https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005348746?sid=101
기사 요약
배경
정부의 세제 개편안에 따른 장기보유특별공제 축소와 보유세 부담, 공사비 급등에 따른 추가 분담금 증가, 재건축초과이익환수제(재초환) 부담까지 겹치면서 서울 주요 재건축 단지의 가격 하락세 심화. 과거 신축 아파트를 받을 수 있다는 기대감으로 노후 주택의 불편을 감수하던 '몸테크' 투자 방식에도 변화가 나타나는 상황.
핵심 내용
세제 개편에 따른 장기 보유자 매물 출회와 재건축 가격 하락
- 대치동 은마아파트 전용 76㎡: 최고가 38억원에서 31억9000만원으로 6억1000만원 하락
- 압구정 신현대12차 전용 182㎡: 최고가 112억5000만원에서 88억원으로 24억5000만원 하락
- 장기보유특별공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 축소될 예정
- 세금 부담을 줄이려는 고령 장기 보유자를 중심으로 2027년까지 매도 유인 확대
공사비 급등과 추가 분담금 증가로 재건축 사업성 악화
- 건설공사비지수: 2023년 평균 127.90에서 2026년 8월 138.74로 8.5% 상승
- 서울 정비사업 공사비 분쟁 타결 후 공사비 평균 39% 증액
- 은마아파트 전용 84㎡ 기준 추가 분담금: 1억8000만원에서 약 4억3000만원으로 증가
- 재초환 부담금까지 더해지면서 매입 가격 외 실질적인 투자 비용과 불확실성 확대
몸테크 시장의 입지별 양극화와 향후 전망
- 일반분양가를 높게 책정할 수 있는 핵심 입지는 사업성을 유지하며 재건축 추진 동력 확보
- 추가 분담금 부담이 커진 강북 및 비핵심 지역은 조합원 자금 여력 부족으로 사업 무산 가능성 확대
- 전문가들은 세제 개편에 따른 가격 조정이 2027년까지 이어진 뒤, 매물 소화가 진행되는 2028년부터 핵심 재건축 단지의 반등 가능성 전망
집을's 생각
정부는 장기보유특별공제를 축소하고 거주 요건을 강화하는 방식으로 양도소득세 부담을 높이고, 비거주자와 다주택자의 보유세 부담을 강화하는 방향으로 종합부동산세 개편을 추진하고 있습니다. 또한 장기 보유자와 고령층의 매도를 유도하기 위한 한시적 양도세 감면 등 다양한 정책을 통해 매물 출회를 유도하고 있습니다.
여기에 공사비 급등에 따른 추가 분담금 증가와 재건축초과이익환수제 부담까지 더해지면서 재건축 이후 기대할 수 있는 시세 차익도 줄어들고 있습니다. 과거에는 신축으로 바뀔 미래 가치에 기대를 걸고 노후 아파트의 불편함을 감수하는 몸테크가 유효했지만 이제는 사업에 필요한 비용과 실제 수익성을 함께 따져봐야 하는 상황이라고 합니다.
다만 모든 재건축 단지의 사업성이 동일하게 악화되는 것은 아닙니다. 잠실주공5단지처럼 일반분양 물량과 분양 수입이 충분한 단지는 사업성을 확보할 수 있지만, 은마아파트처럼 일반분양 물량이 적은 단지는 조합원의 추가 분담금 부담이 커질 수밖에 없습니다. 현 시점에는 재건축 시장도 단지별 사업성에 따라 차별화될 것입니다.
저는 최근 강남 재건축 단지의 가격 하락을 재건축 자산의 가치가 근본적으로 훼손됐다기보다는 정책에 따른 매물 출회와 사업성 우려가 반영된 일시적인 조정으로 보고 있습니다. 현재 전세가가 매매가 밀어올리듯이 하급지부터 상승 하여 상급지를 밀어올리는 흐름이 확산되고 있습니다. 그렇다 보니 아직 1, 2급지까지 충분히 온기가 전달되지 않은 상황입니다. 하급지의 가격 상승에 이어 상급지까지 키맞추기가 진행된다면 탄탄한 수요를 갖춘 최상급지 역시 다시 상승 흐름을 이어갈 수 있다고 생각합니다.
추가 분담금이 너무 큰 곳이라면 매수하는 것만으로도 버거운 소유자는 몸테크가 불가능하겠지만 이를 감내할 수 있는 사람은 어떻게든 남아있고 분담금을 감당하는 것이 가치적으로 좋은 선택이고 장기적으로는 큰 수익을 얻을 수 있을 것이라 생각합니다.
