# 배운 점 ( 안다고 생각 했던 것들 )
전고 점 으로 만 투자 의사 결정을 하기에는 큰 의미가 없다. 전고 점 보다 싸니까 싸다 가 아니라 , 아직 -20% 넘게 빠진 곳은 덜 오른 이유가 있다고 봐야 할 시점 ( 빈드 시, 가치 판단이 필요 )
이제는 상대적 저 평가 가 필요 한 시점 이다.
다시 한번 복습 하는 의미로 지금 시장에서는 투자자 의 역량이 더욱 필요 하다. 상대적 저 평가 는 가치가 비슷한데 가격이 더 싼 것 을 저 평가 라고 한다. 그만큼 아무거나 사기보다는 가치 판단 을 제대로 하여 골라 사야 하는 시기 라 는 것. = 진짜 투자자 의 실력이 반영되어야 하는 시장 이다.
거래량 과 매물 수로 보는 시장 상황 단기 예측 하는 방법
현장 에서 거래량 을 보고 시장 분위기 를 파악 할수 있지만 , 시세 트래킹 을 통해서 매물 수 증가 및 감소 와 최근 실거래가 격과 다음 매물 호가 가격을 보면서 , 현재 시장 분위기 가 조정 또는 완전한 상승 장 인지 파악 할 수 있다는 것.
- 이번 시세 트래킹 을 통해서 시세 지도에 매물 수 까지 같이 그려보면서 현장의 분위기 까지 임 보 에 반영 하기 -
강사 님 께서 아무리 좋은 지식 과 정보를 주더라도 행동하지 않으면 , 내 것 이 절대 될 수 없다. -가장 중요-
투자 의사 결정 순서 대로 내가 하고 있는 지 다시 복 기 하기
입지 평가 → 전 고점 대비 하락 폭 큰 것 ( 혹은 상승 폭 낮은 것 ) → 전저점 대비 상승 폭 낮은 것 → 호가 와 실거래가 괴리율 이 낮은 것 순서대로 하고 있는지 이번 임장 지 에 적용하기
앞으로 나의 예산으로 매수할 수 있는 아파트 의 가치가 점점 낮아질 수 있다는 것.
서울 수도권 투자는 시간에 따라서 지역 간 , 지역 내 , 단지 내 에서도 서로 다르게 투자 기회를 준다는 것
전 저점 대비 얼마나 올랐나 ? 를 보면서 감당 가능한 투자를 진행 한다.
투자 는 매수 가 끝이 아니라 , 보유 해나가는 과정 에서 내가 선택한 투자 물건의 근거를 가지고 , 어떠한 일이 벌어질 때마다 대응을 해나가는 것이고 이렇게 좋은 자산을 모아 나가는 것! - 투자 -
내가 투자 하려는 아파트 의 가치 와 가격 그리고 특징을 알고 투자 이후 보유 기간 동안 대응 하는 것이다.
부동산 투자로 무조건 돈을 번다? 좋은 자산을 사는 것 에 집중하라 가치 대비 가격이 싼것 을 매수 하는것 을 초점
다시 한번 “ 가 저 환 수 원 리 ” 를 설명 하라 ! ( 그 어떠한 투자에도 적용 할수 있는 투자 기준 ! )
- 가격으로 가치를 판단 하지 마세요 , 가치 판단이 우선순위 라는것
- 덜 올랐으면 저평가 라 고 생각함 ( 가치 판단 을 하세요 )
- 매도할 때 후회 하지 않도록 매수 기준 을 반드시 지킨다. (4층 이상 , RR 을 우선순위 )
- 리 스크 0을 바람 , 리 스 크 가 없는 투자는 없다.
- 긴호흡 을 가지고 한다. 투자 기준을 지키고 확신을 가지고 현재 매매 가격 으로 만 가치를 판단하지 마라!
- 입지 기준에서 교통 , 위치 , 환경 , 직장 , 학군 ( 중학교 학업 성취도 < 초등학교 = 학원가 의 질과양 )
- 좋은 자산을 매수 하더라도 , 가치를 모르면 기다리지 못합니다. 23년 도에 매수 및 투자 하여 돈을 번것은 운이 좋다 는 것 , 나의 실력 < 운
- 매수 의사 결정시, 환금성을 반드시 확인 한다. 실거주 입장에서 많은 사람들의 수요를 이끌만한 단지를 산다. 매수 단계 부터 매도 할 때 환금성 까지 고려한다.
- 수익성 = 실수요 선호도 를 체크 하는 것이 수익률 에서도 유리 ( “ 어떤 사람들이 살고있는지 체크 하기 ” → 가치)
- 수익률을 높이는 게임에 집착 하다보면 가치가 좋지 못한 단지를 투자 할수도 있다 그러므로 수도권 과 투자시 더 좋은 자산으로 갈아타기 를 목표 로 하고 만약 매도가 어려운 상황이 라면 홀드한다.
- 지금 시장에서는 전세 가율이 크게 중요하지 않다. 대부분의 단지에서 전세 가격이 아직 매매가 전저점 도 넘지 못하였기 때문이다.
- 아파트 투자의 기준 의 대출 상황 을 보게 되면 , 21년도 "대출 규제 풀렸을 때 , 노도강 6억대 매물 품귀" 같은 일이 반복 된다는것 , 대출 규제나 정책 대출로 인해 생각지 못한 나비 효과로 수요가 옮겨갈 수 있다. 알파투자자라면 반복되는 리스크 를 대비 하고 대응한다.
- "투자 기준은 어느 하나도 소홀히 할 수 없다. 5가지 기준이 모두 충족되는 물건에만 투자 한다.
- 나에게 적용 점 : 매달 시세 트래킹 전수 조사 = 절대 의미 없는 것 이 아니다. 투자 기회가 반드시 온다.
- 알파 투자 를 하는 것 에 대해서 매수 하는 것 에 만 집중 하지 말고 , 언제 매도를 해야 하는지 계속 나의 임보 에 시뮬레이션을 진행 해본다.
- 시간 이 오래 걸려도 자산의 가치를 믿고 기다린다. , 목표 수익률 당성 시 매도 준비를 해라 !
- 투자 우선순위 에서 투자 가능 범위 를 정하라.
- 현금 보유 자산으로 바뀌기 위한 연료 “여유 종잣돈 + 대출 여력” 특징은 통화량 증가로 장기적으로 가치 떨어짐 대신 하락장 에서 힘을 발휘한다.
- 알파 투자 자산 에서 갈아타기가 가능한가? 가격이 저평가 인가? 내가 매도를 하였 을 때 , 투자 가용 이 되는 현금 과 갈아 타기 할 자산 까지 정하였는가 ? 언제든지 매도를 할 수 있도록 준비한다. -정말 중요-
- 내가 가진 물건을 얼마에 매도하느냐 ? 가 중요 한 게 아니라 , 내가 갈아탈 물건의 가치가 더 중요 하다는 것 !
- 내가 보유한 물건이 있다면 , 가치가 좋은 단지로 갈아타기 가 가능한 시기가 올때 , 바로 행동 할수 있도록 , 갈아타기 단지 리스트 를 미리 정하라! 시장 분위기 에 따라서 , 단지를 업그레이드 를 하는 방법이 있으며 , 입지 가치를 업그레이드 하는 방법이 있다. ( 상승장 과 하락장 , 시장 분위기 에 따라 다르게 갈아타기 를 한다. )
#다시 한번 정리 하기!
- 매도 를 잘하려면 , 매수를 잘해 야 한다. (환금성)
매수 및 투자 의사 결정에도 순서가 있다! 가치 를 먼저 봐라! 가치 → 가격 → 조건 (상황)
( 지금 이 시장 에서 , 전 고점 대비 하락률 이 -20% 라면 , 아쉬운 선택일수있다. 현재 상승장 에서 전저점 대비 상승률을 보고 가치 판단 을 하는것! 이 중요 하다. )
- 현재 시장에서 투자 의사 결정 하는 방법! ( 전 고점 은 의미가 없다. 전 저점 대비 상승률 을 본다. )
- 내가 보유한 물건이 알파 투자 인지 , 베타 투자 인지 가치 판단을 해라
- 보유 한 물건이 있다면 , 매도 이후 투자 갈아타기 할 단지를 평소에 정리 해둬라~!
- 투자는 NOT A BUT B 이다.
- 스스로 오래 할수 있는 선택을 하라!
