단지분석 코멘트, 도대체 뭘 적어야 하나요? [파이어젤리]



안녕하세요 :)

열쩡, 열쩡, 열쩡!

파이어하고 월부에서 경제교육을 맡을 자산가

열쩡적인 파이어젤리입니다!

오늘은 단지분석 ★

자모 멘토님이 입지보다 힘을 주라고 했던 그 단지분석!!!

임장할 때는, 아주 진지하게 단지도 돌아보고

동료들과 단지에 대해 이야기하고

열심히 트렐로로 순위도 옮겨보고

그래프도 확인해보고

초 집중을 합니다.

그리고 나서, 임보에 '단지분석'을 하지 않는다면?

당연히, 기억은 휘발됩니다.

1년 뒤에 그 지역에 투자 기회가 왔을 때,

다시 그 단지들을 다 가보고 결정하실건가요?

(어휴.. 절레절레)

누구와는 다르게 난 남들보다 빠르게(!)

그러기 위해서는 꼭 생활권 내의 단지 선호도, 위상

또 단지 내의 선호도를 잘 파악해 두는게 좋겠죠?

그래서 제가 이번에는,

단지분석 장표 중 '코멘트' 부분을 채우는 팁에 대해 말씀드리려고 합니다.

단지분석 장표 자체는 밥잘 튜터님께서 강의에서,

그리고 샤샤 튜터님께서 템플릿에 제공해주셨기 때문에

더이상의 설명은 생략하겠습니다.

처음 써 보시는 분들은 그대로! 따라해 보세요

♡

1. 내 느낌

우리는 모두 '어딘가에' 거주하고 있습니다.

그리고 마음 속에 거주하고 싶은 '그 곳'이 있습니다.

보통 '그 곳'은 나만 좋아하는 게 아닙니다.

그래서 비쌉니다......

참 각막...😭👍

이 말씀을 드리는 이유는,

단지에 대한 '내 느낌'을 초보라는 이유로 부정하지 않으셨으면

좋겠다는 생각이 들어서 입니다.

제가 그랬습니다.

초보 시절,

동료들과 함께 단지임장을 하면

자꾸만.. 단지에 집중이 안되고 동료들의 코멘트에 귀를 쫑긋.

동료들의 코멘트를 슥.. 받아 적곤 했습니다.

저는 부린이었기 때문에,

제 생각은 다 틀렸다고 미리 단정지었기 때문입니다.

그러나 우리는 부린이지만,

N년을 어딘가에 거주했고,

투자자가 되기 전에는 대중이었고, 실수요자였다는 사실!

우리는 투자자들을 대상으로 전세를 주는게 아니기 때문에,

대중의 눈에서 바라보는 것이 매우 중요합니다.

이렇게 해보세요.

단지임장을 가서, '뇌피셜'을 하고 나옵니다.

(우리는 이걸 가설이라고 부르기로 했어요)

/

1. 누가 이 단지에 살고 싶어할까?

2. 왜 여기 살고 싶어할까?

3. 어느 동에 살고 싶어할까?

(어느 동이 로얄동일까?)

4. 이 단지만의 차별점이 있나?

/

뇌피셜리스트

틀려도 괜찮습니다.

가설을 세우고 정답까지 찾고 나오려고 하면,

하루에 10개나 단지를 볼 수 있을랑가요...ㅎㅎ

슥~ 들어가서 체크리스트 췍췍 하는 것보다,

스스로 질문을 품고 들어가서 그것을 남기고 오는 것이

훨씬 기억에 남더라구요.

그리고 곧, 단지에서 봐야할 것과 연관이 됩니다.

<예시>

1. 누가 이 단지에 살고 싶어할까/사는가?

2. 왜 여기 살고 싶어할까?

- 수성구 입성하고 싶은 사람들

- 나름 신축이지만 초등학교는 멀어서,

신혼부부나 영유아+30대 가족 수요

- 어린 아이들이 삼삼오오 모여서 놀고 있다

3. 어느 동에 살고 싶어할까?

(어느 동이 로얄동일까?)

- 거실이 뻥뷰인 105동 4~6라인

- 입구랑 가깝고 상가 가까운 108동?

4. 이 단지만의 차별점이 있나?

- 브랜드 아파트, 대로변과 가깝다(중구접근성),

동대구역과 나름 가깝다

자, 저는 이렇게 나누어 적었지만

사실 실제 임장을 가면 두서없이 이 내용을 쓰거나, 구글 보이스로

카톡에 보냅니다 :)

이상하죠?

그래도 나름 저 질문들을 가슴 속에 품고 단지에 들어가면

뭐라도 관찰하고, 말하게 된답니다! ㅎㅎ

2. 너의 느낌

바로, 위에서 나의 뇌피셜로 날 것의 내용을 만들어냈다면,

이제 거주민을 소환할 차례.

우리가 그 지역 거주민이 아니기 때문에,

내가 살던~ 고향은~의 선호도와

차이가 있을 수 있겠죠?

그리고, 그 당시에 눈에 보이지 않았던 부분도 있을 것입니다.

어떻게 거주민을 소환하냐구요?

저는, 이런 방법을 사용합니다.

이렇게 해보세요.

1. 호갱노노 - 거주민이야기

2. 네이버 카페(맘카페)

3. 전화임장★

거주민 소환술!

첫번째, 호갱노노

단지분석을 하실 때,

호갱노노에 해당 단지의 이름을 검색합니다.

그리고 쭉~~~~ 밑으로 내리시면,

'살아본 사람들의 이야기 N개 더보기'가 나옵니다.

댕꿀....♥

나 아직 매임도 안했는데, 좋아하는 타입을 알아버렸짜나~~~?

이렇게, 쭉 내리면서

겹치는 의견들을 정리해 봅니다.

그리고 내 생각과 비교해 봅니다.

105동 4~6라인 선호 O

108동 △

C타입 선호 (NEW!)

두번째, 네이버 카페

단지이름 + 이사

단지이름 + 학군

단지이름 + 학원

여러 조합 가능하십니다.

물론, 카페에서 나오는 정보들은

우리가 취사 선택해야겠지요?

무작정 까는 댓글도 있고, 찬양하는 댓글도 있고.

적당히 사람들이 어떤 생각을 하는지 슥~ 보면 됩니다.

아까 세운 가설 중, '수성구' 라는 메리트는 있는 것이로 보이네요.

세번째, 전화임장 ★

제가 제일 강추하는 방-법!!

바로, 전화임장입니다.

저는 단임하다가도 궁금하면, 부동산에 전화해보거나

똑똑- 부동산에 들어가보기도 도합니다.

가장 그 단지에 대해 잘 아시는 분!

진짜 전세입자들의 선호도를 아시는 분!

내새끼를 찾아줄지도 모르는 분!

ㅎㅎ

위의 내용들이 실제 맞는지,

전화임장이나 매물임장에서 부동산 사장님께

더블체크 해보는 것이 가장 정확하겠죠?

1시 47분에 단지임장하다가 전화해서 물어봐야겠음

이라고 하고, 못참고 전화한 쩰..

전임 못참지

혹시, 전화임장이 두려우신 분들은

'세입자' 모드로 전화해보시길 추천드리며,

이전에 제가 썼던 글을 참고하시면 좋을 것 같습니다🧡

https://cafe.naver.com/wecando7/8497861

[파이어젤리] 큰 맘 먹고 전임했는데 말문이 막히는 당신에게 (READY편)

3. 느낌, 확인!

위의 나의 느낌, 그리고 부사님/거주민의 생각.

모두 주관적인 의견입니다.

그럼 마지막으로 객관적인 지표로 확인해볼까요?

바로, 이 부분에서 '그래프'를 활용하는 것입니다.

밥잘 튜터님께서도 말씀하셨던

머리(전고점)와 발(전저점)

그리고 상승장에서의 수익률,

하락장에서의 전세방어,

B단지와의 선호도 차이 등등

이 단지는 전고점이 9.8억이었네, 입주 전에 선호도 엄청났다!

입주 때는 5.2억까지.. 와 줍줍한 사람 대박이네.

입주장 때는 전세 2.5억이었는데 한달만에 5천이 올라?

진짜 좋아하는구나! 역시.. 좋았어 느낌이

오호 비슷하게 시세가 갔었는데,

상승장에서는 A단지가 치고 올라갔네?

B, C단지는 하락장엔 거래도 뚝 끊겼구만

역시 A가 연식이 좀 더 좋아서 하락장에도 거래는 되나바

뚝 떨어졌지만....

자자- 그럼 이걸 다 모아서 코멘트를 어떻게 적으면 좋을까요?

방법은 없습니다

막 적어...★

여기서 키포인트는,

단지분석 장표를 저는 끝까지 업데이트를 한다는 것입니다.

단임하고 난 뒤,

전임으로 업데이트,

매임하고 업데이트,

단지에 대한 정보가 발견될 때마다 '선호도'에 의미 있는 요소라면,

꼭 업데이트를 합니다.

왜냐구요?

바로 이게, 제 장바구니이기 때문이죠.

기회가 왔을 때, 바~~~~로!

마지막으로 주의할 것은,

간혹 단지임장을 하면서, 또는 단지분석을 하면서

먼저 이 '확인' 과정을 '정답 확인'처럼 먼저 하고

'역시.. 난 틀렸숴.....' 라고 내 생각 자체를 꾹 누르시는 분들이 있습니다.

바로, (초보 시절의) 저 입니다.

폭등장으로 종종 수도권에는, 또는 광역시에는

정답지가 나와있다고 많이 말씀하시고 듣습니다.

물론 일부는 맞습니다.

그러나 일부는 틀릴 수 있습니다.

'입지개선' 이라는 변수가 항상 있기 때문입니다.

지하철의 개통, 직장의 이주, 택지 개발 등등..

이전의 정답지에서는 A단지였지만,

5년 뒤의 정답지에는 B단지가 우위를 차지할 수 있습니다.

그래프를 무시하라는 말씀을 드리는 것도 아닙니다.

월부에서 저는 '독립된 투자자'로 성장하라 배웠습니다.

그 과정에서는 이전의 결과에만 기대는 것이 아니라

제가 스스로 인사이트를 개발해 나가는 것이 중요하다 배웠습니다.

바로 그 과정이 당장 투자를 못하더라도,

임보를 쓰는 이유입니다.

'사고의 훈련'

마스터 멘토님께서는 이 '사고의 훈련'이 중요하다 하셨습니다.

언젠가 챗GPT가 임보도 만들어낼 것 같은 이 시대에.

이세돌님이 결국 알파고를 이긴 것처럼

우리도 우리가 체득한 인사이트로,

자본주의 시장에서 이겨 봅시다!!!!!!!!