생애최초 주담대 문의

안녕하세요? 망붕님! 주담대에 관련하여 고민이신 부분이 있으시군요. 많이 부족하지만 제가 생각한 답변을 적어볼테니 다른 분들의 답변과 비교해보며 참고해주시면 좋겠습니다. 1. 먼저, 세가 들어가 있는 집에 대한 주택담보대출인데요, 13억정도 가격의 아파트를 매수 고려 중이시라면 아마도 규제지역의 단지가 아닐까 싶습니다. 주담대의 경우에는 은행마다 다르지만 보통 3~6개월 내 실입주를 해야해서 후순위대출이 나오기 어렵습니다. 후순위대출이 가능하다고 하더라도 규제지역의 대출 한도가 15억 이하일 때는 최대 6억이기 때문에 세가 들어있는 자금인 3.6억을 빼면 최대 2.4억까지 밖에 나오지 않기 때문에 현재 가지고 계신 종자돈을 합치더라도 13억 아파트의 매수는 어려울 것 같습니다. 2. 다행히도 말씀하신 부분처럼 세입자가 나가는 날에 입주할 예정이시라면, 이 경우에는 세가 낀 상태에서의 매매가 아닌 일반매매로 볼 수 있습니다. 통상 세입자가 나가는 날에 맞춰 입주날을 정하고, 은행에 주담대를 실행하면 은행에서 세입자의 보증금을 돌려주고 남은 차액을 매도인에게 정하는 방식으로 진행됩니다. 3. 현재 망붕님의 연봉과 아내분의 연봉을 감안하면 소득 합산 시 DSR 40% 내에서 6억의 주담대는 받으실 수 있을 것으로 생각됩니다. 다만 이 부분의 경우엔 계약직이신 아내분의 재직기간과 증빙서류에 따라서 달라질 수 있으니 은행에가서 직접 문의하고 확인해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 아무쪼록 망붕님의 성공적인 내집마련이 되기를 저 역시 응원하겠습니다!

안녕하세요 망붕님! 5년차 투자자 근쌤이라 합니다. 우선, 질문 1과 3은 '대출' 관련 질문인데요. 세입자가 있는데 세입자 만기가 아직 많이 남았다면 추후 내가 입주할 때 주택담보대출은 실행할 수 없습니다. 다만, 세입자 만기가 내년 초 즈음으로 정상 입주 가능하다면 주담대 실행 당연히 되구요. 가장 좋은 방법은 부동산 사장님께 대출 상담사 2~3명 정도 추천 받아서(명함) 연락을 드려보세요. 그럼 그 상담사님께서 망붕님의 상황을 물어볼거예요. 원천징수 연봉 등 물어보고 대출 한도액을 말씀해주실 겁니다. 이게 가장 쉽고 빠른 방법이에요. 질문2) 세입자 나가는 날을 잔금일로 하면 그냥 정상 입주 매매 거래로 보면 됩니다. 주담대를 실행한다면 이때 대출액 일부는 세입자 계좌로 들어가고(보증금) 그 외엔 매도자에게 갑니다. 이 과정은 법무사님이 해주십니다. 세끼고 매매하는 경우는 잔금일에 계약금을 제외한 매매가와 전세가의 차이만큼 잔금(입주 못하기 때문에 주담대 안됨)을 한 뒤, 나중에 세입자 만기 때 보증금을 반환하면서 내가 입주하면 되는 것입니다. 아무래도 현금이 많이 필요하겠죠. 대출이 많이 안나오니; 도움이 되셨길 바라겠습니다^^

안녕하세요 망붕님, 서울에 내집마련 하시는군요 축하드립니다 ^^ 질문1) 전세입자의 만기일이 중요합니다, 주담대 실행일로부터 6개월 이내에 망붕님이 실입주하는 조건으로 대출이 실행될 수 있고, 만일 만기가 잔금일로부터 6개월 넘어서라면 주담대를 일으켜 주택 구입이 불가능합니다. 질문2) 만약 세입자가 나가는 잔금을 맞추실 경우 세낀상태의 매수가 아니라, 그냥 매수가 되어서 1번의 상황을 걱정하실 필욘 없습니다. 다만 수도권 15억 이하의 주택의 경우 주담대가 LTV 70% 나오는 것이 아니라 6억까지만 나오게 되어서 13억의 70%인 9억을 대출 받으실 수 있는게 아니라 6억까지만 대출을 받으실 수 있습니다. 따라서 13억 주택 구입시 최대 6억 대출 받으실 수 있으므로 7억의 현금이 필요하십니다. 질문 3) 네 다만 연소득 금액과 관련이 있는 대출규제는 DSR이고 현재 DSR 은 최대 40%를 넘을 수 없게 규제가 있는 상황입니다. 이는 네이버 DSR 계산기를 통해서 간단히 확인해보실 수 있습니다. 제가 간단히 망붕님의 상황에 대입해서 6억대출 / 부부합산 연소득 1억3천5백만원 / 주담대 이자 6% / 대출기간 30년을 가정해서 계산해보았는데요 이 경우 DSR 32% 정도 나오게 되는 것을 확인할 수 있었습니다. 아마 어떤 규제에 걸려서 6억까지 대출이 안나오는 상황이 생길 것 같진 않지만, 연말 이니 만큼 은행마다 주담대 자체를 내주지 않을 수도 있어 잔금기간을 넉넉하게 하시고 꼭 계약전에 대출상담사를 통해 대출이 실행되는지 확인해보시길 추천드립니다