실전준비반 2강 후기[실전준비반 50기 11조 해움성]

해보자! 움직이자! 성공한다!

해움성입니다

이번 2강은 1강에서 정말 애먹었던 임장보고서를 어떻게, 왜 써야하는지 하나하나 알려주시는 중요한 강의였다.

임보쓰는게 사실 어렵다 처음인 것도 있겠지만 이렇게까지 해야하나라는 생각이 드는 것도 사실이다.

그런데 이 한번의 투자에 내 돈의 거의 전부가 들어간다. 그돈은 내가 직장에서 시련, 갈등, 기쁨, 성과 등 모든 내 노력으로 벌어온 근로 소득이다.

임보를 두려워하고 귀찮아하는 것은 그런 돈을 업신여기는 것이다라고 생각하고있다.

이번 2주차 강의에서 밥잘님은

임보를 쓰지않고 투자를하게되면 돈을 벌지못한다고 했다.

임장보고서를 써야, 쓰면서 나만의 논리를 만들어야 가치를 알고 기다릴수 있다는 것이다. 리스크를 견딜수 있는 근거와 눈을 가지게 되는 것이다.

가치를 모르고 리스크를 대비하지않은 투자잔,ㄴ 자산을 지킬 수 없다.

임장보고서를 쓴 사람만이 지역과 단지의 가치를 제대로 알고 같은 돈으로 더 좋은 선택을 하는 것이다.

임장보고서의 기본단위는 "구"다.

임장보고서의 체계 상

지역분석과 투자단지선정이 있으며

지역분석에는 지역정보, 입지분석, 시세확인이

투자단지선정에는 투자결론이 있다.

지역정보에서는 지도와 특징, 인구현황, 가구소득을 살펴보며 개괄적 정보를 확인하고

입지분석에서는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 살펴보며 사람들이 살고싶어하는 곳인지 가치를 확인한다.

시세확인에서는 평당가, 랜드마크시세, 시세지도 작성을 통해 살 수 있는지 가격을 확인한다.

투자결론에서는 단지분석, 매물검토, 투자결론을 통해

투자여부를 결론 짓고 투자의사를 결정한다.

입지분석 중 내가 충격을 받은 것은 서울과 수도권의 직장인 수를 나타낸 지도였다.

강남에만 148만명, 광화문 65만명, 여의도 60만명, DMC 25만명, 마곡 26만명, 판교 30만명, 가산 47만명

강남에만 148만명이라는 사실에 직업 특성 상 지방에서만 살아왔던 나에게는 신선한 충격이었으며

왜 강남 강남 하고 강남까지의 거리와 교통을 중요시하는지 체감했다.

학군도 마찬가지 요즘에 많은 교육자료들이 인터넷으로도 가능하고 교육의 평등화가 이루어지고 있다고 생각했는데 부동산 시장에서는 아니였다.

너나위님이 그랬다.

'빌라애들하고 안섰여요'라는 말을 들었을때 거부감이 들고 저사람 차별적이라는 생각을 하면 투자를하지말라고..

마음아픈 현실이지만 그게 자본주의의 현실이다.

나는 이번 강의에서 학군 부분을 수강하며 굉장히 내적인 부담감과 거부감이 있었던 것이 사실이다.

하지만 이러한 모습릉 바꿔나가고 투자자로서의 모습을 만들어야겠다고 다짐했다.

안타까운 현실을 바꿀 수 있는 것은 그만한 위치와 능력이 되어야한다.

애가 그 위치에 서서 바꾸면된다. 그전까지는 인정하고 왜그런것인지 내가 그 위치가 되었을때는 어떻게 해야할지 고민하며 투자자로서 성공할 것이다,.

환경에서는 대기업을 이용하면 된다 라는 것을 배웠다.

대기업은 다 생각이 있다.

아무렇게나 부동산을 이용해서 투자하거나 인프라를 구축하지 않는다.

공급량에서는 적정 공급량을 배웠다.

적정 공급량은 매년 인구의 0.5%이다.

인구가 50만명이라면 2,500세대라는 것이다.

그리고 전세세팅과 만기 도래 시의 상황을 판단하기위해 3년간의 공급물량을 봐야한다.

개발호재 관련

사업발표(예비타당성)이후 상승하고 착공과 개통까지는 보합하거나 약한 하락세를 이어가다 개통직전 다시 상승한다는 것을 배웠다.

시세작성

힘들었다. 구 내의 모든 아파트 단지릐 시세를 정리한다니 참으로 지루하고 좀쑤셨다.

그래도 내가 분임돠 단임을 한곳 까지는 마쳤다.

무언가 느껴지고 깨달은 것이 있는 것 같다

다시한번더 강의자료와 임장다녀온 것들을 보면서 생각을 정리하려한다.

투자결론

투자결론을 쓰지않으면 반쪽짜리 임장보고서라고 했다.

나는 아직 초보다(장보고서0~2개)

그래서 많이 욕심부리지 않고 임장이후 정리하고 기억할 수 있도록 남겨놓는 것에 집중했다.

제일 좋은 것은 없다

상대적으로 좋은 것이 있을 뿐

그것을 가장 세세하게 찾아내기위해 위 과정들을 하는 것이다.

아니여도 어쩔수 없다.

내가 공부하고 내가 판단한 근거에 의해서 나온 결과이니 배운것이다.

그래도 잃지않는 투자가 되어야 되어야하기 때문에 이 행동화과정을 거치는 것이다.

한주간 고생한 나를 칭찬한다.

그리고 같이 나아가고 있는 우리 조원들과 기수분들도 칭찬한다.

3주차도 화이팅!