실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 52기 삼3만해도 1호기 짜릿하조_미스잡스]

실전준비반을 들으면서, 조원들과 같이 임장을 다니면서, 고민하던 점들을 조장님과 이야기했었고, 진심 어린 조언들으면서 어떻게 하면 저런 안목을 가질 수 있을까 궁금했었는데, 4강 너나위님의 강의를 들으면서 쩡 조장님이 지난 3년 간의 노력들을 통해서 들려준 조언들이었음을 알게 되었고, 더욱 집중해서 4강을 즐겁게 들을 수 있었습니다.

강의가 마무리 되어가면서, 제가 앞으로 포커스 해야 할 부분들이 더욱 선명해지는 시간이었습니다.

현재 나의 상태

나의 단계: "모른다" 앞으로 올라야 할 레벨이 7개나 있지만, 일 년 동안 열심히 해야겠네요.

투자 할 수 있는 사람

A. 높은 투자 이해도 :

- 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때 까지 투자 시장에 살아남기 위한 선택 (기본-이해하고 설명)

-> 현재 시점 저평가 판단은 현재 가격을 가지고 결정

최고 수준 투자를 한다는 것이 무엇인지 설명 (심화)

-> 아는 지역이 많다는 것의 의미: 기초 정보를 비교 / 가치=입지 비교 / 입지대비 가격 비교를 더 폭넓게 할 수

있고 선택지에서 보다 더 나은 것을 고를 수 있다.

나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명

-> 1주택자 선택지:

1주택 올인 - 실거주 만족 + 노후 주택연금: 주기적 PIR/전세가율체크 (PIR 12이하, 전세가율 60%이상)

일시적 1가구 2주택 - 추가매수 두집합쳐 점프업 (징검다리): 주기적 PIR/전세가율체크

(전세가율 70%이상 추가매수)

-> 다주택자 선택지

가치성장 (입지) - 투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중: 수익"률"은 조금 낮더라도 좋은 물건

서울 임장 후 보고서 월1회, 투자금액별 투자가능단지 리스트 업 & 실전투자

소액 (매-전) - 물건의 가치보다는 투자금 규모와 가격에 집중: 적은 투자금으로 수익 극대화

소액투자지역 및 서울 임장 후 보고서 월1회, 소액투자 가능 단지 리스트 업 & 실전 투자

B. 확고한 투자 기준/행동: 저평가 판단

- 절대적 상대적 저평가 (투자 전 - 어떤 것들에 투자할까)

-> 절대적 저평가: 시장 자체가 모두 저평가된 상태 2010년 초중반 수도권 부동산 바닥이나 2020년 코로나 직후

아무거나 사도 돈 번다, 꾸준히 노력하면 가능

PIR (중위 가격/중위 소득) 서울 평균 10.1 , 전세가율 서울 평균 전세가율 70%

내집마련 또는 2주택 난이도

-> 상대적 저평가: 특정 지역, 물건이 상대적으로 더 저평가된 상태

실력이 갖춰진다면 최고 수준 수익 가능: 프로 투자자가 되어야함.

비교평가: 입지 - 일자리, 교통 > 환경 > 학군

아는 지역이 많다는 것의 의미 기초 정보를 비교 / 가치=입지 비교 / 입지대비 가격 비교를 더

폭넓게 할 수 있고 선택지에서 보다 더 나은 것을 고를 수 있다.

투자 과정에 무엇을 어떻게 할지 아는가

-> 임장, 임보, 투자과정 강의 복기할 것

투자 이후 시나리오 대비 (투자이후 어떻게 대처할지 아는가)

-> 매매 상승/전세 상승 => 투자금 회수 => 대출 청산/재투자

-> 매매 상승/전세 하락 => 역전세 => 매도/현금 대응

-> 매매 하락/ 전세 상승 => 투자금 회수 => 재투자 / 대출 청산

-> 매매 하락/ 전세 하락 => 역전세 => 현금 대응/매도

C. 종잣돈: 가치성장 투자를 할 것인가, 소액투자를 할 것인가

D. 안정적 환경 (회사, 가정): 향후 5년 이상 근로소득 발생시킬 수 있는가?? 난 1년 백수 계획인데... 고민해봐야할 문제