[열중 30기_9월은 독서량 1등 찍조_지니소원] 2주차 강의 후기(투자 그 후 임대까지 완벽하게 뽀개기★)

안녕하세요~ 열중 30기 91조 지니소원입니다 :)

열중 2주차 강의는

양파링 멘토님께서 해주셨는데요~!

열기때 양파링 멘토님께

단지 분석 관련해서 강의를 듣고

아파트 수익률보고서를 열심히 썼었는데

다시 뵙게 되어 영광이었습니다 :)

최근에 1호기를 세낀 매물로 하면서

임대를 놓는 경험을 못 해본게 아쉬웠는데

이렇게

임대 관련 투자 진행과정을

완벽하게 뽀개주시다닛~!!!

임대 놓는 경험을 못 해본 저로써는

너무너무 유익한 시간이었습니다♥

2호기는 꼭 임대 놓는 투자를 해서

배운걸 야무지게 써먹어보겠습니당 ㅎㅎ

내 물건 1등 만들어서 전세 빨리 빼는 법

전세레버리지 투자를 하는 투자자로써

임대과정을 잘 알아야하는 건 필수인 것 같습니다!

저도 이번 투자에서는

임대를 놓을 일이 없어서

그 과정을 경험해 보지는 못 했지만

만약 내 1호기가

세낀 물건이 아닌

전세를 놓아야하는 상황이었다면?!

어떤 과정을 거쳐야했을지

시뮬레이션 하면서

강의를 들어보았습니다 :)

전세가격 설정 시 무엇을 봐야할까?

저는 이번에

임대를 놓을 일은 없었지만

지금 이 매물에 껴 있는 전세가가

적정한지를 판단해야

역전세를 대비할 수 있을 것 같아서

:

단지 내 전세매물량 및 가격

생활권 내 전세매물량 및 가격

공급이 있는 생활권과의 거리, 수요 겹침 여부 등을

확인했었습니다!

:

제가 투자한 지역은

지금 전세가 씨가 마른 상황이었습니다

그래서 전세매물이 나오는 족족

다 거래가 되는 상황이었는데요

특히 제가 투자한 생활권은

전세 부족이 더욱 심했습니다!

제가 투자했을때는

같은 평형 저층 전세 매물이 1개 있었는데

지금은 거래가 되었는지 아예 없네요;;

당시에 1개 있던

전세 매물 가격은 2.5억(34평/저층)

제가 매수한 단지는 2.7억(34평/중층)

중층인데

단지 내에서 비교할때는

많이 높게 껴져있는 것은

아니라고 판단되었습니다!

그럼 생활권내에서는

어떨지 확인이 필요했습니다!

아래는

제가 매수한 단지보다 선호도가 높은

생활권 내 같은 평형 단지들의 전세가입니다!

저는 선호도 대비

차이가 날 수 있는 수준의 전세가라고 판단을 했습니다 :)

그 다음은

공급물량 확인이 필요했습니다!

제가 투자한 지역도

공급이 3년 동안 꾸준히 있을 예정인 곳이었기에

공급의 영향으로 전세 만기때

전세가 하락으로 역전세가 날 수 있을지

판단이 필요했습니다!

같은 '구'내의 공급 위치는

제가 투자한 단지와 20분 거리였고

물량은 3,000세대!

그리고

인근 상위 '구'의 입주 예정물량은 6,000세대

하위 '구'의 입주 예정물량은 7,000세대...

저는 이 물량들이

어떤 영향을 줄지 판단해야했습니다!

적은 물량이 결코 아니였지만

제가 투자할 단지의 수요 요소를 생각했을때

그쪽으로 공급이 있다고 하더라도

영향이 크지 않을거라고 생각했고

영향이 있더라도

지금 가격은 충분히 싸.다.

라고 판단이 되었기에 투자를 결정했습니다!

그때는 뭘 몰라서

두서없이 막 확인을 했었는데

이렇게 가르쳐주신대로

차근차근 다시 복기를 해보니

단지/생활권/공급 중

어느하나 확인을 안 했더라면

정말 큰일날 뻔 했다라는 생각이 드네요;;;

알려주신 부분들을 참고해서

전세 만기 때 꼭 적용해보겠습니다 :)

BM

:

단지 / 생활권 / 공급

비교분석해서 적정 전세가 설정하기!

신축 아파트는

입주 3-4개월 전부터 전세물량이 나오기 때문에

그 전에 전세를 맞춰야한다!

리스크 줄이는 임대기간 설정법은?

예시로

들어주신 투자상황이

제 상황이라고 생각해보니

정말 아찔했습니다;;;

살때는 갭만 보고

투자금이 적게 드니까 좋았겠지만

인근 공급물량으로 인해

전세가가 빠지면

애초에 투자금이 적게든게

의미가 없을정도로

투자금이 배로 들 수 있다는 것을

알 수 있었습니다!

그리고

임대 포트폴리오를

작성할 생각은 못 했는데

알려주신 것처럼

포트폴리오를 작성해서

전세만기가 한꺼번에 돌아와서

역전세를 한꺼번에 맞거나 하는 일이

없도록 분산 투자 하겠습니다 :)

BM

:

임대기간 설정 시

공급 / 수요 / 포트폴리오 확인하기!

공급물양의 규모, 시기, 상세위치 확인 후 영향권 가늠

내가 투자하는 지역, 단지, 수요 정확히 파악하기

임대 포트폴리오 작성으로 재계약 시지 분산하기

임대 만료일에 따라

감당해야하는 리스크가 달라진다!

투자금 회수가 지연되거나

다음 투자를 못 하게 될 수도 있다!

임차인에 따른 대응전략은?

이번 강의를 통해

임대 상황이 정말 다양하다는 것을

기존 임차인 승계, 법인 임차인 등

알게 되었습니다~!

앞으로 경험해봐야할게

정말 많네요,,@ㅁ@

그리고

제가 1호기 계약에서

확인을 했어야하는데

하지 못 한 사항들을 알게 되어

보완을 할 수 있었습니다!

이번 강의를 듣지 않았더라면

그냥 넘어갔을거라고 생각하니 아찔하네요;;

부동산 사장님 말만 믿고

그냥 넘어가지 말아야겠다는 생각을

다시 한번 하게되었습니다!

그리고 일부러

세낀 물건을 찾아서 투자한게 아니라

가격 자체에 집중하다보니

이 단지에 투자하게 되었던 것이지만

얘 아니면 대안도 별로 없었음,,

기존 임차인이 있는것보다

임대를 내놓고

새로운 임차인과 계약을 하는게

더 나았겠다는 생각이 들었습니다

매도인과의 수리비 문제, 계약갱신청구권 문제 등

앞으로 만약 투자후보가

여러개가 있는 상황이라면

무엇이 더 나을지 자세히 분석해서

판단해야할 것 같습니다!

BM

:

내 물건은 묵시적 갱신 상황이라서

임차인이 계약해지 요구를 할 수 있으니

계약 만기일까지 사는게 확실한지

다시 한번 확인하기!

부사님 말만 믿지말자!

갑자기 나가겠다고 하면 3개월 내로 전세금 돌려줘야하므로

정확한 확인과 약속이 필요하다!

사는 즉시 수익률 높이는 협상법

"

싸게 사면

수익을 높이고 위험을 줄이는

안전한 투자가 가능하다!

매도사유를 파악하여

비용과 편익을 계산해서

협상을 통해 매매가를 조절하자!

< 가격을 협상할 수 있는 집 >

1. ㅇㅊㅇ ㅇㅅ

2. ㅅㄲ ㅁㄱ

3. ㅂㅇ ㅇㅍㅌ ㅇㅈ

4. ㅈㄱ ㅍㅇ

5. ㅂㄱㅅ ㅎㅌ

< 상황을 활용할 수 있는 집 >

1. 주인전세

2. 기존 입차인 계약

3. 만기가 긴 전세 낀 물건

4. 공실

"

아무래도 매도자가

돈이 필요한 날짜가 정해져 있으면

매매가를 조정하기가 쉬워지는 것 같다

:

임차인 이사날짜가 정해져서

그때까지 전세보증금을 돌려줘야하는 경우

분양 아파트로

입주를 해야해서 돈이 급한 경우

개인 사정으로 돈이 급한 경우

세금 혜택을 받기 위해서는

기간내에 집을 매도해야하는 경우

등등

:

나의 경우

세낀 물건이었어서

위와 같이 매도가를 조정하기 쉬운

상황은 아니었지만

집 상태가 좋지 못 했기 때문에

그것을 이유로 매매가를 조정할 수 있었다!

집 상태가 좋지 못 한 것을 보고 어찌나 기쁘던지,,ㅎㅎ

위와 같은 상황들인

매물을 발견한다면 배운대로

협상을 통해 매매가 조정을 해봐야겠다!

BM

:

매도사유를 파악해서

협상을 통해 매매가를 조절하자!

매도자의 어려움과 불편함을 해결해주는대신

가격 깎기!

시장 분위기에 따라

투자하기 편한 상황인 매물도 기회가 될 수 있다!

임대를 내놓는게 부담스러운 상황인 경우

임차인이 이미 있는 매물을 보는 것도 방법이다!

투자 단계별 유의사항

"

계약이라는 법적단계에서

실수를 해버리는 안 된다!

1. 매수결정 - 권리상 하자체크(등기부등본)

2. 매매계약 - 온전한 소유권(매매계약서)

3. 임대계약 - 원상회복 반환(임대차 계약서)

"

강의를 듣고

내가 매수한 집은

정말 쉬운 집이었구나..

내가 1호기를 정말 쉽게 했구나

라는 것을 알게되었습니다..

이러다가 나중에 뒷통수 맞을 수도..?

제가 매수한 집은

등기부등본상 너무 깨끗했고

대출이나 근저당 같은 문제가

전혀 없었기에

투자를 어렵지 않게

결정할 수 있었던 것 같습니다!

하지만 앞으로 알려주신

예시와 같은 집들을

투자할 수도 있기 때문에

정말 잘 알아두고

나중에 참고하려고 합니다 :)

경험부자이신 멘토님들이 계셔서

정말 다행입니다♥

BM

:

매매/임대계약서 작성 전까지

꼼꼼하게 확인하자!

특약에 불리한 내용은 없는지

서로 동의한 내용인지 등등

임대계약 조건에 따라

보증금 반환 대상자 달라지는 경우 유의하자!

전세자금대출 질권 설정 등

투자에 대한 책임은 내 몫이다!

부사님이나 상황에 끌려다니지 말자!

내 의견을 충분히 어필하자 결국 책임은 내 몫이다!

임대 리스크 줄이는 법

"

1. 입주물량 등 임대에 미치는 요소 면밀히 파악하기

2. 임대 최고가 고집하지 않기

3. 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

4. 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다

5. 무엇보다 싸게 사는게 중요!

"

정말 투자는 샀다고

끝나는게 아니라는 것을

이번 강의를 통해 뼈저리게 느꼈습니다!

계약했다고 맘 놓고 있었던 나 반성해..!

전세 만기 때

임대에 미치는 요소를 면밀히 파악해서

입주물량이 많다!

아무리 영향이 적을 것 같아도 방심은 금물!

내년에 전세가를 적정하게 책정하여

미리미리 대비를 해야겠습니다!

이번에 투자 전에

지역 내에서 선호도가 떨어지는 '구'를

가본 것이 투자에 도움이 됐었는데

그쪽으로 입주가 많은 만큼

내년-내후년에는 환경이 바뀔 수 있으니

다시 한번 임장을 통해

분위기나 상황이 바뀌었는지를

확인해봐야겠습니다!

그리고 다시 한번

매매가를 싸게 사는게

정말 중요하다는 것을 느꼈습니다!

매매가를 비싸게 샀다면

전세가를 올려받아야 투자금이 줄기때문에

전세가에 대한 욕심을 내려놓는게

쉽지 않겠다는 생각이 들었습니다..

이번에는 새낀 매매여서

매매가를 정하기 쉬웠지만

매매가를 결정하고 세입자를 받아서

잔금을 치뤄야하는 경우에는

매매가를 조정하는게

더 중요하겠구나라는 생각이 들었습니다..!

BM

:

임대에 미치는 요소를 면밀히 파악하자!

파악 제대로 못 했다가 투자금이 배로 들 수 있다!

전세가 욕심 내지 말자!

높은 전세가는 양날의 검과 같은 것!

무조건 좋은게 아니다!

시기별, 지역별로 분산투자 하자!

투자금이 적은 초보시절에는

역전세 리스크를 잘 방어해야한다!

안 좋은 지역도 다 가보자!

그래야 좋은 지역의 진가를 볼 수 있다!

다 가보고 충분히 비교평가 해봐야

투자에 대한 확신을 가질 수 있고

시장 상황에 흔들리지 않고 물건을 지킬 수 있다!

초보 투자자가 투자를 지속하는 법

사실

투자공부를 하는 내내

'이렇게 하는게 맞나..?'

'여기 진짜 오를 수 있을까?'

'하락장이 얼마나 갈까?'

'과거처럼 10년동안 안 오르는거 아니야??!'

등등

별별 생각이

다 떠올랐습니다..

1호기를 했다고 해서

마음을 다 잡고자

강의를 듣고

책을 읽는다고 해서

걱정이 사라지는건 아니더라구요..

다음 임장지를 결정하는데

주위에서

'지방은 진짜 신중해야한다'

'이번 상승장이니까 올랐지 과거에는 진짜 안 올랐다'

'경기침체 오면 부동산은 진짜 이제 끝이다'

등등

많은 이야기를 들으면서

또 흔들리고 있는 제 자신을 발견했습니다..

그럴 때마다

바로 잡아주시는 멘토님.튜터님들이 계셔서

항상 응원해주는 동료분들이 계셔서

오늘도 마음을 다 잡고 한걸음 한걸음 나아가봅니다

오늘 강의때 해주신 말씀들 잊지않고

꾸준히 해나가겠습니다.

항상 감사합니다.♥



"

막 시작하시는 분들은

온통 모르는 것들이고, 복잡하실 거에요.

그럼에도 불구하고

새로운 걸 채우려면 버려야하는게 '익숙함'이에요.

평소와는 다른 생각과 행동을 해야한다는 것이

어렵고 불편한 건 당연한겁니다!

그리고 때로는 부정적인 생각과도 싸워야합니다.

하지만, 모든 초보분들의 똑같은 고민이고,

그 만큼 애쓰고 있기 때문에 할 수 있는 고민입니다.

지금 그 불편함에서 도망가지 않는다면

불편한 것들이 하나씩 익숙해지면서

놀라울정도로 성장해 있는 스스로와 마주하실 겁니다.

'나는 평범하지 않다'

'다른 사람들과 다르다'

'그렇기에 이 자리에 와 있는 것이다'

라고 생각하시고

용기를 가지고

남은 강의 마무리 하셨으면 좋겠습니다.

여러분은 이미 평범한 사람이 아닙니다.

충분히 하실 수 있어요!

양파링 멘토님

"