열반스쿨 중급반 2강 강의후기 [열반스쿨 중급반 30기 34조 제린]

이번 열중 2주차 강의는

양파링님께서 실제 매수하고 임대할 때,

재계약할 때의 프로세스에 대해서 자세히 알려주셨습니다.

매도에 관한 강의는 열중 2주차가 유일할 것이라고 하셨습니다!!

나중에 매수하고 임대할 때 이 강의자료를 꼭 찾아보도록 하겠습니다~

# 레버리지

1강에서는

투자가 무엇인지, 수익률 좋은 투자가 무엇이지,

나한테 맞는 투자가 무엇인가

즉 매수중심의 강의내용이였습니다.

이번 2강에서는

매수한 다음에 임대하는 과정에 대해서 알려주셨습니다.

여기서 저희가 잊지말아야 할 것은!!!

레.버.리.지 입니다.

우리는 전세 레버리지 투자입니다.

즉 매수만 중요하게 프로세스를 지키며 진행하는 것이 아닌,

임대를 놓는 것에 대해서도 많은 고민을 해야합니다.

투자자에게 1등인 물건은

투자자의 상황에 따라서 다릅니다.

즉 제일 저평가된 물건이라 할지라도

나에게 적합해야합니다.

이것은 매매가격만으로 판단할 수 없고

전세가격과 세팅 상황에 따라 개인에게 1등 물건은 달라질 수 있습니다.

그래서 같은 지역 임장을 하더라도 개인별 1등물건은 달라집니다.

남들의견에 휘둘리지 않고 나의 1등 물건에 확신을 가지려면

그 물건에 대한 입지와 가격을 정확히 알고있어야하고,

내가 감당 할 수있는가도 같이 생각해야합니다.

☞ 사는게 끝이아닌

얼마에 전세를 놓고 어떤 상황으로 세팅할 수 있는지 알아야

진짜 나한테 맞는 1등물건을 찾을 수 있습니다.

적정전세가를 설정하고

지방같은경우 ㅂㅈㅂㅎ까지 같이 체크해야합니다.

[BM]

▷ 전세가격 설정 : ㄷㅈ / ㅅㅎㄱ / ㄱㄱ 을 확인하기

▷ 신규 공급과 *년차 물량도 같이 체크하기

# 수익률 높이는 협상법

양파링님께서는 2가지의 협상방법에 대해서 알려주셨습니다.

가격을 협상할 수 있는 집 / 상황을 활용할 수 있는 집

1.가격을 협상 할 수 있는 집

전세를 잘 뺴는 것도 중요하지만

살때 싸게사면 전세를 덜 받아도 부담을 줄이고

투자를 안전하게 할 수 있습니다.

즉 싸게 사는 것의 의미는 수익을 높이고

위험을 줄이는 안전한 투자입니다 (안전마진)

싸게 사려면 기존의 매도자가 올려놓은 가격에서 협상이 들어가야합니다.

그러려면 매도자의 상황을 알아야 합니다.

나의 편익만 생각하는 것이 아닌,

상대방의 편익도 생각하여야합니다.

즉 매도사유를 파악하여

비용과 편익을 계산하고,

협상을 통해 매매가 조절하는 것입니다.

☞ 가격을 협상할 수 있는 상황 6가지가 있고,

이것은 네이버 부동산이나 임장, 전임시 파악가능합니다

2.상황을 활용할 수 있는 집

협상이라는게 가격만 협상하는게 아니고

상황도 활용할 수 있습니다.

투자자의 상황과 시장의 상황을 잘 파악하여

상황에 유리한 집들을 봐야합니다.

이것도 네이버부동산과 임장, 전임을 통해 상황파악이 가능합니다.

☞ 시장분위기 파악이 중요하고 시기에 맞게 판단을 잘해야 합니다.

[BM]

▷ 시장의 분위기와 자신의 리스크를 알고 빨리 파악하고 판단해야한다.

▷ 협상이란 한쪽만 좋은게 아닌, 나도 좋고 상대방도 좋아야한다.

▷ 나의 상황 제대로 파악하기

# 책임은 스스로의 몫

투자에 대한 책임은 스스로의 몫입니다.

계약시 등기부등본과 매매계약서와 임대차 계약서 꼼꼼히 확인하여야하고,

특약도 잘 설정해야하고,

임차인의 대출 상황까지 확인해야합니다.

즉 '법률행위' - 계약서 작정 직전까지 확인해야합니다.

투자자는 사장님만 믿어서도 안되고,

자기자신의 확신으로 행동해야합니다.

모든 것은 나의 책임이고

지체되는 시간은 투자자에게 비용이 될 수 있습니다.

[BM]

▷ 등기부등본 내가 직접 확인하기

▷ 매매/임대계약서 작성 전까지 특약까지 꼼꼼히 확인하기

▷ 보증금 반환대상 확인하기

"과정에 당당한 사람은 시장상황에 흔들리지 않고 버틸 수 있다"

-> 결과로 판단하는게 아닌 내가 과정을 잘했다면

상황은 버텨야할 때도 있는거다 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 한다