월부에서 강의를 들을 때 강사님마다 공통적으로 강조하시는 부분이 있다.
바로 ‘앞마당’ 과 ‘가치’이다.
앞마당은 내 시간과, 비용과 에너지를 쏟으며 현장에서 부딪히며 성장할 수 있는 부분이라
아무것도 모르는 처음보다는 두번째가 그리고 세번째, 네번째 갈수록 조금씩 성장하는 부분을 느낄수 있었다.
투자를 할 때 체크해야 하는 가저환수원리가 참 어렵게 느껴졌다.
가치는 월부에서 배운 기준에 맞게 직장, 교통, 환경, 학군의 등급을 매기며 이 지역이 어느 가치에 더
중요도가 있는지 판단하는 연습을 임보를 쓰면서 계속 해왔다.
어렵게 느껴지는 부분은 저평가 부분이다. 이 매물이 저평가인가? 아닌가?가 참으로 명확하게 규정하기가 어려웠다.
전고점을 기준으로 더 많이 올랐으면 저평가가 아니고 적게 올랐으면 아직 저평가라고 하면 이미 전고점을 넘은
수도권 단지는 너무 많다.
이번 강의에서 저평가의 기준이 전고점이 아니라 전저점이 기준이 될 수 도 있다는 부분을 배워서 관심있는 단지로
연습도 해보고 지역 대 지역의 단지로 비교평가도 해보니 좀 더 저평가 부분이 이전보다 선명해진 것 같다.
환금성 역시 300세대 이상의 4층 이상의 간단한 기준 외에 실거주 입장에서 생각해서 수요를 이끌만한 단지인가
아닌가의 기준을 배울 수 있어 아주 유익했다. 내가 매도를 한다면 어떤 수요층이 받아줄까?를
생각하게 되는 내용이었다.
수익성 역시 너무 어려운 부분이라 그동안 감을 잡기가 어려웠다. 이거 역시 내가 수요자로 가정하여
이 아파트에 살고 싶은지, 왜 살고 싶은지에 대한 근거를 말할 수 있는 부분을 수익성과 연관성을 지어
생각하게 하는 유익한 강의였다.
원금보존성도 하락장을 가정했을 때 전고점을 기준으로 분석할 수 있다면 어느정도 이해를 할 수 있었다,
리스크 부분은 가치 있는 것 중에 통제할 수 있는 외부 요소와 매수할 때 매물의 조건을 보며 감당할 수 있는 내부적인
요소에 대한 판단할 수 있겠다 라는 생각이 들었다.
이번 강의는 그동안 모호했던 기준들이 좀 더 명확하게 배울 수 있어 도움이 많이 되었다.
정말 도움이 많이 되는 강의를 해주신 프메퍼님 감사드립니다.
#이번 강의에서 적용할 부분
- 가격이 아니라 가치를 1순위로 보며 가치판단을 한다. 실전 투자할 때 꼭 손으로 쓰면서 판단해본다.
- 저평가를 판단할 때는 전고점이 아니라 전저점을 기준으로 얼마나 상승했는지를 보며 판단해본다.
- 환금성은 단지수와 층수 외에 내가 실거주 입장이 되어 살고 싶은지? 수요를 이끌만한 단지인지 판단해본다.
- 수익성은 내가 여기게 살고 싶은지? 내가 살고 싶어하는 가치들이 무엇인자 판단해본다,
- 전고점을 보며 하락장때 어느정도 떨어질 것인지 체크하며 원금보존성을 판단한다.
- 매물의 상태로 감당가능 한 매물인지 확인하고 외부 공급 부분을 체크하며 리스크를 미리 통제할 수 있는 시나리오를 짜본다.
- 갈아타기를 생각하며 하락장과 상승장 때 시나리오를 생각해보고 그동안 급지가 좋은 곳으로 앞마당을 만든다
