열반스쿨 중급반 1강 강의 후기[열반스쿨 중급반 30기 88조 정말화남]

안녕하세요!! 정말화남입니다!!

이번 2주차 양파링님이 알려주신 노하우는 실제 계약 시 생각해야하는 부분에 설명해주셨습니다.

첫번째!!

적정 전세가 아는 방법!

흔히 적정 전세가는 네이버 부동산에 나와있는데로 맞추면 되는거 아니야? 라고 생각 했었죠!

그런데 그게 전부가 아니라는 사실~~!!

우리는 투자를 한다면 집을 구매 후 전세를 놓음으로써 얻는 비용으로 다시 투자를 하고 거기에 따른 수익을 창출 할 수 있겠죠?!

그렇다면 정적 전세가를 맞추는게 결국 투자라는 말입니다.

전세가는 크게 단지비교 / 생활권비교 / 공급비교를 통해서 이뤄지고 이를 바탕으로 이뤄진 전세가는 전세반환보증 안에 들어오는 부분인지 체크하는 것으로 마무리 할 수 있겠습니다.

단지별 생활권별 공급별 비교를 통해서 내가 놓고 싶은 전세가가 합당한지, 생각보다 낮게 형성된 것은 아닌지 알 수가 있는데요.

예를들어 23평 / 26평 / 31평 단지 중 26평 아파트를 구매했을때, 31평과 경쟁령이 없는지 보고 23평보다는 경쟁력이 있는지를 보면 됩니다. 31평과 가격이 비슷하다면 경쟁령이 없죠..(세입자라면 31평을 갈테니까), 23평과 비슷하다면 경쟁력이 있죠!(계단식에 좀더 큰 평수를 갈 수 있을테니!)

결국 전세가는 단지별로 생활권별로 더 선호하는 지역보다 가격이 경쟁력이 없는지 확인하고 더 안좋은 지역 하위평형등

보다 경쟁력이 있는지를 확인해야합니다!!

또한 전세보증반환보증 보험 가입액에 들어오는 물건인지 KB시세(없다면 공시가격)을 꼭 체크하도록!!

BM 포인트

• 시세분석 할 때 얼마가 적당한 전세가 인지 생각하는 연습!!!

두번째!

임대기간 설정시 고려해야할 사항 3가지와 내가 원하는 임차인만 받을수 없다는..!!

임대 기간이 중요한 이유는 돌아오는 전세만기 시점에 다양한 리스크가 존재하게 됩니다~

만약 전세 만기 시기에 역대급 물량 폭탄을 맞게 되면 전세가가 하락하겠죠...ㅠ

그래서 임대 기간 설정시 중요한 3가지 포인트는 바로 공급 / 수요 / 포트폴리오

1. 공급

• 현재 전세가만 보는것이 아니라 재계약 예상 시기에 맞춰 입주 물량 체크해보자!
• 특히 중소 도시의 경우 입주 물량의 영향력은 어머아머해

2, 수요

• 학군+30평대 이상은 겨울방학이 성수기이며 여름방학은 이동을 원하지 않아!
• 10~20평대는 결혼, 입학 취업 인사 시즌 등등이 성수기

3. 포트폴리오

• 첫 투자는 1호기에 집중하겠지만 주택 수가 늘어날수록 재계약 시기를 분산하는 것이 중요!!(반기에서 생각하지말고 분기 까지 생각하자)

그리고 임차인에 따른 대응 전략이 다르다는 사실을 배웠습니다!

사실 매물임장을 하면서 전세낀물건, 법인 요런 말씀을 부사님이 해주셨을 때 뭐가 다른지 잘 몰랐습니다..

인터넷에 찾아봐도 임대인에 계약을 승계한다. 법인은 회사의 기숙사 및 사택 정도 생각을 했지요..

그러나 강의 내용은 전혀 다른 이야기였습니다!

우리가 전세를 구할 때 항상 BEST 하진 않다는 거죠ㅠㅠ

전세입자를 구하기 위해 집을 공실로 뒀을 때 발생되는 비용은 어마어마합니다 ㅠ

매매 3억에 전세가 2.6억 기준 월 150만원~200만원 가까이 발생이 되죠(이자, 관리비 등)

결국 우리가 원하는 전세입자를 구하지 못하기 때문에 전세낀 물건이나 법인 까지도 검토해봐야합니다!

1. 전세낀 물건

• 현재 시세보다 높은 가격의 보증금이 있는 경우 : 향후 돌려 줄 금액을 확인하고 만기 시점에 공급 물량 체크로 리스크의 크기를 가늠하자(견딜수 있을 만큼이며 입지가 좋다면 가능하겠죠?>
• 현재 시세와 비슷한경우 : 연장 거주 의사를 확인 후 임대 만기 시점에 공급 물량을 체크해봐야죠! 가능하면 신규 작성을 통해 나의 2년을 지켜야합니다!
• 현재시세 보다 낮은 경우 : 돌려줄 리스크는 적지만 갱신 청구권 행사로 투자금 회수가 지연될 수 있습니다. 따라서 매매 계약 동시에 새로운 임대 계약을 시도가 필요하죠!

2. 법인

• 장점 : 비교적 높은 전세가(법카를 쓴다고 생각해보면 너무 이해가 잘되요~~)와 임대차3법 적용을 받지 않습니다!
• 단점 : 여러 사람이 기숙사 형태로 거주할 수 있기 때문에 관리가 잘 안될 수가 있습니다.

-> 따라서 우리는 각종 특약을 활용하여 우리에 권리가 유리하도록 챙겨야합니다!

즉, 부동산 시장과 투자자 개인 상화에 따라 선택할 수 있는 임차인이 달라 질 수 있으며, 시장을 빠르게 분석하고 판단하는 것이 중요!!

BM 포인트

• 아파트 고를 때 입주시기와 계약만료시기를 확인하고 계약만료 시점인 2년 후 공급 물량 까지 체크하자!
• 매물 임장 시 세낀 물건과 법인에 대해서도 질의를 하며 폭 넓은 사고를 갖자