1. 경제 흐름의 변화에 대한 관점 정리 (WHAT-WHY-HOW)
[WHAT / 본 것]
31p. 팬데믹이 기존의 경제 흐름을 다른 방향으로 굴절시키고 중동전쟁이 다시 한번 흐름을 뒤틀었듯, AI 혁명이라는 거대한 물결 역시 새로운 흐름을 만들어 내고 있다.
32p. 1997년 외환위기 당시 누군가는 원인도 모른 채 매출 부진과 미수금 문제로 무너졌지만, 누군가는 원달러 환율의 급등을 미리 감지하고 대응했다는 내용이 인상적이었다.
경제는 끊임없이 변화하고, 같은 변화를 마주하더라도 그것을 어떻게 이해하고 대응하느냐에 따라 개인의 결과는 달라질 수 있다는 이야기가 인상적이었다.
특히 경제의 큰 흐름은 개인이 통제할 수 없지만, 그 흐름을 이해하고 자신의 상황에 맞게 대응하는 것은 개인의 선택이라는 점이 와닿았다.
[WHY / 깨달은 것]
- 부동산 투자를 시작하고 시장을 공부하면서 가장 크게 느낀 것은 시장은 내가 예상하는 방향으로만 움직이지 않는다는 점이다.
- 금리와 대출 규제, 공급, 정책, 사람들의 심리 등 다양한 요인에 따라 시장은 끊임없이 변화한다.
- 같은 시장에서도 어떤 지역은 상승하고 어떤 지역은 정체되어 있으며, 같은 지역 안에서도 선호하는 단지와 그렇지 않은 단지의 움직임이 다르다.
- 그동안 나는 시장을 공부하면서 지금이 상승장인지 하락장인지, 앞으로 가격이 오를지 내릴지를 판단하는 데 관심을 많이 두었던 것 같다.
- 하지만 이번 책을 읽으며 중요한 것은 미래를 정확하게 예측하는 능력보다 시장의 변화를 인식하고, 그 변화 속에서 내가 할 수 있는 선택을 찾아가는 능력이라는 생각이 들었다.
특히 이번 시장을 경험하면서, 투자 과정에서 내가 세웠던 계획이 외부 환경의 변화로 실행하기 어려워질 때가 있다.
대출이 가능하다는 전제로 갈아타기를 계획했지만 규제가 달라질 수도 있고, 매도 후 매수하려던 아파트의 가격이 예상보다 빠르게 상승할 수도 있다. 이때 계획대로 되지 않는다는 이유로 아무것도 하지 않는 것이 아니라, 달라진 조건에서 가능한 대안을 찾는 것이 투자자의 역할이라고 생각한다. 투자는 좋은 시기를 기다리는 것만이 아니라 변화하는 환경 속에서 끊임없이 판단하고 선택하는 과정이라는 생각이 들었다.
[HOW / 적용할 것]
앞으로 시장을 공부할 때 단순히 가격이 올랐는지 내렸는지 확인하는 것에서 그치지 않겠다.
첫째, 시장에 어떤 변화가 나타나고 있는지 확인하겠다.
둘째, 그 변화가 나타난 원인과 지역별 차이를 생각하겠다.
셋째, 이러한 변화가 나의 투자와 갈아타기 계획에 어떤 영향을 미치는지 판단하겠다.
특히 계획을 하나로 고정하기보다 Plan A와 Plan B를 함께 세우고, 시장 상황에 따라 실행할 수 있는 선택지를 준비하겠다.
시장을 예측하는 데 집중하기보다, 어떤 시장이 오더라도 대응할 수 있는 투자자가 되는 것을 목표로 할것.
2. 거래 절벽 위의 신고가에 대한 관점 정리 (WHAT-WHY-HOW)
[WHAT / 본 것]
222p. 거래는 얼어붙는데 호가는 신고가를 갱신하는 모순, 즉 '거래 절벽 위의 신고가'가 향후에도 되풀이될 가능성이 크다.
이 구절이 특히 인상적이었던 이유는 현재 부동산 시장에서 나타나는 모습과 닮아 있기 때문이다.
거래량이 줄어들면 일반적으로 가격이 하락할 것이라고 생각하기 쉽다.
하지만 실제 시장에서는 거래가 줄어드는 상황에서도 매도자가 호가를 높이거나 기존 가격을 고수하는 모습을 볼 수 있다.
거래량과 가격이 반드시 같은 방향으로 움직이지 않는다는 점에서 시장을 조금 더 세밀하게 바라볼 필요가 있다고 생각했다.
[WHY / 깨달은 것]
최근 시장을 살펴보면서 거래가 줄었다는 사실만으로 시장이 약해졌다고 판단하기 어렵다는 생각을 많이 했다.
가격이 빠르게 상승한 이후 매수자들은 높아진 가격에 부담을 느끼지만, 매도자들은 이미 형성된 가격을 기준으로 더 높은 가격을 기대하기도 한다.
그 결과 매수자와 매도자의 가격 인식 차이가 커지면서 거래가 줄어드는 상황이 나타날 수 있다.
특히 매도자가 반드시 팔아야 하는 상황이 아니라면 거래가 되지 않더라도 호가를 유지할 수 있다.
반대로 거래가 줄어드는 상황에서도 자금 사정이나 개인적인 사유로 매도를 서두르는 물건은 상대적으로 낮은 가격에 거래될 수 있다.
따라서 거래량 감소가 매수 수요 자체의 소멸을 의미하는 것인지, 아니면 매도자와 매수자의 가격 차이로 인해 거래가 성사되지 않는 것인지를 구분하는 것이 중요하다고 생각한다.
또한 같은 시장 안에서도 모든 단지가 동일하게 움직이는 것은 아니다.
선호도가 높은 단지는 거래가 적어도 호가가 유지되는 반면, 상대적으로 선호도가 낮은 단지는 가격 조정이 나타날 수도 있다.
결국 중요한 것은 거래량이나 호가라는 하나의 지표가 아니라, 실제 거래가 이루어지는 가격과 매수자들이 받아들이는 가격 수준을 함께 확인하는 것이라고 생각한다.
투자자로서 거래가 줄었다는 이유만으로 기다리거나, 호가가 상승한다는 이유만으로 조급하게 매수해서는 안 된다는 생각이 들었다.
특히 거래가 많지 않은 시장일수록 개별 매물의 가격과 매도 사유, 전세 상황 등을 더 세밀하게 살펴볼 필요가 있다.
[HOW / 적용할 것]
앞으로 시세를 확인할 때 다음 세 가지를 함께 체크할 것!
첫째, 최근 실거래가와 현재 호가의 차이를 확인.
둘째, 거래량이 줄어든 이유가 매수 수요의 감소인지, 매도자의 가격 고수 때문인지 현장에서 확인하기.
셋째, 같은 생활권 내 선호 단지와 비선호 단지의 거래 흐름을 비교해보기.
특히 지금 전화임장루틴을 하는 것처럼 전화임장과 매물임장을 통해 실제 매도자의 상황과 가격 조정 가능성을 확인하기.
3. 투자 및 튜터링에 적용할 점
이번 책을 읽으며 가장 크게 가져가고 싶은 것은 시장의 변화를 이해하는 것과 그 변화 속에서 행동하는 것은 다른 문제라는 점이다.
시장에 대한 지식을 많이 알고 있다고 해서 반드시 좋은 투자 결과를 얻는 것은 아니다.
변화하는 시장에서 무엇이 중요한지 판단하고, 자신의 상황에 맞게 실행할 수 있어야 한다.
나 역시 투자 공부를 시작한 이후 다양한 시장을 경험하면서 생각이 달라졌다.
처음에는 좋은 아파트를 저렴하게 매수하는 것이 가장 중요하다고 생각했다면, 이제는 내가 가진 자산과 소득, 대출 가능 여부, 투자 기간 등을 함께 고려해야 한다는 점을 더 크게 느끼고 있다.
아무리 좋은 아파트라도 내가 감당할 수 없는 투자라면 좋은 선택이 아닐 수 있다.
반대로 시장이 좋지 않거나 규제가 강화되었다는 이유만으로 모든 투자 기회가 사라지는 것도 아니다.
결국 시장을 이해하는 것과 나의 상황을 이해하는 것이 함께 이루어져야 한다.
튜터링에서도 이러한 관점을 적용하고 싶다.
수강생분들이 시장이 상승하는지 하락하는지에 대한 정답을 찾기보다, 현재 나타나는 현상을 스스로 해석할 수 있도록 돕고 싶다.
예를 들어 거래량이 줄었다면 단순히 시장이 좋지 않다고 판단하기보다 왜 거래가 줄었는지,
어떤 단지는 거래되고 어떤 단지는 거래되지 않는지 질문할 수 있도록 돕는 것이다.
또한 시장 상황에 대한 분석이 실제 투자 판단으로 이어질 수 있도록 해야겠다는 생각이 들었다.
WHAT: 현재 시장에서 어떤 현상이 나타나고 있는가?
WHY: 왜 이러한 현상이 나타나고 있으며, 지역과 단지별로 어떤 차이가 있는가?
HOW: 그렇다면 지금 나의 상황에서 어떤 투자 판단과 행동을 할 수 있는가?
이 세 가지 질문을 반복하면서 단순히 시장을 설명하는 사람이 아니라, 시장을 스스로 판단할 수 있는 투자자로 성장하도록 돕고 싶다.
나 역시 앞으로 임장과 임보를 통해 시장의 변화를 더 깊이 이해하고, 그 과정에서 얻은 판단과 경험을 나누는 투자자가 되고 싶다.
4. 논의할 점 / 궁금한 점
1) 변화하는 시장에서 투자자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇일까요?
31~32p에서는 경제의 큰 흐름이 바뀔 때 그 변화를 어떻게 인식하고 대응하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있음을 이야기합니다. 투자하면서 예상하지 못한 정책 변화나 금리 변화, 가격 상승 등을 경험하게 되는데, 이때 기존의 계획을 유지해야 하는지 새로운 대안을 찾아야 하는지 판단하기 어려울 때가 있습니다.
튜터님들께서는 시장의 변화가 나타났을 때 어떤 기준으로 기존의 투자 계획을 수정하거나 유지하시는지 궁금합니다.
2) 거래 절벽 속 신고가를 어떻게 해석해야 할까요?
222p에서는 거래가 얼어붙는 상황에서도 호가가 신고가를 갱신하는 현상이 반복될 수 있다고 이야기합니다.
현재 시장에서도 거래량은 줄어들지만 매도자들이 높은 호가를 유지하는 모습을 볼 수 있습니다.
그렇다면 이러한 상황을 가격 상승의 힘이 여전히 남아 있는 것으로 해석해야 할까요, 아니면 매수자들이 높아진 가격을 받아들이지 못하는 가격 저항으로 해석해야 할까요?
특히 실제 거래가 많지 않은 상황에서 현재 가격 수준을 판단하기 위해 어떤 지표와 현장 정보를 가장 중요하게 확인하시는지 이야기 나눠보고 싶습니다.
