부동산 초보도 이해하기 쉬운 투자지역 찾는 법

안녕하세요

비긴어게인입니다.

2023년 8월,

신분당선 서북부 연장 무산으로 삼송, 은평뉴타운의 주민들의 아쉬움은 이루 말할 수 없었습니다.

https://www.hankyung.com/article/2023082469541

강의 중 자음과모음님이 신분당선 연장이 무산된것을 언급하며 호재가 가진 차가운 현실을 알려주셨는데요

누군가는 호재를 보고 샀다가 더 큰 이익을 얻고,

누군가는 호재를 보고 샀다가 큰 손해를 보기도 합니다.

울고 웃게 만드는 호재, 언제 어떻게 활용해야할지 알아보려고 합니다.

// 부동산은 호재에 사면 안된다?

처음 부동산을 배울때 호재를 보고 사지 말라고 해서 호재는 고려하는것이 아니라고만 생각했습니다.

하지만 너바나님께서 23년 강의 중에

"시장이 하락하는 때에는 호재까지 보는것이다"

라고 하셨는데요

호재가 가지고 온 나비효과를 각 입지요소별로 알아보겠습니다.

// 입지요소 : 직장 (ex. 마곡푸르지오)

예전에 마곡역 개통 전에 송파에서 마곡까지 현장으로 출퇴근하던 동료가 불편을 토로하던게 엊그제 같은데요

아무것도 없던 땅에 마곡역이 생기고 업무지구가 들어서면서 많은 인구를 흡수한 곳입니다.

마곡푸르지오는 2008년식으로 마곡지구 생기기 전부터 있던 단지입니다.

마곡지구에 직장이 들어서면서 이 단지의 가격도 함께 움직였는데요

2014년 이후 지난 2022년 서울 상승에 182%의 상승률을 보였습니다.

강서구의 우장산 SK뷰는 5호선 우장산역에서 가깝고 주변에 대단지 아파트토 있는 지역이지만

직장이 상대적으로 멀리 있어서 상승폭이 비교적 적음을 알 수 있습니다.

물론 마곡푸르지오는 직장이 들어오면서 주변 환경 개선이 된 점을 함께 고려해야할 것 같아요

// 입지요소 : 교통 (ex. 풍덕천동 신정마을7단지상록)

교통호재의 수혜지로 늘 언급되는곳은 신분당선이 개통된 수지구가 있죠

사실 지금도 분당 어르신은 수지구를 시골로 생각하고 계시기도 하더라고요

그만큼 과거에는 선호도가 떨어졌던 지역이지만

2016년 신분당선개통 이후 강남까지 바로 입성하게 되면서 땅의 가치가 높아졌습니다

수지구청역 인근의 풍덕천동 신정마을7단지상록은

2016년 이후 지난 2022년 서울 상승에 121%의 상승률을 보였습니다

죽전에서 사람들이 좋아하는 현대홈타운 3차와 비교하면

2016년 이전에는 현대홈타운을 더 선호했으나, 신분당선 개통 이후 선호도는 신정7단지가 높게 거래되었고,

지난 상승장의 전고점도 높았음을 알 수 있습니다.

이는 수인분당선보다 편한 신분당선의 호재가 반영된것이라고 볼 수 있습니다.

// 입지요소 : 환경 (ex. 마포구 염리상록)

환경호재는 원래 있던 구축 아파트 주변으로 재개발, 재건축을 통해 환경이 개선되는 경우인데요

위에 직장호재에서 언급한 마곡우림필유는 직장, 교통, 환경호재도 함께 갖춘것이라고 볼 수 있겠네요

빨간벽돌이 가득했던 동네가 환경이 바뀌면서,

안그래도 좋은 입지의 땅에 신축이 들어왔으니 많은 사람들이 살고싶어하겠죠?

지난 상승장에서 염리상록의 전고점은 2014년 대비 260%로 매우 높은 상승률을 보였습니다.

동대문구에서 빨간벽돌로 둘러쌓인 재개발 지역이 있었는데요

그 중 삼익아파트는 염리상록과 같은 1997년생으로 외대앞역에서 조금 떨어진 거리에 있습니다.

2016년 이후 급격하게 차이가 나는것을 볼 수 있는데요,

이는 땅이 가진 가치에 주변 환경의 변화로 아파트 가치가 높아져서 큰 차이를 만든것이라고 볼 수 있습니다.

// 호재는 어떻게 고려해야 하나?

호재 얘기기만 나오면 들썩이는 지역이 있습니다.

실현가능성이 확정되지 않은 지역의 호재는 언제든지 바뀔 수 있음을 잊지 말아야하고,

실현 가능성이 높은 호재는 그게 다른 지역의 호재에 비해 더 수익률을 높일만한 호재인지를 함께 봐야합니다.

결론적으로 호재는

입지 (직장, 교통, 학군, 환경)를 먼저 보고,

같은 조건이면 실현가능성이 높은 호재가 있는 단지를 매수하는것이 좋다는 의미로 해석할 수 있습니다.

부동산은 호재와 악재가 공존하는데

사실은 시장이 상승할 때는 호재가 부각되고

시장이 하락할 때는 악재가 부각됩니다

- 너바나

아직 서울에도 이렇게 호재를 기대할만한 곳이 많이 있습니다.

입지요건이 좋은곳에 호재가 드러나지 않는 곳을 찾아 기회를 기다리면

추운 겨울이지만 여러분의 발걸음이 헛되지 않는 시간이 될거라 믿습니다.

이번 겨울 한파가 매서운 날에도

투자공부를 게을리하지 않는 모든 분들을 응원합니다.