신축 옆 구축 가격

안녕하세요 자립가님! 질문 주신 내용에 대해 일반화하여 어디에나 적용되는 공식처럼 말씀드리긴 어려울 듯 합니다. 1) 시장 상황이 좋다면, (입지 공유 전제 하) 신축 단지가 미분양이 있어도, 예산이 부족한 분들은 인근 구축에 들어가려는 심리가 강할 수 있을 것입니다. 2) 반대로, 시장 상황이 차갑다면, '헉 저런 신축도 미분양이래! 지금 사면 안되겠는걸!?'이라는 심리가 형성돼 구축도 당연히 가격이 오르지 않을 수 있을 것입니다. 지금은 서울 수도권 시장이 '상승장'이다보니 신축이 생기며 구축도 오르는 것처럼 보이는 것이라고도 생각합니다. 매수를 앞두고 계신다면 신축 분양 정도는 가격 상승의 요인보단 리스크의 영역을 더 보는게 좋을 듯 합니다. 물론, 인근 신축 입주가 많다면 장기적으론 그곳의 거주환경이 더 좋아진다는 것이라 긍정적 요소가 되기도 합니다! 조금이라도 도움이 되었기를 바라겠습니다!

안녕하세요, 창의적인자립가님! :) 라이브 코칭에서 배운 내용을 스스로 고민하고 질문하시는 모습이 좋네요 ㅎㅎ 말씀하신 내용은 어느 정도 맞지만, 신축 미분양이 모두 소진되어야 구축 아파트 가격이 오르는 것으로 일반화하긴 어려운 부분이 있습니다. 이 부분은 크게 매매와 전세 두 가지 관점에서 생각해 보면 이해하기 쉬울 것 같습니다. 1. 신축 미분양이 구축 매매가격에 미치는 영향 일반적으로 비슷한 입지라면 사람들은 구축보다 신축에 거주하고 싶어 하는 경향이 있습니다. 예를 들어 같은 생활권에 신축 아파트가 5억원, 구축 아파트가 4.5억원이라고 가정해 보겠습니다. 자금이 충분한 사람은 신축을 우선 고려하겠지만, 예산이 부족한 사람은 구축을 선택할 수 있습니다. 그런데 신축 미분양이 많이 남아 있고 할인분양까지 진행한다면 어떨까요? 신축과 구축의 가격 차이가 줄어들면서 구축을 매수하려던 수요가 신축으로 이동할 수 있습니다. 따라서 미분양이 많이 남아 있는 동안에는 구축의 매수 수요가 줄어들어 가격 상승이 제한될 가능성이 있습니다. 반대로 신축 미분양이 줄어들고 신축의 가격이 상승하면, 상대적으로 저렴해 보이는 구축에도 수요가 이동할 수 있습니다. 다만 이것이 반드시 순서대로 일어나는 것은 아닙니다. 신축 분양가격이 지나치게 높거나 구축의 입지적 가치가 더 좋다면, 미분양이 남아 있어도 구축 가격이 먼저 상승할 수 있습니다. 2. 신축 입주가 구축 전세가격에 미치는 영향 신축 아파트의 입주 시기에는 많은 집주인이 비슷한 시점에 전세를 놓기 때문에 전세 물량이 한꺼번에 증가하는 경우가 있습니다. 이때 전세를 빨리 맞춰야 하는 집주인들이 가격을 낮추면, 신축 전세가격이 주변 구축과 비슷한 수준까지 내려올 수도 있습니다. 그렇다면 임차인은 비슷한 가격에 더 좋은 주거환경을 누릴 수 있는 신축을 선택할 가능성이 높아집니다. 그 결과 주변 구축의 전세 수요가 감소하면서 구축 전세가격이 하락하거나 상승하지 못할 수 있습니다. 이후 신축 전세 물량이 소진되고 전세가격이 회복되면, 다시 신축과 구축의 가격 차이가 벌어지게 됩니다. 상대적으로 저렴해진 구축을 찾는 임차인도 증가하면서 구축 전세가격이 회복될 수 있습니다. 신축 전세 물량 소진 → 신축 전세가격 회복 → 구축 전세가격 회복 다만 이또한 전세가격 회복이 매매가격 상승으로 반드시 이어지는 것은 아닙니다. 매매가격에는 매수심리, 금리, 대출규제 등의 영향도 함께 작용하기 때문입니다. 3. 서울과 지방에도 똑같이 적용될까요? 기본적인 수요와 공급의 원리는 같지만, 지역에 따라 영향은 다르게 나타날 수 있습니다. 지방의 경우 인구와 실수요에 비해 신축 공급이 많다면 미분양이 장기간 쌓이고, 구축의 매매가격과 전세가격 모두 상승이 제한될 가능성이 있습니다. 반면 서울의 경우 재개발·재건축으로 신축이 들어서면서 상권, 공원, 도로 등 생활환경이 함께 개선되는 경우가 있습니다. 이때 기존 구축 아파트도 개선된 생활환경을 공유한다면 장기적으로 주거 선호도가 높아질 수 있습니다. 다만 서울이라고 해서 신축이 들어오면 주변 구축이 무조건 오르는 것은 아닙니다. 신축과 생활권을 실제로 공유하는지, 공급을 받아줄 수요가 충분한지에 따라 결과가 달라집니다. 4. 그렇다면 무엇을 기준으로 투자해야 할까요? 미분양 물량만 확인하기보다 다음 세 가지를 함께 살펴보면 좋겠습니다 . ① 입지: 직장 접근성, 교통, 학군, 생활환경 등 실거주 선호도가 높은 지역인가? ② 가격: 신축과 구축의 가격 차이가 적절한가? 신축 할인분양을 고려해도 구축이 가격 경쟁력을 갖추고 있는가? ③ 공급: 미분양이 얼마나 남았으며, 향후 입주 물량은 얼마나 되는가? 결론적으로, 미분양 소진은 구축 가격 상승을 판단하는 중요한 변수 중 하나이지만 일반화하여 투자하기에는 어려움이 있습니다. 장기적으로는 입지와 가격 경쟁력을 중심으로 판단하되, 미분양과 입주 물량을 통해 단기적인 가격 흐름과 투자 리스크를 확인하는 것이 좋다고 생각합니다. 결국 좋은 입지의 아파트라도 공급이 많은 시기에는 가격이 오르는 데 시간이 필요할 수 있습니다. 따라서 입지는 아파트의 장기적인 가치를, 공급은 그 가치가 가격에 반영되는 시기와 리스크를 판단하는 요소로 이해하시면 조금 더 쉽게 정리될 것 같습니다. 공부하시면서 좋은 투자 판단 이어가시길 응원하겠습니다! :)

안녕하세요, 창의적인자립가님, 라이브를 시청하시고 궁금증을 다시 확인하시는 열정을 가지고 계시군요! '신축 미분양 물건이 다 해소되기 전까지 근처 구축 가격은 오르지 않는다' 는 문장이 항상 맞을까요? 라는 질문으로 이해했습니다. 우리가 부동산 투자를 잘하기 위해서는 뭐든지 퉁쳐서 생각하지 않고 조각조각 내어서, 그리고 여러가지를 입체적으로 고려하는 사고를 해야한다고 생각합니다. '근처 구축 가격'이라고 할때 이게 매매가 인지 전세가인지? 도 구분해서 생각해봐야 하고 어디에 '신축 미분양 물건'이 발생했는지에 따라서도 다르게 해석할 수 있습니다. 예를 들어주신 서울지역에서 신축 미분양 물건이 발생했다고 했을 때, 근처 구축은 첫째, 신축이 들어옴으로써 환경개선의 효과가 있습니다. 그렇다면 반사이익으로 가격이 조금 오를 수도 있는 것입니다. 둘째, 신축 미분양 물건의 매매가/전세가가 저렴하다면 굳이 구축을 선택하지 않을 것이므로 근처 구축의 매매가/전세가가 보합할 수 있습니다. 다만, 이것은 입지가 비슷한 곳에 신축이 들어왔을 경우에 한합니다. 만약에, 신축 미분양 물건이 교통이 중요한 서울/수도권에서 역세권이 아니고, 단절된 곳에 있다면 역세권의 구축에는 영향을 안줄 수도 있습니다. 내가 보는 '구축'이 '미분양 신축'과 어떤 차이가 있는지 아는 것이 중요하겠죠. 반면에 지방에서 '신축 미분양' 물건이 있다고 하면, 이는 근처 구축 특히 전세가에 영향을 줄 수 있습니다. 지방에서는 미분양 아파트를 임대로 돌리는 경우가 많기도 하고, 저렴한 신축 전세들이 있다보면 구축 전세 물건들은 나가지 않게 됩니다. 구축 전세가 쌓이다 보면 전세가와 연동되어 있는 매매가도 오르지 않을 확률이 높고요. 그런데 지방이라도 하더라도 사람들이 별로 안좋아 하는 지역의 '신축 미분양' 이라면 구축보다 못할 수도 있습니다. 예를 들어 대전 중구에는 미분양이 쌓이지만 서구의 선호 구축은 가격을 치고 올라가는 것처럼요. 그래서 '신축 미분양 물건이 다 해소되기 전까지 근처 구축 가격은 오르지 않는다' 어떨때는 맞고 어떨때는 틀린 얘기가 됩니다. 다만 질문주신 의도가 서울의 경우 신축이 생기면 생활권을 공유하는 구축 가격도 오른다고 들었는데, 그 신축이 미분양이 나면 구축이 오르지 않을수도 있느냐? 고 이해했습니다. 중요한 것은 신축, 구축을 떠나 선호도 라고 생각합니다. 사람들이 살만한 구축이라면 주변 신축이 미분양이 나더라도 바로 오르지 않을 뿐이지 결국엔 가치에 맞는 가격을 찾아갈것이라고 생각합니다. 내가 매수하려고 하는 구축이 어떤 단지냐에 따라 다르다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 이제 시작하시는 단계이니 아는 지역과 단지를 늘려가셔서 가치를 보는 눈을 키우시길 바랍니다. 감사합니다.