오늘은 또 어떤 것을 배우게 될까 기대를 안고 오프라인 조모임 참석!
조금 춥긴 했지만 지난주 비 오는 날의 단임을 생각하면
날씨가 너무 좋았다. 오전 단임을 마치고 따뜻한 밥으로 속을 든든히 채운 후
조모임을 위해 스터디 까페로 이동
[주요내용]
3강 되짚어 보기
=같은 단지 내에서도 20평대, 30평대 선호도가 다를 수 있다.
=단지분석을 위해 제공된 월부 템플릿은 너무 간단하다
+ 그래서 그래프를 추가해보자
(1) 전세가율 최고인 시점부터 ~ 매매가 최고점인 시점까지
(2) 매매가 최고점부터~현재까지
첫 그래프의 기간과 폭 - 나에게 투자의 기회가 왔을 때 얼마나 벌 수 있는가를 볼 수 있다.
어느 단지가 더 많이 치고 올라갔느냐
이를 위해서는 아파트 비교할 때 아실 그래프를 붙여보는 게 중요하다.
같은 생활권 내의 단지를 붙여보는 건 연습을 조금 해봤는데
다른 생활권끼리 붙여보기에는 아직 시간이 턱없이 부족하다..!
일단 단임을 다녀온 모든 단지는 단지분석을 하는 것부터 차근차근 해보자
(예를 들어 설명) 도덕파크타운 vs 이편한센트레빌이라면
같은 전세가율일 때 어느 아파트가 더 많이 벌 수 있을지를 대강 눈으로 보는 것이다
(같은 투자금이라면 당연히 센트레빌을 고를 것이니/ 같은 전세가율로 보기)
매매가격은 실수요+가수요 / 전세가격의 의미 = 실수요만 가격에 반영된다
예를들어 GTX호재가 있다하더라도 개통되지않는 한 전세에는 의미가 없다
따라서 전세가에 반영되지 않음. 전세가를 같이 보면서 단지의 '실수요'를 확인해보자
(ex 철산역 인근이 전세 평균이 높을 것)
아직 그래프를 보는 게 익숙치 않다.
단지분석을 하면서 신축vs준구축에서 그래프 모양이 다르다는 것을 느끼긴 했는데
좀 더 많이 들여다봐야 그래프의 움직임이 의미하는 바를 알 수 있을 듯..
아직은 모양이 다른 것을 분간하는 것도 어렵다
+ 광명 과거 공급 찾아보기
광명에서 공급이 많았던 시절은 두차례인데
09,10년 / 18,19년이었고 이제 다음이 24년이다!
생활권별로 (주요 단지들만)그래프 쭉 놓고 해당 시기에 어땠는지를 간략히 적어보자
파랑/빨강으로 그래프 위해 글자쓰기 (빨리 회복vs 회복 더딤 이런식)
수도권이니까 다 회복하기는 한다.
(그에 반해 지방은 공급리스크가 워낙 쎄서 탄탄한 단지/ 타격있는 단지/ 꼬꾸라져서 계속 하락하는 단지로 특징이 크게 다르게 나타난다)
+ 광명시 한장정리를 해보자
학원가와 상권은 위치가 거의 비슷하다. 따라서 아실 상권 지도 따와서 그 위에 한 장으로 올려보자
+ 투자후보 단지 추리기
수익률 200프로가 되는 매매가 계산했는데
이 매매가가 이전 전고점 이하이면 최고 좋은거다. 왜냐 그 가격에 빨리 도달할 가능성이 그만큼 큰 것이니까..
[느낀 점]
배운 건 많고 모두 적용해보고 싶은데 탬플릿 따라가기도 아직 벅차다!
잊어버리지 않게 후기에 모두 담아두고, 기본 탬플릿을 완료한 후에
최종임보를 작성할 때 여유가 된다면 하나씩 적용해보고 싶다.
다음주 오프라인 모임 때 임보 발표를 하기로 하였는데 두근두근
그 전에 단지분석과 비슷한 가격대 단지비교를 마칠 수 있을까? 박차를 가해보자
아자아자
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