*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 부천시 원미구 래미안중동와 팰리스카운티 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1)단지명 : 부천 원미구 래미안부천중동
*연식 : 2015년
*세대수 : 616세대
*위치(지도)
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자 수 : 166,450명
원미구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 54분 (신준동역 도보 10분 =64분)
여의도역 : 43분 (53분)
시청역 : 49분 (59분)
교통등급 : A등급 (B등급)
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 중흥중학교, 학업성취도 (87%) B등급 / 부천부흥중 (67%) C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점,하나로 대형마트, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년 입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
1) 원미구 인구수 : 382,339명
2) 연 적정수요: 2,051세대
3) 원미구 3년 입주량 합계 : 177세대 (2026년 27세대+2027년 0세대 +2028년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 59세대 (177세대 / 3년 = 59세대)
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 59/2015=0.028배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 S등급
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
래미안부천중동 아파트는 2015년식 아파트로 신중동역과 도보 10분거리의 역세권의 부천에서는 희소성이 있는 준식축 아파트라서 선호도가 높을 것 같다.
#직장/교통 (B/A or B)
양질의 직장을 가지고 있지는 않지만 주요 업무지구 (강남 54분/시청 49분/여의도 43분)와 1시간 이내 접근성을 가지고 있는 배드타운이다.
다만, 아파트단지에서 역까지 도보로 10분이 걸리는 것까지 생각하면 강남까지 64분이라 B등급으로도 볼 수 있다.
#학군(B)
중흥중 87%과 부천부흥중 67% 보통의 수준이며 두 학교 중 하나에 배정된다. 두 학교의 학업성취도의 차이가 크고 중동 안에서는 중흥중학교가 더 선호하는 학교라 중흥중으로 배정되기를 원하는 수요가 많을 것 같다.
#환경 (S)
래매안중동은 아파트 택지와는 한 블록 떨어져 있으며 1km이내에
롯데백화점과 하나로 마트가 있고 신중동역 아랫쪽에 미리내마을 학원가와 유흥상권이 혼재되어 있다. 임장을 했을때 학원가와 유흥상권이 건물을 두고 앞쪽, 뒤쪽에 있어 놀라웠고 래미안부천중동 학생들이 학원가를 도보로 이용하기에는 거리가 있어 학원차량을 이용할 것으로 예상된다.
#공급(S)
공급은 3년 평균 57세대로 적정수요 2,052세대에 비해 터무니없이 부족한 상황이다. 하지만 2029년 대장지구 입주가 점차적으로 시작되면 전세가의 영향이 있을수 있으니 지속적으로 주시하며 대응해야 할 필요가 있다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
#래미안중동 34평형
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 래미안 중동단지 34평 현재 매매 94,500억, 전세 61,000억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 7월 매매 10억 전세 62,725억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 1월 매매 7.2억 전세 5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
부천 7호선라인에서 수요가 높은 준식축이라 래미안중동 단지를 선택해서 수익률을 분석해 보았다.
막연히 좋아보이는 단지와 수익률을 분석해 보았을 때는 다르다는 것을 느꼈다.
어떻게 다른지는 분석을 더 해봐야겠다.
전고점 10억 다다르고 있지만 전고점 회복이 안되어 2022년 매수했다면 아직 -5,500만원 손해이다. 그렇다면 아직 저평가인가? 4년이 지났는데 전고점을 회복하지 않은 단지라 아직 확신이 없다. 같은 가격의 서울 지역과의 비교평가가 필요하다.
2023년 23%까지 하락하며 전저점에 매수했다면 3년만에 수익률이 102%(22,500)이다.
역시 하락장인 전저점에 매수를 하는 것이 수익률이 더 높다.
하지만 하락장에서 투자금 2억2000으로 부천보다는 서울에서 강남 접근성이 더 좋은 단지가 많을 것이라 더 좋은 입지의 단지와 비교한다면 우선순위 단지일까? 그것은 확신이 없다.
나는 같은 투자금이라면 강남과 접근성이 더 좋은 서울의 단지를 매수할 것 같다
부천 상동신도시 쪽은 전고점을 돌파한 단지가 많고 호가도 계속 오르고 있다.
래미안 중동도 호가가 계속 오르고 있지만 준신축인데 아직 전고점이 좀 남았다.
그렇다면 아직은 기회가 있는 저평가인가?
다른 단지와 좀 더 비교해 봐야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
부천에서 7호선의 선호 생활권의 준신축이라 가치가 있을 것 같고 전고점에 거의 도달하였는데 저평가는 아닌 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
600세대 넘는 단지이고 준신축이라 환금성이 있을 것 같다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
전고점까지 아직 도달 전이라 안전마진 5500만원이 있고 투자금 33500만원의 100% 수익을 내려면 128000만원이어야 하는데 과연 여기까지 오를지는 모르겠다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율이 65%로 70%가 되지않지만 인근 입주물량이 많지 않아 원금은 보존 될 것 같다. 다만 윗쪽 대장지구가 입주를 하면 전세가에는 영향을 줄 수도 있어 계속 주시하고 있어여 할 것 같다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
부천 원미구는 입주물량이 수요량에 비해 많이 부족한 상황이라 역전세의 위험은 없으나 대장지구의 입주가 시작되면 약간의 영향을 줄 수는 있어서 지켜볼 필요가 있다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3억 넘는 투자금 대비 수익률 100%에 대한 확신이 없어 매수하지 않겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
부천 원미구 공부하면서 부천에서의 귀한 준식축에 브랜드 아파트라 좋아 보였다.
막상 가치분석을 해보니 좋아보이는 것이 맞으나 3억 넘는 투자금에 수익률 100%를 달성할 수 있을까에
대한 확신은 없었다. 좋아보이는 것과 가치대비 수익률을 분석하여 보는 것은 다르다는 부분과
좋아보이는 것에 혹해서 급한 매수를 하면 안된다는 것을 느꼈다.
1)단지명 : 부천 원미구 효성 해링턴 플레이스
•연식 : 2019년식
•세대수: 339세대
•위치(지도)
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
원미구 종사자 수 : 166,450명
원미구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 52분 (중동역까지 도보 15분 =67분)
여의도역 : 43분 (58분)
시청역 : 34분 (49분)
교통등급 : A등급 (B등급)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 종합병원 1개, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 원미구 3년 입주 합계 : 177세대 (26년 27세대 + 27년 0세대 + 28년 150세대)
1) 원미구 인구수 : 382,339명
2) 연 적정수요: 2,051세대
3) 원미구 3년 입주량 합계 : 177세대 (2026년 27세대+2027년 0세대 +2028년 150세대)
4) 연 평균 입주량 : 59세대 (177세대 / 3년 = 59세대)
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 59/2015=0.028배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 S등급
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
•입지분석 후 나의 의견
효성해링턴플레이스 아파트는 2019년식 아파트로 1호선 중동역과 도보 15분거리의 역세권의 희소성이 있는 신축 아파트라서 수요는 있을 것 같다.
#직장/교통 (B/A)
양질의 직장을 가지고 있지는 않지만 주요 업무지구 (강남 52분/시청 43분/여의도 34분)와 1시간이내 접근성을 가지고 있는 배드타운이다.
다만, 도보로 역까지 15분으로 생각한다면 강남까지 1시간 이상이 걸린다. 하지만 1호선 시청이나 여의도까지는 1시간 이내로 갈 수 있으니 나쁘지 않다.
#학군©
부천부곡중 65% 보통의 수준이며 학군을 가지고 있다. 전부 도보 9분의 부곡초등학교로 배정을 받는다. 단지 근처에 있는 중동초는 팰리스카운티 거주민들만 배정을 받아 입주시 중동초로 배정받게 해달라는 입주민들의
호소문도 있었다. 하지만 과밀학교가 된다는 이유로 받아들여지지 않고 있다. 팰리스카운티에 살다가 중동초로 입학을 하고 이후 효성해링턴플레이스로 이사가는 수요도 있다고 한다.
#환경 ©
팰리스카운티의 대단지와 근거리에 있어 팰리스카운티 상가를 이용하며 택지가 아니고 주변 선호 상권이 발달되어 있지 않아 비균질하므로 초등 이후로 학군과 환경을 선호하는 수요가 7호선 상동역쪽으로 이사하는 수요가 있을 것으로 예상된다.
#공급(S)
공급은 3년 평균 57세대로 적정수요 2,052세대에 비해 터무니없이 부족한 상황이다. 하지만 2029년 대장지구 입주가 점차적으로 시작되면 전세가의 영향이 있을수 있으니 지속적으로 주시하며 대응해야 할 필요가 있다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
#효성해링턴플레이스 (34평)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 효성해링턴 30평 현재 매매 68,500억, 전세 50,000억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 06월 매매 73,500억 전세 50,000억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 07월 매매 59,050억 전세 43,000억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
부천 1호선 신축이라 중동 효성 해링턴플레이스 단지를 선택해서 수익률을 분석해 보았다.
전고점에 73,500인데 아직 로얄동 로얄층 기준 69,500이니 전고점까지 4000만원의 안전마진이 있다. 7호선 역세권, 환경이 좋은 단지들은 전고점을 돌파하고 호가가 오르고 있는데 1호선 역세권인 해링턴은 전고점을 회복하는 단계이니 아직은 저평가라는 생각이 든다.
2022년 6월 전고점 73500원에 매수 했다면 현재 -17%(-4000)인데 4년동안 오르지 않는 부동산을 보며 버티기가 가능했을까 싶다. 2023년 7월 전저점 59,050에 매수했다면 3년 6개월 만에 수익률이 65%(10,450)이다. 역시 하락장에 매수해야 수익률이 크다.
하지만 마찬가지로 하락장에서는 부천보다는 서울에서 강남 접근성이 더 좋은 단지가 많을 것인데 투자금 1.6억으로 더 좋은 입지의 단지와 비교한다면 우선순위 단지일까? 확신이 없다.
분명한 것은 서울에 같은 투자금의 강남과의 접근성이 더 좋다면 서울에 단지를 매수할 것이다,
그래서 앞마당이 많아 비교분석이 가능하다면 훨씬 더 높은 수익률을 달성할 수 있다는
강사님의 말씀이 연결되는 지점이다.
나는 아직 투자 경험이 없는 초보이다. 그러니 높은 수익률보다 1순위는 잃지 않은 투자이다.
그러니 앞마당을 더 만들어 확신을 갖고 투자를 성공하자!!
7호선과 1호선을 비교해보니 7호선이 상승 흐름이 빨리와 아직 투자하기에는 7호선 전고점을
넘지 않은 단지와 1호선을 비교해서 투자단지를 찾아야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
1호선 역세권의 신축이라 가치가 있으며 전고점에서 안전마진이 4000만원 있으니 아직 저평가 인 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
300세대는 넘지만 세대수가 많지 않아 환금성이 완전 좋지는 않은 것 같고 이 매물은 로얄동의 로얄층이라 환금성이 우선 순위가 될 것 같다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현재 19,500만원을 투자해서 100% 수익률이 되려면 89000만원까지 올라야 하는데 1호선 라인이고 300세대 정도라 이 가격까지 오를 수 있는지는 모르겠다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
이 단지의 특징이 신축이라 전고점 전세가의 같은 가격으로 올라와 있고 하락장에서도 전세가가 73%로 높았다.
신축이라 전세가 받쳐주고 원미구가 공급이 적정수요대비 적어 원금보전을 될 것 같다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 주변 공급이 많지 않아 역전세는 없을 것 같지만 1호선 송내역에 푸르지오가 입주하고 있어 전세가에는 영향을 줄 것으로 보인다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
투자금 2억에 수익률 100%를 달성할 수 있는 단지인지에 대한 최선의 선택인지는 아직 확신이 없다.
당장 매수는 하지않고 수도권 비규제 다른 지역과 비교평가를 더 해야 겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
1호선 신축에 현재 투자금이 비교적 적게 들어 단지를 선택하여 비교분석해 보았는데 100%수익률에 대한 확신이 없어 다른 단지와의 비교평가가 필요하다고 느꼈다. 이번 과제로 왜 앞마당이 많아야 비교평가가 더 용이한지 확신을 가지려면 앞마당이 많은 상태에서 비교평가를 해야 한다는 부분이 크게 인지되는 귀한 시간이었다.
