열반스쿨 기초반 2강 강의후기 [열반스쿨 기초반 65기 56조 뭉지]

안녕하세요

연 3천만원 종자돈을 모으고 뭉쳐

꿈을 향해 나아가는 뭉지입니다

열반스쿨 2강에서는

너바나님의 투자 기준에 대해서

배우게 되었습니다!

월부에서 가장 유명한

저환수원리

다시 한번 되짚어보고

어떤 기준으로 투자해야

잃지 않는 투자자 되어

시장에서 살아남을 수 있는지

너바나님의 레시피를

배울 수 있는 시간이었습니다

너바나님의 레시피를

저의 0호기와 비교하여

저의 투자경험을 복기해보며

2강 후기를 남겨보겠습니다

투자하기 완벽한 조건은 없다

가치 있는 물건이 충분히 싸다면 투자해야한다

'나는 지금 ~~ 해서...'

'더 ~~~ 한 날이 오지 않을까?'

'지금은 ~~~ 하다고 하던데...'

그렇게 30년이 지났습니다.

제가 사회생활을 한 7년동안

투자하기 완벽한 조건은 없었습니다.

사회 초년생이라서

3교대라 시간이 없어서

이직하고 연봉이 줄어들어서

지방에 거주해야해서

지금은 너무 비싸서

등등등

제가 서울이 비싸다고 생각했던 시기는

마포구에도 미분양이 있던

수도권의 기회였습니다.

어떤 광역시는 때려죽어도 안 오른다던 시기는

바로 옆 공급폭탄 때문에 빛을 보지 못한

아주 싼 기회였습니다.

투자하기 완벽한 조건은 없었지만,

투자하기 좋은 기회는 있었습니다.

다만, 제가 준비되지 않은 사람이라

모르고 지나쳤을 뿐

이번 하락장에서도

일부 좋은 지역만 보며

'전세가율이 너무 낮아서 안되겠네..'

'더 기다려야겠네..'

쉽게 단념(?)해버린 제 자신을 반성합니다.

누군가는 지금도 열심히 1호기를 향해

달려가고 있음을 느끼고 있기 때문입니다.

0호기의 리스크가 해결된다면

적극적으로 1호기를 투자할 생각입니다.

투자하기 완벽한 조건은 없겠지만,

충분히 좋은 조건은

스스로가 만들 수 있을거라 생각하기 때문입니다.

지방 중소도시를 목표로

1. 진짜 투자한다는 생각을 가지고

2. 전임/매임에 대한 두려움을 깨고

3. 투자기준에 맞는 내 최선의 1호기를 찾는

시간으로 남은 23년을 채울 것 입니다!

0호기는 어떤 물건일까?

저환수원리 의 기준에 대입해보며, 복기해보기

1. 저평가

해당 지역의 저평가 여부를 확인하기 위해

인접지역과 '평당가' 를 비교해보기로 했습니다.

A지역 : 인구 30만대 중소도시

B지역 : 인구 50만~100만 중소도시

C지역 : 인구 100만이상 광역시

<지역 평당가>

A지역(5억) > C지역 선호구(4.5억) > B지역 선호구(2.5억)

... 싸다는 생각은 들지 않네요

연식의 차이, 지역의 특수성이 있을 수 있지만

인구규모가 더 큰 인근 도시의 "선호되는 생활권" 과

비교했을 때도 평당가가 높다는 건

이 지역이 저평가 된 지역은 아닌 것 같습니다

그렇다면 해당 지역 내에서는 어떨까요?

주변단지의 시세를 살펴보면

연식이 대략 5-10년 차이나는데도 불구하고

비슷한 평형의 시세가 2억 더 높은 것을

확인할 수 있었습니다.

휴- 다행히 지역 내에서

비싸게 산 건 아니란 생각이 드네요..

2. 환금성

저의 물건은 아파트(분양권) 이구요,

다행히 RR 물건입니다.

단지 앞에 공원이 위치하고 있는데

마침 공원을 바라보는 방향의 물건이라

조망권이 덤으로 확보된 상황입니다.

3. 수익률

인접단지의 지난 상승장 가격을

확인해보았습니다.

전세가율이 낮은 지역이라

초기 투자금이 적지 않을 것 같지만

충분히 200%의 수익을 볼 수 있을 것으로

생각됩니다.

4. 원금보존

투자자에게 가장 중요한 원금보존..

지방 적정 전세가율 80-85% 에

이 지역은 해당하지 않습니다..

평균 전세가율이 약 50% 되는 지역입니다.

그리고 그동안 대규모 공급이 있었습니다.

다행히 입주물량이 줄어들고 있어

앞으로 전세가격의 추이를 지켜보아야 할 것 같습니다.

5. 리스크

저에게 최악의 상황은

전세를 빼지 못해서 잔금을 치뤄야하는

상황입니다.

천운으로 아직 무주택자라

주담대를 이용하여 잔금은 가능한 상황입니다.

결론

결론적으로 월부에서 배웠다면

굳이 이 투자를 했을까? 라는 생각을 합니다.

그럼에도 다행히

초심자의 행운이 통한 것인지

1. 비싸게 사지 않았고,

2. 환금성이 좋은(?) 물건으로 생각되며,

3. 보유하며 기다리면 수익을 낼 수 있을 것 같습니다.

4. 원금보존성은 반 반이지만,

5. 리스크 대비를 할 수 있는 상황이라 생각합니다.

비록 1호기의 시점이 늦어질 수 있겠지만

무모한 투자에 대한 비용이라 생각하고

앞으로 이런 투자는 하면 안된다는

교훈을 얻었습니다.

저환수원리에 맞지 않는 투자를 하게되니까

불안함이 마음속에 자리하네요.

앞으로의 투자는 불안함과 함께하지 않으려면

부지런히 독강임투하고

저환수원리에 맞는 투자를 하는 투자자가

되어야겠습니다.