안녕하세요.
머릿돌이 될 버린돌 입니다.
오랜만에 글로 찾아뵙는 것 같습니다 ㅎㅎ
요즘 수도권 투자에 대한 많은 질문이 있습니다.
저 지금 서울, 수도권에
집 사도 될까요...?
많은 분들이 고민하시는 만큼
서울, 수도권 매수 시기를 놓칠까
걱정이 되실 것 같다는 생각이 들었습니다.
이에 오늘은
'현실적인 서울 매수 타이밍 잡는 법'
에 대한 글을 써보고자 합니다.
너나위님이 구해줘 월부에서
다뤄주셨던 내용을 참고하였습니다 :)
가격을 알아야 길이 보인다
먼저, 서울 수도권이 하락하는 이 시기에
가격을 결정하는 요소가 무엇인지
먼저 아는 것이 중요합니다.
부동산의 매매가를 구성하는 것은
여러가지가 있습니다.
정책, 금리, 공급, 소득 …
이때, 우리는 최적의 매수 타이밍
잡기 위해서는 '알 수 있는 것'에
집중을 해야 합니다.
바로 인구와 소득 입니다.
즉, PIR에 대한 개념을 알아야 합니다.
오늘은 집값 수준을 판단하는 방법으로
PIR과 전세가율을 함께 보려 합니다.
PIR이란 무엇인가?
(Price to Income Ratio)
PIR은 주택가격을 가구당 연소득으로
나눈 값을 나타냅니다.
PIR은 평균 집값을 평균 소득으로 나눈 것으로
그 소득을 몇 년 모아야 그 지역 내의
평균 아파트를 살 수 있는지를 나타냅니다.
즉, 현재 사람들의 소득 대비
집값 수준이 어떠한가?를 알 수 있습니다.
만약, 평균 집값이 5억이고
평균 소득이 5천만원이라면
PIR은 5억/5천 = 10, 즉 10년을 모으면
집을 한 채 살 수 있는 것입니다.
당연히 집값이 비쌀 땐 평균소득을
오~래 모아야 집 한 채 마련할 수 있으니
PIR이 크고, 집값이 쌀 땐 PIR이 작습니다.
PIR을 찾는 방법은 KB부동산에 들어가셔서
월간 시계열을 다운받으시면
"4개월" 단위로 확인하실 수 있습니다.
<PIR 정리>
- 평균 집값 / 평균 소득 나눈 값
- 집값이 비쌀 땐 PIR이 크다
- 집값이 쌀 땐 PIR이 작다
과거를 보면 답이 보인다
서울 집값은 '억'소리가 나기에
선뜻 바로 매수하기에는 두려움이
작용하기 마련입니다.
그렇다면 서울 아파트가 정말 쌌던
그 시기를 기준점으로 잡아보면
매수 타이밍을 볼 수 있습니다.
<서울 아파트 매매, 전세지수/PIR/전세가율>
위 그래프는 kb월간 아파트
시계열 통계를 가지고 그린 것입니다.
1. 매매지수, 전세지수
과거 매매/전세 지수는
2022년 1월을 100으로 기준을 잡고,
시기별 가격이 비율로 표현되어 있습니다.
2. 전세가율 (회색 막대)
전세가율은 전세가를 매매가로 나눈 것으로
일반적으로 시장이 호황일 땐 매매가가 상승하며
전세가율 수치가 낮아지고,
반대로 불황일 땐 매매가가 하락하고
수요가 전세로 몰리면서 전세가 상승하여
전세가율 수치가 높아집니다.
여기서 주목해야할 부분은
2009년부터 현재까지의
평균 전세가율은 57.3%라는 점입니다.
이 이상으로 전세가율이 높으면
사람들이 매매보다는 전세로 가는
'불황기'쪽에 가깝다고 볼 수 있습니다.
지난 장에서 이런 시기는
2013년부터 2019년 정도 입니다.
3. PIR (하늘색막대)
2009년부터 현재까지 약 13년간
평균 서울 아파트 PIR은 12.3 입니다.
즉, 서울 평균 소득으로 서울 아파트 한 채 사는데
12.3년 동안 소득을 그대로 모아야
가능하다는 이야기 입니다.
PIR이 13년 평균보다 낮았던 시기는
2010년 초~2018년 여름
약 8년 정도로 볼 수 있습니다.
<정리>
과거 시장을 복기 했을 때,
서울 최적의 매수 타이밍은
전세가율 60% 이상 &
PIR 12.3 이하가 겹치는 시기
= 2013년 후반~2019년 초
좀 더 자세히 뜯어본다면,
아래와 같이 볼 수 있습니다.
<서울 급지별 절대적 저평가 시기>
<PIR과 전세가율에 따른 상황>
지금부터 우리가 해야 할 것
2020년부터 2021년까지
엄청난 속도로 상승하던 PIR이
다시 엄청난 속도로 하락하고 있습니다.
서울의 최적 매수 타이밍이
앞으로 다가오고 있습니다.
우리가 준비해야 할 것은
그에 대한 기준점을 확실히 하는 것입니다.
이를 알아야 기회가 왔을 때
망설임 없이 용기를 낼 수 있습니다.
지속해서 PIR과 전세가율을 체크하고
내가 매수하고 싶은 아파트를
트래킹 하셔야 합니다.
지금 당장 사세요!
라고 말하는 사람들의 말을 듣기 전,
마지막 검증하는 단계로
위 지표를 참고하시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
댓글 0
유자린 : PIR과 전세가율을 통해 매수 타이밍! 트래킹 열심히 하겠습니다~ 감사합니다🩶
뽀데 : 강의때 들었던 PIR에 대해 더 알고 싶었었는데 많은 도움이 되었습니다ㅎㅎ 감사합니다 :)
멤생이 : PIR 전세가율 체크해야겟습니다 심장뛰는 글 써주셔서 감사합니다 :)
엔터포레 : PIR과 전세가율~ 잘 배우고갑니다 감사합니다
만석꾼선부 : 감사합니다. PIR 복습 잘 했습니다.
배낭 : 다시한반 복습하는 내용이 돼었습니다^^
하나부터열까지 : 감사합니다
라비아 : 지금이 왜 좀 더 매수하기에 좋은 시절인지 근거로 삼는 기준이 궁금했었는데, 자세하고 친절한 설명에 이해가 되네요. 고맙습니다~!
코이물고기 : 쉽게 설명을 잘 해주셔서 이해가 잘 되었어요. 감사합니다~^^
매일꾸준히 : 참고하겠습니다 감사합니다.