[열중 31기 8조 돈열리는나무] 2강 강의후기

열중 2주차 양파링님 강의

*전체적 느낌

실무에 대한 사항을 크게 자세하게 정리하여

매매 후 투자의 끝이 아닌, 전세를 맞추는 법 & 협상 노하우 & 법률성 사항 등에 대하여

자세한 예시를 주시면서 설명하여 내가 만약 투자한다면 이라는 이미지 트레이닝을 할 수 있는 계기가 되었다.

case by case 경우의 수가 많아 추후 직접 투자 시 한번 더 교재 및 참고서로서 체크해야 겠다는 생각이 들었다

*요약

* 적정 전세가 설정하는 3단계

1. 단지 : 단지 내 각 평형별 가격대 조사 및 경쟁력있는 가격대 판단
2. 생활권 : 같은 생활권 내 경쟁 단지의 전세가격 시세조사 및 경쟁력 비교
3. 공급 : 그 지역 및 주변지역의 현재 및 이후 공급사항 체크 후 시세의 영향을 줄 수 있는지 판단

기타사항 - 지방의 특이성

지방의 최대 전세가격 : KB시세의 90%까지 가능 - 전세보증반환 보험금 KB시세의 90%까지 가능하기 때문

* 리스크 줄이는 임대기간 설정법

1. 공급 : 임대만료 시 공급의 영향 생각할 것. 2년 후 전세만료 그 기간 대규모 공급이 있다면? 공급시기를 2~3개월을 피하며 임대기간을 조정하여 역전세 리스크를 최대한 막아야한다
2. 수요 : 20~30평대 각각 수요시기가 다르다 30평대 1~2월 겨울방학 성수기 20평대 고른 수요 단 수능시기 , 휴가철,명절, 장마철 등 전세찾는 각 평형별 및 지역별 특성파악하여 임대기간을 성수기에 오도록 설정필요
3. 포트폴리오 : 지속적으로 투자한다면 전세 재계약이 같은 시기에 몰리면 역전세의 위험으로 커다란 리스크를 감당 할 수 있다. 재계약 시기가 겹치지 않도록 투자 포트폴리오 시기 및 임대기간 설정 필요

* 임차인의 따른 대응전략

부동산 시장과 개인의 상황에 따라 선택할 수 있는 임차인이 달라 질 수 있음

전세 낀 물건 및 법인을 임차인으로 만났을 때 대응방법

전세 낀 물건 : 임차인 전세금대비 현재 전세시세 높음? 낮음? 비슷? 상황에 따른 리스크 대비 매매여부 결정

임대차 갱신보다 새로운 계약으로 진행 - 안될 시 투자금회수 늦어짐. 매수여부 고민

법인 : 법인의 업종, 업태, 설립연도 파악 + 특약사항 필수

전세권 설정 대출금지, 원상복구, 임대차 3법 적용 X

* 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

1 가격적 협상 : 임차인 이사예정, 세낀 물건, 분양아파트 입주준비, 자금필요, 비과세 혜택, 청약(무주택 지위)

2 상황적 협상 : 주인전세, 기존 임차인 계약, 만기가 많이 남은 임차인 거주, 공실, 임차인 대기

가격협상보다 중요한 건 시장의 분위기와 자신의 리스크를 파악하고 협상을 활용하는 유연함!!

* 투자 단계별 주의사항

1 등기부등본 : 갑구 : 소유자&계약자&권리상 침해 확인 을구 : 근저당권 여부 및 금액 확인 - 계약 시 즉시 상환 특약

열람일시 : 언제 출된 내용인지 확인 페이지 : 누락된 등기부등본 페이지 없는지 확인

2 매매계약서 : 작성 및 보는 법 , 거래금액, 계약금, 잔금일자, 중도금 일자 등 잘못 작성되지 않도록 , 특약 기재사항 구체적으로 작성, 계약서=등기부등본=신분증=입금계좌 계약 문제 없도록 체크 필요

3 임대계약서 : 작성 및 보는 법 , 보증금, 계약금, 잔금, 잔금일자 등 잘못 작성되지 않도록, 특약 기재사항 구체적으로 작성

법률적 문제 잘 모르면 물어보자 부동산 사장님 또는 법률상담소 및 어플이용 - 크로스 체크 필요

* 임대리스크 줄이는 법

임대물량 등 고려 시기에 적절한 물건을 선택

욕심과 기회 비용은 함께 움직임

시기별, 지역별 분산투자로 리스크 대비

안좋은 지역을 가봐야 좋은지역 골라내는 안목이 생김

* 초보 투자자가 투자를 지속하는 법

할 수밖에 없는 환경에서 정석대로 결과물을 누적해 나가자

묵묵하게 채워진 시간은 반드시 보상으로 돌아온다

투자를 할 수있는 환경과 시스템을 만들어 포기하지않고 꾸준하게 투자공부하자!

* BM하고 싶은 점

1. 시장상황에 따른 빠른 판단력을 이용한 리스크 대비
2. 실무에 적용되는 전세 잘 빼는 방법 -단지,생활권,공급
3. 리스크 대비하는 임대기간 설정법 - 공급,수요,포트폴리오
4. 임차인의 따른 대응전략 - 전세 낀 물건, 법인
5. 부동산 상황에 따른 가격 협상법
6. 권리 및 계약의 법률적 주의사항
7. 임대리스크 줄이는 법 - 시기별, 지역별 분산투자 및 임대물량 체크 후 투자여부 결정