리한 상황에 놓이게 만듬
위험을 충분히 판단하지 못하고 집을 못보고 무리하게 계약했다
- 집을 확인하지 못한 상태에서 위험 범위와 대응 비용을 충분히 검토하지 않은 점
매물코칭에서 집을 보지 못했다는 핵심정보를 솔직하게 전달하지 못함
스스로 벽을 세우고 실전반을 도전하지 않음
- 더 나은 환경에 배우고 피드백을 받을 기회가 있었지만 스스로 한계를 설정했음
앞으로 적용할 점
- 스스로의 판단에 안주하지 말고 더 나은 환경에 도전하며 피드백 받기
- 실전반, 월부학교에 도전하고 피드백을 받으며 성장할 수 있는 환경으로 들어가기 위해 도전한다
2. 시세트래킹을 꾸준히 한다(하루 20분씩, 4주 안에 앞마당 시세조사를 끝낼 수 있도록 계획한다)
- 시스템을 만들어 적용할 방법을 찾아본다.
3. 앞마당을 만들때 매물임장을 반드시 하고 임장보고서에 내용을 기록한다.
- 매물임장 후 단지·매물의 선호 요소와 가격 차이를 비교해 판단 근거를 단지분석 장표에 의식적으로 남긴다
- 단순히 횟수를 채우는 것이 아니라, 의문점을 찾고 단지 선호도 차이를 찾으려 노력한다.
4. 물건이 날아가더라도 실제 투자 가능하도록 투자후보 매물 5개 확보하고 매주 업데이트 한다.
- 투자 가능한 후보 매물 5개를 확보하고 매주 조건 확인하기
- 가격·임대차 조건·매도자 상황을 기록하고 매물이 소진되면 보충한다.
- 계약 전 집 내부와 임대차·권리관계 등 주요 위험 확인하기
5. 실제 행동을 복기하는 시스템을 마련하고 행동한다.(주간 복기, 월간 복기)
- 실전반에서처럼 시작 전 매월 큰 계획을 세우고, 매주를 세부계획을 세우고, 매일 단위의 계획을 아침에 생각한다.
- 지키지 못한 계획들을 보완하려 노력한다.
- 특히 중요하지만 시급하지 않은 것이 지나쳐지고 있지 않은가를 점검한다
6. 매수뿐 아니라 보유, 매도의 관점에서도 꾸준히 공부한다
- 계약 전, 보유과정에서의 세금에 대해서 직접 계산해보거나 세무사 상담 받아보기
- 보유 - 세금, 정책, 세입자 대응에 대해 관심을 가지고 관련 칼럼 또는 책 읽기
- 매도 - 임장보고서에 1호기를 처분한다면 더 나은 자산으로 갈아타기 할 수 있는지 기록남기기
이번 복기를 통해 열심히 공부하는 것과 실제 투자할 준비를 하는 것은 다르다는 것을 배웠습니다.
이번에는 깨달음으로 끝내지 않고, 실제 행동을 바꿔보겠습니다.
남들보다 빠르게 성장하는 투자자는 아니더라도, 부족한 점을 스스로 알고 바꿔나가는 투자자가 되기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
