안녕하세요
첫 실전반 수강으로 매일 바쁘지만 감사한 나날을 보내고 있는
실전 24기 9조 임장여왕입니다!
너무너무 고대 했던 실전반 강의 1강!!
"임장 보고서 제대로 쓰고 바로 투자할 수 있는 방법"
by. 자음과모음님
결론 부터 말씀드리자면...
"임보강의" 의 새 역사를 썼다!!!
앞으로 임보는 이 교안 그대로 쓰고
자모님이 말씀하신 생각 흐름대로 적용하여
제 생각을 풀어나가면 될 것 같습니다!
결론파트도 자모님이 알려주신 순서 그대로
따라 하면 되겠습니다!!!
실전반 오기 전에 임보에 대한 걱정을 많이 했어요
임보 9개를 쓰긴 했지만
항상 부족하다는 생각이 들었고 결론은 더 찝찝 했습니다.
실전반 분들의 임보 수준을 따라 갈수는 있을지..
걱정도 되었구요
이 모든 것을 시~~원하게 날려준 강의 !!
그리고 중간 중간 현 시장에서 우리가 봐야할 포인트들까지 짚어주신
깨알같은 강의!!!! 후기 들어 갑니다!!!
Part 1. 임장 보고서 제대로 써야 하는 이유::
목적부터 시원하게 말씀 주셨습니다
우리는 "현장파 투자자" 이기 때문입니다.
언제 까지 임보를 위한 임보를 쓰실 겁니까? 네?!!!
그렇다면 현장파 투자자란 어떤걸까요?
- 일반 사람들은 금리, 부동산 정책 등등 거시적 관점에서 시장을 바라보려 합니다. 우리 월부인들은?!! 현장에서 답을 내립니다.
- 내가 가진 투자금으로 최고의 선택을 합니다
임장보고서를 제대로 쓴다는 것은 ->
"이 지역, 단지의 입지가 어떠한지 그리고 투자할 수 있는 가장 좋은 지역의 가장 좋은 단지인지 스스로 판단하여 답을 내릴수 있어야 한다"
BM Point
- 투자에 필요한 정보만 넣기
- 선호도 있는 단지 골라 내서 단지 분석하기
- 단지 가치에 집중하기
Part 2-1. 투자에 필요한 지역 분석::
지역분석에서 지도를 어떻게 활용하는지 설명해 주셨습니다.
사실 저는 지역분석 장표와 인구부터 부담스러웠습니다.
대체 어느 범위까지 해야하고 투자랑 뭔 상관이 있는지?
단순히 지적편집도와 지도만 나열하는 것이 아닌 지도를 통해 어떻게 해석할지
인구자료를 어떻게 활용 할지
도시개발 계획에서는 어떤 부분을 주로 봐야하는지
소득 자료로 얻을 수 있는 것은 무엇인지
기준을 제시해 주셨습니다!
그냥 이대로만 따라하면 될 것 같습니다
BM Point
- 인접지역과의 연계성 확인하기
- 인구자료를 통해 선호도 파악에서 그치지 말고 선호도의 이유 찾아내기
- 소득까지는 분임 가기전까지 완료하도록!
Part 2-2. 투자에 필요한 입지 분석::
입지분석 또한 기계적으로 해왔던 것 같습니다.
여태껏 등급기준을 통해 정량적 분석만 했다면
실전반을 왔으니 + 정성적인 가치 평가까지 할 것!
입지분석은 단지 등급 메기려고 하는 것이 아닙니다
"더 좋은 투자를 하기 위해 하는 것입니다"
각 항목별 양 뿐만 아니라 질의 영역까지도 판단할 수 있는
기준과 그 예시를 설명해 주셔서 이해가 콕콕 되었습니다
입지 분석도 이대로만 따라하면 문제 없겠습니다 (감사합니다!!!)
BM Point
- 구,동, 단지별 입지 분석 하기
- 교통호재 핵심 2가지 임보 반영
- 매 항목마다 투자와 연결하여 다시 한 장으로 정리
- 20년 공급 평균 물량 확인
Part 2-3. 투자에 필요한 시세 분석::
사실.. 시세분석부터 마음 편하게 했던것 같아요
왜? 아~~ 무 생각 없이 네이버 부동산에서 가격 복붙만 했으니까요..
온라인 강의인데도 불구하고
자모님에게 혼나는 느낌이었습니다.
'반성하겠습니다...더 혼내 주세요!!'
시세는 "현재 가격이 가치대비 저평가인지"
그러니까! 가격만 복붙이 아니라 입지와 함께 생각해야 하는데
시세그룹핑부터 시세지도부터 힘을 팍!! 줘야 하는 구간이라는 것을 이제야 깨달았어요
그동안은 반대로 해왔죠....(앞으로 잘하자?? 응??)
BM Point
- 랜드마크는 23년부터 가격으로 뽑기
- 위치적 인접 지역 (지도에서 확인한) 랜드마크 아파트 시세 비교하고 가치과 연결 지어 보기
- 20년 공급 평균 물량 확인
- 시세그룹핑 자동화쓰지 말고 손으로 다 따기
- 임장 후 시세지도 넣을 단지 추려서 시세지도에 에너지 쏟기
Part 3. 투자 단지 뽑아 내는 법::
단지 분석.. 아직도 형식적으로 하세요? 네.... 여러번 혼나는 나...
단지 분석으로 어떻게 인사이트를 얻는지 설명해 주셨습니다.
형식적인 단지분석이 아닌 진짜 투자할 물건이라 생각하고 분석 하셔라!
실제 투자하고 라는 말을 몇번이고 강조 하셨습니다!
그리고 호갱노노 그래프....
저 교재 예시 저 다 써봤어요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 결론은 없었구요 ㅋㅋㅋㅋ (부끄럽다...)
어떻게 쓸지! 딱 짚어 주시니 너무 깔끔!
그리고 이번 강의에서 새롭게 알게된
절대적 저평가와 상대적 저평가!
비교평가 하는 방법을 예시와 함께 설명해 주셨는데요,
이때부터 계속 돌려보았습니다.
단지 대 단지 비교라는건 어려운 것 같습니다
하지만 쉬워 질 때 까지 알려주신 프로세스 대로
계속 연습해야겠습니다
BM Point
- 단지 대 단지 평가 두가지 접근법으로 해보기
- 선호도에 대한 분명한 기준가지고 평가하기
Part 4. 하락장에서 가치 평가::
1등 뽑기를 할 때 여러 상황이 있습니다.
그 때 가장 어려운 것이
제일 좋은 단지가 역시나 제일 비쌀 때,
입지 가치대로 가격 순서가 있을 때 등등
여러 상황에서의 1등뽑기를 연습했습니다.
각 예시마다 자모님이 답을 공개하기 전 스톱하고
저도 뽑아 보았어요.
맞을 때도 있고 틀릴 때도 있었습니다.
핵심은 "감당가능한 금액에서 최고의 선택" 을 하는 것
이번 임보에서는 앞부분에서 힘 빼고 뒤로 갈수록 힘을 줘야 겠네요.
현 임장지에서 꼭 투자 한다는 마음을 가지고 1등 뽑기를 하겠습니다.
BM Point
- 감당가능 금액대 선정하여 뽑기
- 임장지 내 1 등 vs, 앞마당 내 1등 비교해서 또 1등 뽑기
- 그냥 교안대로 따라하기 -> 반복하기
Part 5. 초보투자자가 실력 쌓는 방법::
"감정이 행동을 좌지우지 하게 하지 마라" by 자모
정말 맞는 말씀이라고 생각합니다.
저는 월부 시작하고 나서는 일부러 관계에서 기분 나쁜일도 안 만드려고 합니다
쓸데 없는데 에너지 소모 하기 싫어서요.
자모님께서 당부하신 말씀들 하나하나
제 상황에 너무 필요한 말씀이라 새겨 들었습니다.
제가 가진 벽을 꼭 깨부수겠습니다...(가루로 만드려구요)
"자모님께"
자모님께서 이 글을 보실지 모르겠지만 제 마음을 담아 보냅니다.
자모님 강의는 유쾌하면서도 임팩트가 살아 있어요
그리고 그 유머러스함까지 시간이 훅 지나가는 강의입니다.
예전에 지투기 강의 때 자모님이 "첫 지방 임장 힘드시죠?"
라는 말에 눈물이 주륵주륵 ...ㅋ.ㅋ
자모님이 워낙 유쾌하시니
원래부터 긍정이 타고나신 분이라 생각했어요...
근데... 임장, 임보 쓰면서 눈물을 다 흘려서
이제는 힘든 얘기해도 눈물도 안난다고...
그 말이 왜 이리 가슴이 아프죠...
저도 이 모든 과정 다 견디고 버텨서
언젠가는 유쾌하게 웃으면서 이 과정을 설명할 수 있는 투자자가 되고 싶어요.
자모님 강의 잘들었습니다.
실전반 첫 임보에 대한 부담감이 너무 컸는데
든든한 백이 생긴 기분 이에요 !!!
이번 임보는 자모님 교안대로 쓰면 되니까요 ^.^
무엇보다 이번 임보 목적은 투자와 연결되는 임보입니다.
다음 강의 때 뵙겠습니다. 감사합니다 ♥ (하트 백 개)
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