함께 성장하는 조원분들을 위해 쓰는 전임 WHY & HOW [실준52기 11조 깔나만시]

안녕하세요. 나를 만드는 시간 깔나만시입니다.

실준 52기 동기분들!

요즘 정신 없으시죠?ㅎㅎ

분위기임장 다녀와서 생활권도 구분하고,

임장지 내 모든 단지도 직접 가바야하고

단지 선호도도 파악해야하고, 강의도 들어야하고 말이죠 ㅎㅎ

이 와중에 누군가는 전화임장을 한다는데

강의에서도 멘토님들이 전임으로 파악하라는데

뭘 물어야하고 왜 필요한지 잘 모르시는 분들이 계실 것 같아

저도 초보지만, 조금이나마 도움이 되고자 글을 남겨봅니다.

(특히나 요즘 전임에 불붙은(?) 저희 성장이들 11조 분들에게ㅎㅎ❤️❤️❤️)

전화임장 왜 해야하나요?

전화를 한다니 괜시리 떨리고..

내가 뭔가 거짓말 하는 것 같고..

사장님이 그걸 딱 캐치해서 화내실 것 같고!

전화기를 들고 (요즘엔 든다는 표현을 안쓴다져?! ㅎㅎ 옛날사람..)

전화를 걸지 말지 고민하고 계시는 동료분들의 모습.. 저 역시도 그랬습니다!

핸드폰에 전화번호를 찍어두고

엑셀에 시나리오를 빽빽하게 적어두고,,

사장님 말씀하시는 데 제 다음 질문을 하기 바빴던 것 같아요 ㅎㅎ

(파워 J라서.. 엑셀에 이 대본이 있는데 놓칠 수 없지! 하며 전에 설명해주신 내용이더라도 모든 질문 드리기...ㅎㅎ)

요즘에는 엑셀에 시나리오를 짜지 않고

그냥 출퇴근길에 전화를 걸 수 있게 되었는데요,

아래 내용을 같이 고민해보다보면 한결 쉬워질 것 같아요.

우리가 하는 활동의 본질 = 투자를 하는 것이죠!

그렇다면

전화임장을 하는 목적 역시 '투자하는 데 필요한 정보를 확인'하기 위해가 되어야 합니다.

정확히 말하면,

우리가 손품/발품을 통해 알기 어려운 정보를 확인하기 위해서가 맞을 것 같아요.

1) 시세지도를 그렸는데 내가 다녀온 단지임장 느낌과 가격이 너무 다르네, 왜지?

2) 관심단지에 매물이 나왔는데, 투자할 수 있을까? 어떤 상황이지?

예를 들면 이런 생각에서 출발해볼 수 있고

저희는 '가격'과 '상황'을 집중적으로 확인한다!는 마음을 갖고 있으면

모든 준비가 끝입니다!! 쉽져? ㅎㅎㅎㅎ 😉

그럼 '가격'과 '상황'을 파악하기 위해

어떻게 전임을 해야하는지, 아래에서 더 말씀드려볼게요~

전화임장, 어떻게 해야하나요?

먼저 우리가 어떤 단계에 있느냐에 따라 조금 다를 수 있다고 생각하는데요

한달동안 앞마당을 만들어나가는 과정이라 생각하고 말씀드려볼게요.

목표는 아래와 같습니다.

각 단계별로 손품/발품/전임을 동시에 진행하면서

머리에 계속 지역과 단지를 쌓아가고

한번 더 긁으며 깊게 이해하기!

1/ 아직 단임 가기 전이라 머릿속에 단지에 대한 이해도가 부족한 단계

- 전세 세입자나 일반 입주 컨셉으로 확인해 보는 것을 추천드려요

- 어느 단지가 선호도가 좋은지 확인해볼 수도 있어요

- 주변 지역에서 이사가기 때문에 이 지역을 잘 모른다고 여쭤보면 전반적인 지역 설명을 해주시는 분도 계세요.

- 전반적인 지역 설명이나 물건 상태, 브리핑 해주시는 전세가격, 요즘 전세 시장 등 확인이 가능합니다.

주의‼️ ) 전세를 구하는 사람이라면, 입주일이 중요하겠죠? 3개월 뒤 쯤으로 입주일 예정하셔서 물어보시면 좋아요.

주의‼️ ) 같은 번호로 동일한 사장님에게 세입자/투자자 혼용해서 전화드림 안되겠죠? 투넘버를 사용하시는 것을 추천드려요

주의‼️ ) 미리 이 주변 전세금은 얼마인지, 내가 생각하는 전세 상한선은 얼마인지 생각하고 전화하시면 좋겠죠?

2/ 단임까지 다녀와서 단지 선호도도 어느정도 아는 단계

주의‼️ ) 손품/발품을 통해 확인할 수 있는 입지 정보 등은 전임을 통해 확인하지 마세요.

(여기 회사는 어디로 많이 다녀요?, 초등학교 어디로 가요?, 백화점이 어디있어요? 등..)

- 이제 정말 투자자로 전화할 시기입니다!

- 투자를 정말 진행 한다면 뭐가 중요할까요?

ⓐ 리스크 측면

-> 저희는 전세 레버리지 투자를 하는 입장이기 때문에

전세가 잔금 전에 세팅되지 않으면 '잔금'을 쳐야하는 리스크가 있습니다.

그럼 여기서 중요한건, 지금 전세를 뺄 수 있는가? 뺀다면 얼마에 뺄 수 있지? 를 확인해야합니다.

[확인할 수 있는 예시 질문]

→ 요즘 전세 시세 얼마인지?

→ 네이버 호가는 xx억인데 이정도로 나가는지?

→ 요즘 전세를 보러 다니는 사람은 있는지?

→ 이 단지는 보통 언제 전세가 많이 나가는지?

→ 지금 세입자분 살고 계신지?

→ 그렇다면 세 얼마에 끼어있고, 언제가 만기인지?

(> 만기 시점이 공급 폭탄 시기와 맞물리지는 않는지, 세가 너무 낮게 껴져있나 등을 확인하기 위함)

→ 집주인이 살고 있다면 언제까지 잔금 필요한지?

(> 보통 저희는 3개월 정도를 두고 그 안에 세를 맞춰서 전세금으로 잔금을 하는데, 급한 물건이라 1~2개월 안에 잔금 쳐야한다! 이러면 고려해야할 부분이 더 많겠죠?

(>잔금을 치면서 더 많~이 깎을 것인지, 잔금이 내가 불가하다면 이 집은 싸도 어려울 수도 있고!)

→ 혹시 매도 사유가 어떻게 되는지?

(> 주인이 거주한다면 주변 분양단지로 이사가는지, 그렇다면 그 이사가는 단지 물량으로 인해 내가 챙겨야할 리스크는 없는지, 세금 등 급한 이유라면 나중에 협상할 때 내가 유리하게 활용할 수 있는 상황은 없는지 확인하기 위함!)

ⓑ 투자금 측면

-> 투자자라면 가장 중요한 '가격'!

요즘같은 시장에서는 지역과 단지에 따라..

네이버 호가와 실제 거래 가능한 금액이 달라질 수 있습니다.

전임을 통해 어느정도 그런 분위기를 캐치할 수도 있어요.

(이거 n억에 나와있는데, n.x억까지 가능해. 내가 짤라놨어~)

그리고 수리비도 저희는 생각해야하니, 수리 상태도 함께 확인해야합니다.

[확인할 수 있는 예시 질문]

→ 수리는 얼마나 되어있는지?

→ 세 놓으려면 어느정도로 수리해야하는지?

(> 지역마다 수리 필요 범위가 차이나기도합니다!)

→ 수리기간 주실 수 있는지?

(> 수리가 필요한데 잔금 전 수리기간을 주실 수 있다면 좋겠죠? 수리기간이 안나온다면 저희가 잔금을 치고 수리해야할 수도 있으니 체크가 필요합니다!)

→ 옆에 ㅇㅇ 단지하고 비교했을 때 가격이 더 비싼데/싼데, 사장님이 보시기엔 어디가 더 나을지? 이유는?

→ 금액 조정 이야기 나온 거 있는지?

(> 간혹 저희보다 먼저 물건 조율을 해본 사람들이 있을 수 있어요. 아직 없어, 뭐 한다고 하면 해봐야지 라고 하시거나, 얼마 전에 해봤는데 n억 밑으로는 절대 안된대서 계좌 안나왔어~ 등의 이야기를 해주실거에요)

전화임장 팁(?)

전화임장의 목적도 이해했고,

나의 지역 이해도/과정에 따라 어떤 내용을 여쭤봐야 하는지도 알았다면

이제 정말 전화를 해야겠죠! ㅎㅎ

이번에 밥잘님께서 말씀해주셨던

앉>켠>쓴 기억나시나요?

책상에 앉는다 > 컴퓨터를 켠다 > 임보를 쓴다. 인데요 ㅎㅎㅎ

전임도 비슷한 것 같습니다.

네이버 부동산을 켠다 > 단지 내 매물을 본다 > 전화를 건다 ..!!! ㅎㅎ

참 쉽죠...?!?!ㅎㅎ

실제로 제가 하는 방법들을 공유드려보자면요

1/ 아침 출근길에 관심 단지에 저렴한 매물 나온게 있는지 확인

- 아직 단임이 덜되어 관심 단지가 없다면, 그 지역 선호요소를 고려해서 선호도가 높을 것 같은(?) 단지 우선으로 확인해봅니다.

(예를들어 수도권이고 교통이 중요한 지역이라면 역주변 단지부터

학군이 중요한 지역이라면 손품을 통해 확인한 주요 학교 옆 단지부터!)

- 네이버 부동산을 봤는데 한 매물에 여러 부동산이 등록되어 있다면 최근 집주인 확인건수 높고 설명 잘 적어주신 분 위주로 관심매물을 등록해둡니다.

2/ 점심시간, 퇴근길 등 짜투리 시간에 일단 전화걸기

- "본질"을 생각하고 전화 목적을 정합니다.

- 아침에 관심매물에 등록해둔 매물의 부동산에 전화를 겁니다!

(사장님 네이버 부동산 보고 전화드려요~ ^^)

3/ 정리하여 동료들에게 공유하기

- 전화 녹음을 하기는 하지만 보통 대부분은.. 녹음을 잘 듣지도 않고 얼마 지나지 않으면 내용이 잊혀집니다.

- 바로 정리해서 동료들에게 서로 공유하면 내가 전화한 내용도 잘 기억나면서 동료들이 공유해주는 내용을 통해 지역을 더 풍부하게 이해할 수 있겠죠?

- 오래 전화할 필요 없습니다. 1분이어도 돼요.

(여기 세안고라는데 세 얼마껴져있어요? > n억이요. > 만기 언제에요? > 언제요. 끝! )

- 선순환 구조를 만들어요!

> 내가 먼저 전화내용을 정리해서 공유해드리면, 조원분들 역시 전임을 시작할 수 있어요 ㅎㅎ

요즘 저희 조원분들도 열심히 전임을 하고,

전임 내용을 공유해주고 계셔요 ㅎㅎ

(계속 하라는 무언의 압박글은 아닙니다만...? ^_^)

당장 오늘부터!

투자자의 마음으로

내가 여기에 투자한다!! 라는 마음으로!!

전화임장 해보는 건 어떨까요? ㅎ_ㅎ

부족한 글 읽어주셔서 정말 감사합니다.

조금이라도 도움이 되었으면 좋겠어요 :)

저보다 더 경험이 풍부한 선배님들의 전임 관련 글을 공유드리며

마무리짓겠습니다.

아래 게시글들 꼭 참고해보세요❤️

https://cafe.naver.com/wecando7/6439488

[암바] 전화임장은 왜, 어떻게 해야할까요?

https://cafe.naver.com/wecando7/9291185

600일 간 전화임장 완전정복! 꿀팁 대방출!! (+전임 양식 및 샘플 질문 리스트) [슈퍼개미짱]