바로 수익 20%이상 높일 수 있는 방법, 000 [영덕]

안녕하세요 영덕의 푸른고래, 푸른고래 같이 큰 투자자가 되고 싶은,

영덕입니다.

소중한 시간들을 미래를 위해 갈아넣고 있는 월부인들을,

늘 응원드립니다. 늘 건강하세요~

​

바로 수익을 20%이상 높일 수 있는 방법을 말씀드리려고 합니다.

​

머리가 살짝 아프시더라도

최대한 쉽게 말씀드리려고 했으니,

내소중한 0천만원 수익을 위해,

간단히라도 꼭 읽어보시길 추천드립니다.

​

​

"양도세" 입니다.

​

​

​

(세금은 전문가의 영역이니

짧은 저의 생각은 참고만 하시고,

세금문제는 꼭 세무사님과 상담받으시길 바랍니다.)

​

<요약>

사기전부터 매도할 때,

양도세 절세 Plan 생각하고 매수하기.​

​

-다주택자 포지션

(가치성장 투자) 주택임대사업자 부활시 등록, 장기보유 특별공제 활용,

중간에 팔아야한다면 2년이상 보유후 매도로 일반과세 받기

​

(담배꽁초 투자) 2년 이상 보유 후 매도로 일반과세 받기

​

​

-1주택자 or 일시적 2주택 포지션

​

2년 보유 또는 거주 하고, 비과세 혜택 받기

일시적 2주택 요건 충족시키고 비과세 혜택 받기

​*세금은 전문가의 영역이니 꼭 상담받고 결정하시길 바랍니다.

​

​

​

24년 1월 수도권 외곽의 신축을 매도했습니다.

해당도시는 하락장에서 호재아닌 호재로 매수세가 죽지 않는 곳이었고,

​

아직 가격이 가치대비 상승한 구간에 있어,

나쁘지 않은 가격에 매도할 수 있었습니다.

​

그런데,

​

매도하면서

양도세 세금이 5천만원

이상이 나갔습니다.

​

왜 그랬을까요?

​

​

​

​

​

"양도세 절세금액은,

투자 1건 더해서 수익얻는 것과 같다."

​

양도세 절세 Plan을 세워놓지 않고

양도세 그대로 내는

저의 우매한 매도 과정을 지켜보시며,

​

다랭 튜터님께서 말씀주셨습니다.

​

​

"영덕님 지금은 어쩔 수 없고,

다음엔 이렇게 해보세요.

​

양도세 금액이 거의 투자 1개 하는 것과 비슷한 금액이에요.

양도세를 절세할 수 있는 방법을 미리 생각해놨다면,

투자 1건해서 수익내는 것과 진배없어요.

​

다음엔 꼭 매수전부터

양도세 어떻게 절세할 수 있을지 생각하고

매수하시면 좋겠어요. "

​

​

맞습니다.

5천만원이라는 금액은 결코 적지 않은 금액이고,

웬만한 투자 성과에 못지 않은 금액인데,

​

이걸 절세 할 수 있다는 생각은 배제하고 당연하게

매도하고 양도세 그대로 내야했습니다.

​

지금 돌이켜 생각해보니,

하려고 했다면 절세할 수 있는 방법이 있었던 것 같습니다.

​

그래서,

다음 투자에 있어서 양도세 관련 생각정리를 위해,

양도세 절세 전략에 대한,

저의 생각과 튜터님께, 동료분들께 조언들었던 내용을 정리해 봤습니다.

​

(세금은 전문가의 영역이기에 잘못된 점이 있을 수 있으니,

세금은 꼭 세무사분께 상담받으시길 추천드립니다.)

​

​

월부는 다주택 포지션이 많으니,

다주택자 위주의 설명을 드리려고 합니다.

​

​

"다주택자의 양도세 절세 전략"

​

​

기본적으로 다주택자는,

주택임대사업자로 등록하고 주택을 등록하지 않는 한

비과세를 받긴 어렵습니다.

​

​

0. (필수) 머리 아프더라도 양도세의 구조를 간단히 아셔야 합니다 (이것만 아셔도 됩니다.)

보기만 해도 머리아프시죠?

​

그냥 빨간색으로 표시한 곳들에서 아낄 수 있는 부분들이 있다고

심플하게 생각하시면 좋을거 같습니다.

​

필요경비, 장기보유 특별공제, 기본공제, 세율 이런 부분에서 절세할 포인트들이 있습니다.

​

​

0. ** (필수) 무조건!, 사기전부터 매도 전략을 가지고 매수하기.

무조건, 사기 전부터 매도전략을 가지고 있으셔야 합니다.

​

첫째로, 다주택자 전략으로 갈건지, 아닌지를 결정해야 합니다.

​

=> 다주택자 전략 : 주택임대사업자 등록이나 2년 보유후 일반과세를 받는 방법 위주

=> 일시적2주택 전략 : 덩치큰 아파트들을 일시적 2주택으로 비과세 받는 방법 등을 고려

​

그리고, 다주택자 전략으로 선택 후,

매수 물건마다, 대략적으로라도 (계획대로 되지 않더라도)

​

머리아프시더라도,

간단히라도,

양도 스케쥴을 짜놓으셔야 합니다.

정부의 정책(양도세 중과, 주택임대 사업자 등)을 고려해서 짜야 합니다.

​

"2년 이상 보유해야 일반과세율 적용됩니다. 미만시 세율 높으니 주의하세요"

일반적으로 2년 이상 보유해야 양도차액에 따른 일반세율로 과세 됩니다. (자산유형에 따라 조금 다를 수 있습니다.)

(2년미만 보유시 세율이 높으니 주의 필요)

2년이상 기간 산정시, 초일도 포함되기에, 계약때 기간산정 잘하셔서 계약하시면 좋겠습니다.

​

예)24.1.31.~26.1.30. => 2년 보유 인정, (초일 포함, 하지만 마음의 안정을 위해 조금더 여유있게 잡는게 좋겠습니다.)

0. ** (필수) 무조건!, 양도세 전문 세무사와 상담하고 매도계획 잡기

제일 중요한 부분입니다.

" 내가 잘 알더라도 양도세 전문 세무사 분과 꼭 확인절차를 거치고 진행하시길 추천드립니다. "

​

사실 그냥 양도세 전문 세무사분과 상담하시면, 머리아프게 혼자 고민하실 필요는 없습니다.

생각보다 비용도 많이 나오지 않습니다.

적게는 10만원에서 몇십만원으로, 몇천만원을 아낄 수 있습니다.

​

단! 꼭! "양도세 전문" 세무사 분과 상담하셔야 합니다.

(*주의)

세무사 분들도 세금 종류가 굉장히 많기 때문에, 양도세를 잘 모르시는 경우가 많으십니다.

실제로 저도 그런 경우가 있었고요.

​

구글에 양도세 전문 세무사로 검색을 하시든,

매도했던 동료 분들께 양도세 전문 세무사를 소개시켜 달라고 하시는것도 좋은 방법일 수 있습니다.

​

아래 부분은 체크하시고 세무사분 선택하시면 좋겠습니다.

*세무사 분이 직접 일처리를 하시는지 (세무사분이 아닌 직원분이 하시는 경우도 많습니다.)

*전체적으로 상황을 미리 조사하고 컨설팅 해주시는지 (그냥 부분적인 것만 보고 판단하는건 아니신지)

*지나치게 저렴한 곳은 아닌지

​

레버리지를 잘해야 부자가 되는 지렛대를 잘 이용하는거 같습니다.

​

1. 양도세 중과 조심, 정부정책 모니터링 잘하기

https://www.chosun.com/economy/economy_general/2024/01/04/AJ7MBMOQHFD5ZLMPZCDWZHTPY4/

​

​

정부에서 다주택자 양도소득세 한시적 중과 유예를

2025년 5월까지 1년더 연장한다고 한다고 합니다.

​

정부정책 방향은 수시로 변하기 때문에

양도세 관련 정책을 잘 모니터링 해야겠습니다.

​

"한시적인 정책"이니 더욱더 잘 지켜봐야 할거 같습니다.

​

매도계획이 있으시다면, 중과세가 엄청나기 때문에,

양도소득세 중과 유예 시점에 매도하시는게 좋으실거 같습니다.

(현재기준 25.5월까지, 한시적)

2. 주택임대사업자 아파트 등록 부활시 등록해서 비과세 적극 고려 (f.가치성장투자)

임대사업자 혜택인데요, 지금은 다르니 참고용입니다.

​

현재는 아파트가 임대사업자 신규등록이 되지 않고 있습니다만,

​

향후 부활시 혜택이 엄청나기에,

주택임대사업자가(아파트) 부활할지 정책을 잘 지켜봐야겠습니다.

부활한다면 꼭 등록해야겠습니다.

​

3. 샷시, 중개료 등 필요경비 영수증 잘챙기기 (에버노트, 노션 등 사진 정리)

매도시, 샷시, 중개료 등의 경비 들을 양소세 계산시 공제 해주기에,

꼭 영수증들을 잘 챙기시면 좋겠습니다.

​

사람마다 다르지만, 전 에버노트로 그때그때 사진찍고 저장하고 있습니다.

사진으로도 증빙이 대부분 되기에 사진으로 그때그때 찍고 정리하시길 추천드립니다.

​

이미지는, 제네시스박님 블로그에서 인용했습니다. 감사합니다.~)

​

양도세 필요경비 관련 명랑20님께서 잘정리해주셔서 링크 첨부드려요~*

https://cafe.naver.com/wecando7/9924324

4. 공동명의 적극고려

공동명의를 하게되면,

양도세는 개인별로 나눠서 과세 (인별 과세) 되는 구조 이기에,

(기본공제도 2배로 되는)

​

양도세가 다소 줄어들게 됩니다.

그렇기에 공동명의를 적극 고려해보시면 좋을 것 같습니다.

​

5. 매도 타이밍 잘잡기 (양도합산 조심, 양도차손 고려)

"기본적으로 1년에 1채씩 매도, 손해 났을때는 이익난것과 같이 매도"

기본적으로 1년에 1채 씩 매도하고,

손해 났을때는 +난걸 같이 판다고 생각하시면 좋을 거 같습니다.

​

양도세는 1년에 매도하는 주택들의 양도차익을 합산하는 구조이기에,

​

+난 것들을 묶어서 팔게되면 양도세가 오히려 더 많이 나올 수 있습니다.

​

그리고 -난 것이 있다면, +와 같이 1년에 묶어서 매도하게 되면 양도세가 줄어들게 됩니다.

​

​

6. 양도차익이 작은 것부터 매도하고, 큰 건 제일 나중에 매도.

여러 주택을 보유하고 있을 때,

​

양도차익이 적게 난 것을 먼저 매도하고

(차익이 작기에 양도세액도 적게 적용)

​

양도차액이 큰것들을 마지막이나 뒤로 미뤄,

​

일시적 2주택 비과세나 1주택 비과세로 만들어 비과세 만드는 방법을 노려 볼 수 있습니다.

​

그러니 매도 순서도 굉장히 중요한거 같습니다.

양도 스케쥴을 미리 짜야하는 이유 같습니다.

​

7. 장기보유 특별공제 => 오래 보유할수록 양도세 '조금씩' 줄어듭니다.

(시기와 정책에 따라 위의 표의 세율이 달라질 수 있습니다. 참고용입니다.)

​

오래 보유할수록 위의 표에 따라 양도차익에서 조금씩 조금씩 공제해주는 제도입니다.

그래서 2년보유보다 4년보유(4년전세 돌릴때)

양도차액에 따라 조금더 공제 받을 수 있습니다.

​

하지만 어떤 매물이냐에 따라 보유기간을 잘 산정해야겠습니다.

​

​

​

<요약>

​

"양도세 절세금액은,

투자 1건 더해서 수익얻는 것과 같다."

​

* 2년 이상 보유후 일반과세 받기

0. (필수) 머리 아프더라도 양도세의 구조를 간단히 아셔야 합니다 (이것만 아셔도 됩니다.)

​

0. ** (필수) 무조건!, 사기전부터 매도 전략을 가지고 매수하기.

​

0. ** (필수) 무조건!, 양도세 전문 세무사와 상담하고 매도계획 잡기

​

1. 양도세 중과 조심, 정부정책 모니터링 잘하기

​

2. 주택임대사업자 아파트 등록 부활시 등록해서 비과세 적극 고려 (f.가치성장투자)

​

3. 샷시, 중개료 등 필요경비 영수증 잘챙기기 (에버노트, 노션 등 사진 정리)

​

4. 공동명의 적극고려

​

5. 매도 타이밍 잘잡기 (양도합산 조심, 양도차손 고려)

"기본적으로 1년에 1채씩 매도, 손해 났을때는 이익난것과 같이

​

6. 양도차익이 작은 것부터 매도하고, 큰 건 제일 나중에 매도.

​

7. 장기보유 특별공제 => 오래 보유할수록 양도세 '조금씩' 줄어듭니다.

​

​

간단하게나마

수익을 올리기 위한,

양도세 절세 전략을 정리해봤습니다.

​

도움이 됐으면 좋겠습니다

​

​

여러분들의 좋은 투자를 응원드립니다.

글 읽어주셔서 감사합니다.

​

-영덕 드림

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<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

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강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

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