열중 2강 강의 후기 [열중 31기 35조 / 월이천드림]

지난 방랑미쉘님의 강의가 투자를 하기 위해서 어떤 방향성을 갖고 어떤 투자를 해야 하는지에 대한 강의였다면

2강 양파링님은 매매 후 실질적인 투자자로서의 본격적인 시작이 되는 전세에 관련하여 배울 수 있는 강의였다.

PART 1. 전세 빨리 빼는 법

보통 우리는 저평가된 부동산을 적은 돈을 들여 사는 것 자체가 투자라는 착각에 빠지기 쉬우나

우리는 전세레버리지를 바탕으로하는 소액으로 가치 투자를 목표로 하기 때문에 임대(전세)가 중요하다고 하셨다.

실제로 강의에서나 칼럼에서 가장 많이 나오는 얘기가 매매가 가장 쉬웠고 전세를 놓는게 더 어렵다고 하셨는데

강의를 들으며 왜 그런 얘기를 하는지 어렴풋이 체감 할 수 있었다.

내 물건을 1등으로 만들어 전세를 빨리 뺄 수 있는 방법에 대해 구체적인 세가지 팁을 주셨다.

첫째, 적정 전세가 설정하는법

적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 매수후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성 할 수 있다.

단계별로 ㄷㅈ, ㅅㅎㄱ, ㄱㄱ 인데 적절한 가격인지, 가격흐름을 같이하는 곳들과 비교해도 적절한지,

신축단지와 비교해도 적절한지 등을 꼼꼼히 비교해야 하며 소액투자처의 경우는 전세보증금 반환보증 가입범위도

중요함을 당부하셨다.

둘째, 임대기간 설정법

임대 만료일에 따라 투자금 회수 지연이나 재투자 기회상실 등의 감당해야하는 리스크가 달라진다.

체크해야할 사항은 ㄱㄱ, ㅅㅇ, ㅍㅌㅍㄹㅇ 인데 도시규모에 따라 특히 도시가 작아질 수록

지역 전체 영향을 주는등 ㄱㄱ의 위력이 달라진다. 또한 임차인이 움직이는 시기와 움직이지 않는 시기 등을

지역별 단지별 평형별로 파악하고 있어야 하는게 중요하다.

마지막으로 당장은 아니더라도 보유하는 주택수가 늘어날수록 임대 ㅍㅌㅍㄹㅇ로 재계약 시기를

분산해야한다고 하셨다. 

셋째, 임차인에 따른 대응 전략

경험이 없는 초보들이 맞닥들이게 될 여러가지 상황들과 다양한 임차인에 대해 각각에 대한 대응 전략과

주의점도 꼼꼼하게 알려주셨다.

임차인을 고를 수 있을때와 없을때를 시장상황에 따라 투자자는 빠르게 판단해야지만

시기에 가장 적합한 선택을 할 수 있고 본인의 선택을 최대한 안전하게 만들수 있다고 하셨다.

단순히 세입자를 구하고 전세계약서를 쓰는 것만 아닌 이렇게 변수도 많고 체크해야 할 것도

많은 거구나 새삼 배울 수 있었다.

PART 2. 협상 잘하는법

투자는 돈을 버는 것이고 사는 단계부터 충분히 싸게 사는게 중요한데 싸게 사야지만

수익성을 높이고 위험을 줄이는 안전한 투자가 가능하다.

협상을 할 수 있는 여러가지 상황들이나 내가 제시할 수 있는 협상카드 대해서도 자세히 설명해주셨다.

그러면서 가격 협상뿐만 아니라 시장의 분위기를 잘 판단하고 상황을 활용하는 유연함이

무엇보다 중요하다고 하셨다.

"협상에서 가장 중요한 사람은 상대방이고, 가장 덜 중요한 사람은 바로 자기 자신이다."

- 스튜어트 다이아몬드 -

PART 3. 투자 단계별 유의사항

투자 단계별로 매수 결정시 권리상 하자를 체크할 수 있는 등기부 등본

매매계약시 온전한 소유권인지를 확인하는 매매계약서

임대계약시는 원상회복 반환 등을 위한 임대차 계약서

단계별 확인 해야하는 내용이나 기재 해야 하는 특약사항 등을 낱낱이 설명해 주셨는데

막상 실제 서류를 보며 법적인 문제와 금전적인 문제까지 결부되는 서류나 계약서에

직접 내가 확인했다는 도장날인 함으로써 온전히 책임은 나에게 있다는 생각을 하니

살짝 무서워지기까지 했다.

부동산 사장님 응대 TIP까지 주셨는데 어차피 투자에 대한 책임은 스스로의 몫이기에

미안해하거나 무서워할 필요가 없다며 사장님별 대응책까지 알려주셨다.

강의 중간에 해주셨던 말씀과 강의 마지막에 해주신 말씀이 여운으로 남는다.

“ 바쁘게 살고 있는게 맞나 하는 생각이 들때 너바나님이 하신 말씀이 사람들이 뭔가를 열심히

치열하게 해보고 죽는 사람이 얼마나 될꺼 같냐고... 아마 5%도 안될꺼라고.. 뭔가를 해보고 싶은걸 찾고

실제로 시간을 투입해서 해보는게 행복한 경험이라고..

95%의 내 주변의 친구, 동료들에게는 내가 이상해 보일 수 있다. 그러나 속상해 하지마라

내가 특별하기 때문에 나머지 분들이 그걸 모르는것 뿐이고 어떻게 생각하면 내가 행복한거고

95% 나머지 분들이 안타까운거다.

주변에 혹시라도 나를 이해못하는 사람 때문에 힘들고 답답해서 앞으로 나아가는데 걸림돌이 된다고

생각하지 말고 그럴수 있어 대부분은 그러니까..

나는 특별한 경험을 할 수 있고 지금 행복하다는게 맞다라고 생각하세요”

“온통 모르는 것… 불편한것 투성… 뭐 하나 편한게 없는…

그럼에도 불구하고 새로운걸 채우려면 버려야할 익숙함..

평소와 다른 생각과 행동을 해야 한다는 것이 어렵고 불편한건 당연합니다.

그리고 때로는 부정적인 생각과도 싸워야 합니다. 나 정말 잘할 수 있을까..

하지만 모든 초보분들의 똑 같은 고민이고 그만큼 애쓰고 있기에 할 수 있는 고민입니다.

지금 그 불편함에서 도망치지 않는다면 불편한 것들이 하나씩 익숙해지면서 점점 잘하게 되는 단계가 오고

잘하다보면 재미있어지는 단계가 옵니다.

그러다보면 나도 모르게 놀라울 정도로 성장해 있는 스스로와 마주하실 겁니다.

똑 같은 생각과 똑 같은 일을 반복하면서 다른 결과가 나오기를 기대하는 것보다 어리석은 생각은 없다.

- 알버트 아인슈타인 -

BM]

매매계약서, 전세계약서 익숙해지기

등기부등본 반드시 확인해야하는 5가지 기억하기

할 수 밖에 없는 시스템안에 있기

익숙함 버리기