실전준비반 3주차 강의 후기 [실전준비반 52기 95조 문빌]

안녕하세요. 부동산 투자를 잘하기 위해 계속 달릴 문빌입니다.

강의 후기를 남기는 과정에서, 그간 들었던 1~2주차 강의와 3주차 내용에 대해서 다시 생각해 보는 계기가 되었던 것 같습니다.

1주차 (자모님) : 투자를 위해 발품 시, 현장에서 봐야 할 디테일 (분임/단임/매임)에 대해 설명해 주셨습니다.

2주차 (밥잘님) : 투자를 위한 손품 시, 조사해야 하는 디테일(지역/입지/시세 등)에 대해 설명해 주셨습니다.

3주차 강의는 1/2주차 즉 손품과 발품을 통해 얻은 정보를 가지고 투자를 하는 방법에 대해서 조금 더 상세하게 설명해 주었던 강의 같았습니다.

● 손품과 발품의 조화 - 손발이 맞아야 하는 이유

발품은 지역 및 개별 단지의 분위기와 입지를 직접 경험할 수 있는 장점이 있으나, 해당 지역의 매크로적인 특성을 파악하고 장기적인 관점에서 투자하기 위한 정보를 파악하는데 어려움이 있으며, 그 반대로 손품의 경우 전체적인 특성을 파악할 수 있으나 개별 단지 혹은 매물에 대한 상세 정보를 파악하기 어려울 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 본 강의를 통해 손품과 발품이 왜 필요한지... 사람처럼 투자도 손발이 잘 맞아야 하는 이유에 대해서 깊게 이해할 수 있게 되었습니다.

● 수도권/지방 투자 우선 순위 - Start with why

부동산의 가치는 입지에서 비롯된다고 생각하고 또 그렇게 배워왔던 것 같습니다. 입지에 영향을 주는 직장/교통/학군/환경에 대해서 중점적으로 생각하고 어떤걸 우선적으로 봐야 할지 고민하던 찰나.. 중소도시의 경우 연식이 입지 만큼이나 중요하다는 사실에 무비판적으로 입지 만능주의에 빠졌던 것은 아닌지 다시 생각해 보게 되었습니다.

생각을 반추해보면 재건축/재개발 외 주택을 공급할 용지가 부족한 수도권 대비, 상대적으로 여유가 있는 중소도시의 경우 땅(위치)의 독점성이 상대적으로 적은게 아닌가 생각이 들었습니다.

지투기초반을 수강하며 연식/입지의 저울질에 대해서 다시 한번 고민해 보도록 하겠습니다.

● 투자 사례 - 투자에서 살아남기

1) 지역선정

- 사람들의 선호가 반영되어 평단가가 높은 지역 중, 전세가율이 받쳐주는 곳 위주로 조사

(투자 타이밍을 조율하기 위하여 부동산 가격 키맞추기 현상 및 지역간 인구 이동 및 공급량도 같이 보기. 특히 리스크 관리 측면에서 3년 평균 공급량을 확인하는데, 지방의 경우 수도권에 비하여 추가 공급으로 인한 매매가 하락 가능성이 높기 때문에 꼼꼼히 확인하기)

2) 매물 선정

- 동별 비교/단지 비교/앞마당 내 비교 --> 1등 뽑기

(위의 단계 중 매물임장을 어느 단계에서 해야 하는지 감이 잘 오지는 않습니다. 추후 조금 더 확인을 해보도록 하겠습니다. 다만 소거법을 활용하면, 투자 우선 순위를 선정하기 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다.)

3) 매매 및 전세 세팅

- 계약서를 작성하고 잔금 대납일 사이 3개월 동안 해야 하는 행동들과 시간 별 플랜에 대해서 말씀해주셨습니다.

- 특히 내 매물의 전세를 내보내기 위하여 세입자 관점에서 주변 매물을 탐색하고 비교하는 과정을 통해 적정 전세가를 세팅하는 과정이 흥미로웠습니다.

4) 투자 복기

- 투자하고 난 뒤 놓친 부분이 어떤것인지 다른 더 좋은 대안들이 있었는지.. 복기 과정은 모든 멘토님들께서 항상 중요하게 말씀해 주시는 부분입니다. 저도 기록을 잘해서 복기할 수 있는 자료를 마련하도록 하겠습니다.

위의 내용은 투자 사례에서 언급해 주신 절차적인 내용들입니다. 제가 가장 인상 깊게 느꼈던 부분은"첫 투자는 홈런을 치기 어렵고 직접 투자금이 들어간 경우 배우게 되는 지식이 질적으로 다르기 때문에 투자는 긴 호흡을 가지고 시작해야 한다. 첫 투자를 힘들게 하면 투자를 지속하기 어려우니, 적은 자본으로 경험을 쌓을 수 있는 투자를 해야한다" 입니다.

현재 수도권에서는 매전갭이 많이 벌어진곳이 많습니다. 실력이 안정되지 않는 첫 투자를 무리하게 시작하기 보다는 장기적 관점에서 시작할 수 있도록 투자 가능한 지역을 많이 확보하도록 하겠습니다.

● 직장인 투자자로 성과내는 시간관리법 - 투자를 할 거라면

1. 시간은 덩어리로 확보해서 집중하는 시간을 만들기

2. 확보한 시간을 독/강/임/투에 쓰기

3. 임장을 위해 시간을 미리 할애해서 할 수 밖에 없는 환경 만들기

이상입니다. ^.^ 미래에 제 자신이 지금 후기를 보고 이 부분은 틀렸어 하며 다시 수정하게 될 날을 기다리며 계속 달리겠습니다.