★ 언니, 이 분양가 좀 비싼것 같지 않아?
작년 봄에 흐드러지게 핀 꽃들 사이로 동대문구 임장을 했었는데요
얼마 지나지 않아 오랜만에 연락온 지인이 동대문구에 청약을 알아본다고 하더라고요
구축 아파트는 과거 시세를 보고 청약 금액의 적정성을 알아본다지만
빈 땅에 들어선 아파트의 분양가가 싼지 비싼지 어떻게 알 수 있을까요?
그때 둘이 비교하면서 의견 나눴던 분양가의 적정성에 대한 얘기를 꺼내보려고 합니다.
정말 이 분양가가 시세대비 싼지 알아보는것이 잃지 않는 투자의 첫걸음이니 함께 알아봅시다.
★ 분양가가 시세 대비 싼지 알아보는 법
먼저 비슷한 환경에 있는 비슷한 연식의 아파트를 비교단지로 찾습니다.
라그란데는 역에서 좀 멀리 떨어져있고, 아이파크는 역에서 가까워서 주변 단지 중에 연식이 가장 좋은 19년식 아트리치와 SK뷰를 선정했습니다.
<비교단지>
2019년식 신이문역 도보 15분 거리의 래미안아트리치
2019년식 외대앞역 도보 9분 거리의 휘경 SK뷰
단지의 현재 시세를 정리합니다.
시세의 흐름은 상황따라 다를 수 있으므로 가장 최근 실거래가 위주로 금액을 확인합니다.
(아래 내용은 라그란데 청약이 있던 23년 8월 이전 금액입니다)
그리고 흐름에 급격한 차이가 없는 관계로 최근 실거래가를 기재했습니다.
세번째로 청약 단지 vs 비교 단지의 금액을 비교합니다.
내가 청약하려는 단지와 비교단지의 금액을 올려서 가격비교를 해봅니다.
먼저 라그란데의 금액을 보면 59, 84 모두 주변 비교단지와 큰 차이가 나지 않습니다.
다음으로 아이파크를 비교해보면, 59는 큰 차이가 없는데 84가 2억 정도 비싸다는걸 알 수 있습니다.
마지막으로 분양가가 차이 나는데 비싸게 주고 살만한 이유가 있을지 확인합니다.
이 지역에서 가장 중요한 입지요소라고 생각하는 "교통"을 기준으로 확인한 결과, 아트리치와 라그란데 둘 다 역에서 15분거리에 있었고, SK뷰와 아이파크는 평균 9분정도의 거리에 있었습니다.
물론 아이파크는 동에 따라서 초역세권인곳도 있겠지만 먼곳은 오히려 SK뷰보다 더 멀리 있는 곳도 있었죠.
교통 편의를 고려하여 휘경sk와 아이파크자이는 비슷한 가격이어야한다고 생각했습니다.
그러므로 아이파크자이 분양가 12억은 비싸다고 생각했습니다.
★ 청약 결과가 심리를 말해준다
두 단지는 이미 분양이 마친 단지라서 청약률을 통해 비교해볼 수 있었는데요
라그란데는 평균 경쟁률이 60.85인데 반해, 아이파크는 13.63으로 4배 이상의 차이를 보였습니다
한국에서 부동산은 실거주의 의미 뿐만 아니라 투자의 의미도 가지고 있기 때문에,
실거주라도 더 벌 수 있는 단지를 투자하려는 심리가 강합니다.
그러기에 19년에 지어진 아파트와 비슷한 가격이면 싸다고 느끼지만,
연식이나 역세권의 의미를 2억이나 더 주고 부여하기에는 싸지 않다는 판단을 한 것같습니다.
최근 뉴스에서 청약률 0을 기록한
울진 후포라온하이츠를 보면 주변 단지는 1~2억 시세를 보이는데 반해 나홀로 입지에 84가 약 4억임을 알 수 있습니다.
신축이라고 하지만 수요가 적은 지역에 2배가 되는 시세는 사람들이 받아들이기 어려웠던것 같습니다.
분양가의 적정성을 알아보기 위해 주변 환경이 비슷한 단지를 탐색했는데요
이 방법은 추후 내가 분양 받은 물건에 대해 차후 저평가를 판단할 때에도 비슷한 방법으로 가격 비교를 해서 찾아볼 수 있습니다.
최근 원자재 가격 및 임금 상승으로 분양가가 치솟는다는 뉴스를 많이 접하는데요
단순히'새 아파트라 비싼건 당연한거야' 라고 생각하지 말고 조금 더 버는 안정적인 투자를 위해 한번 더 생각해보고 청약을 넣는건 어떨까 합니다.
댓글
비어님 글 하나로 청약을 보는 시야가 많이 넓어진 것 같습니다!!! 너무 재밌게 잘 써주신 것 같아요!!! 감사합니다:)
와 새아파트는 이렇게 해보면 되겠네요♡ 이제 새아파트도 실패없이 저평가 판단하즈아~ 이해하기 쉽게 적어주셔서 넘 감사해영♡
비어님 청약을 이렇게 볼 수 있구나..투자 관점까지 플러스 하면 이렇게 폭넓게 볼 수 있군요!!좋은글 공유 해주셔서 감사합니다!