도서 기본정보
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책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
저자 : 너나위
읽은날짜 : 2023.1.
도서를 읽고 내점수는 (10점만점에 ~ 몇점?) : 10점
핵심 키워드 : #투자의목적=노후준비가먼저 #투자의기본원칙제1법칙저평가 #자산을사서모으고지킨다
주요내용
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심호흡을 한번 크게 하고 차분히 생각해보자. 언제까지 내가 직접 바꿀 수 없는 것들에 매달릴 것인가? 치자식을 둔 현실주의자로서 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다. 회사가 얻은 수익을 내게 남득할 수 있울 만큼 합당하게 나누어주기률 기다리기보다, 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다.
→ 할 수 있는 것에 집중한다. 내가 바꿀 수 없는 것은 그냥 두고 내가 바꿀 수 있는 것을 먼저 한다. 나 스스로 나를 바꿀 수 있다. 그럼 내가 먼저 바뀌면 내가 처한 환경에도 불구하고 바뀔 수 있다.
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투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 따라서 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라. 이런 상품들엔 투자라는 이름을 붙이기조차 어렵다.
→ 돈을 가만히 가지고만 있어도 자산은 줄어든다. 예금이 인플레이션을 따라가지 못하기 때문이다. 최소한 인플레이션 이산의 수익을 내야 가만히 서 있을 수 있다. 앞으로 걸어가거나 달려가거나 빠르게 가려면 인플레이션 이상의 수익을 낼 수 있는 투자처를 알고 실행할 수 있어야 한다. 그것이 주식이든 부동산이든 코인이든 종목은 중요하지 않다. 중요한건 그 투자처에 투자를 해서 수익을 내는 것이다.
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당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야할 의무는 없다.
→ 매수하는 내 입장에서 갖고 싶더라도 매도자가 팔지 않으면 그만이다. 그러니 내 상황만 고집하지 말고 매도자의 상황을 자세히 파악하고 협상에 적극적으로 임해라. 오늘 튜터님이 말씀해주신 3천만원 전략도 신선한 전략이다. 한달간의 줄다리기를 통해 더 싸게 살 수 있다. 조급한가? 꼭 지금 투자해야되나? 아니라면 천천히 적극적으로 협상하자.
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좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다. 그러니 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라. 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다.
→ 너무 무거운 물건은 보석함에 버거울 수 있다. 수도권 물건을 투자할 수 있는 지금도 처음부터 10억 초과 물건을 담기엔 부담스럽다. 천천히, 내 그릇에 맞는 물건 중 저평가 물건을 찾아서 투자하는 것이다. 그런 점에서 절대가도 어느정도는 정해놓는게 좋을까? 고민된다. 지금은 모든 자산이 싸다고 해서 무작정 큰걸 담았다가 내가 감당하지 못하면 뱉어야 한다. 대출 가능 선에서 보자.
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입주분랑이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.
→ 언제나 가장 중요한건 싸게 사는 것이다. 좋은걸 비싸게 싸는 것도, 저가치를 제값주고 사는것도 의미없다. 선호도가 있으면서 그 선호도 대비 싸게 살 수 있어야 한다. 그래야 내가 안전마진을 가지고 운영할 수 있다. 쿠션 없는 물건은 전세가를 낮추기도 어렵다.
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대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 매수하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
→ 이거 아니면 저거 투자할게요를 외칠 수 있는, 더 많은 저평가를 알 수 있는 사람이 되어야 한다. 앞마당 시세스캐닝 하면서 단지 위상 최고가 지역상황 투자금범위 모두 종합적으로 보자. 단순히 매매가만 찍어보는걸 넘어서야 한다.
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잃지 않는 부동산 투지를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. 이 세 가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면, 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다. 당신이 일하고 있을 때뿐 아니라 먹고, 자고, 쉬는 동안에도 말이다.
→ 저평가, 투자기술, 리스크대비 세가지를 갖추면 잃지 않는 투자를 할 수 있다. 일단 저평가부터 제대로 찾을 수 있게 저평가를 찾는 프로세스에 심혈을 기울이자. 이번 달 원씽이다.
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투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 항후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다.
→ 리스크대비가 안되면 아무리 좋은 자산이고 좋은 수익을 낼 수 있는 자산이더라도 내가 가질 수 없으면 아무 의미가 없다. 그래서 지킬 수 있는 자산규모 안에서 선택하는 것이 중요하다. 자산을 아무리 사도 지킬 수 없다면 의미있는 자산이 아니다.
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인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 기족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.
→ 저평가 다음 리스크대비. 역전세를 너무 무서워할 필요 없을 정도로 전세가가 낮은 시장에서는 리스크대비가 상대적으로 적을 수 있지만, 공급이 많은 지역이나 전세가율이 지나치게 높은 지역에 투자를 하게되면 리스크대비를 좀 더 보수적으로 보자.
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바로 전국으로 범위를 확대하면, 지금도 어딘가에는 2013~2014년 수도권처럼 바닥을 다지고 있는 지역이 있을 거란 이야기다. 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다. 따라서 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능지역을 살펴봐야 한다. 이때 몇 가지 지표를 활용할 수 있는데, 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 구모, 입주 물량(공급)과 미분양 정도다.
→ 2023년 모든 지역의 가격하락을 이후로 지역별로 디커플링이 시작된 것 같다. 그래서, 어딘가는 가격이 올라 가격이 싼 구간이 아니지면 다른 지역은 충분히 싼 구간에 있는 경우가 있다. 지표를 통해 알 수 있지만, 내가 그 지역의 가치와 시세를 정확하게 알고 꾸준히 관심을 가지고 보면 충분히 알 수 있을 것 같다. 지금 내 앞마당에서 투자할 수 있는 곳이 없나? 아니다. 하지만 내가 보는 물건이 제일 좋은 물건인가? 그건 아직도 자신이 없다. 좀 더 시세스캐닝에 부지런해져야 한다.
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중개소에서 해당 물건에 관해 확인해야 할 정보들을 체크했다면, 이제 실제 물건을 보러 이동해야 한다. 이동하면서는 지금 보러 가는 집의 상황을 물어보라. 집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다.
→ 상상가. 상황파악은 현장에서 가장 잘 할 수 있다. 매임가면 상황파악에 좀 더 집중하자.
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"돈을 쫓으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다."
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직장인일 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심은 부리지 않는 게 좋다. 하루의 시간 대부분을 회사에 쏟는 직장인에게는 시간이 돈 이상의 가치를 가진다는 걸 염두에 둬라. 적정 임대가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을, 새로운 지역을 임장하고, 더 많은 책을 읽고, 가족과 시간을 보내고, 자신을 위해 재충전하는 데 쓰는게 낫지 않을까? 최근 시장에서 투자한 경험이 있다면 이 이야기가 더 와 닿을 것이다.
→ 충분히 싸게 사면 가능한 행동. 내가 싸지 않은 가격에 사면 내 종잣돈 안에서 여유있게 전세를 뺄 수 있는 스페어가 없기 때문에 어려운 투자가 될 수 있다. 빠르게 전세를 마무리 하기 위해 선행되어야 하는 "싸게 사기"
깨달은 것
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결국 중요한건 저평가된 물건을 사는 것이다.
아무리 좋은 물건도 싸게 살 수 없다면 좋은 투자라고 할 수 없다.
가치가 좋은 물건과 투자하기 좋은 물건이 다르다는걸
머리로만 생각하지 말고 실제로 행동할 때 적용해야 한다.
송파를 30억 주고 사는 것보다
관악을 5억주고 사는게 더 좋은 투자가 될 수 있다.
이걸 알기 위해서는 지금 임장지와
가지고 있는 앞마당의 가치와 가격에
좀 더 디테일한 인지가 필요하다.
그래야 오늘 튜터님이 말씀해주신
내 앞마당 안에서 내가 놓치고 있는
저평가 단지를 내 투자후보로 데려올 수 있다.
당분간 시세스캐닝을 정말 열심히 하자.
BM
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저평가를 찾기 위해 시세 디테일하게 보기
수도권 하락률 데이터 만들기
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