[이클]운 좋았던 3호기 매수 경험담

안녕하세요!

꾸준한 투자자 이클입니다.

작년 12월 열반스쿨을 듣고 1월 달에 운이 좋게도 3호기를 매수 할 수 있었습니다.

보통 저는 복기는 바둑 복기 할 때 돌 하나하나 곱씹는 마음으로 합니다.

그래서 이전 투자에선 내용이 자세해서 공유를 하기 두려웠는데

이번 투자에선 다른 분들한테도 도움이 될 수 있을 것 같아 공유 해보려 합니다

투자 계기

우선, 몇 가지 투자를 결심하게 된 계기가 있었습니다.

너바나님과의 대화를 통해 용기를 낼 수 있었고

제가 할 수 있었던 부분과 할 수 없었던 부분이 맞아 떨어졌기 때문에 투자를 진행 할 수 있었습니다.

우선 제가 할 수 없었던 부분에서 운이 좋았었습니다.

회사에서 월급의 일부를 자사주 매입 할 수 있게 해주는 프로그램이 있었고

입사 후 이 자사주를 매입 프로그램을 통해서 사실 50% 이상의 수익률을 계속 낼 수 있었습니다.

그렇기 때문에 원래는 이 주식은 절대 팔 생각을 갖지 않고 평생 가져가자는 생각을 했습니다.

그런데 회사 주식이 생각보다 많이 올랐습니다. 그렇다 보니 평상가져가야되나 라는 마음이 흔들렸고

이걸 평생 가져가야 하나... 공부 했던 부동산에 재투자 해야 하나 하는 고민이 생기게 되더었습니다.

그러던 와중 작년 12월 들은 열반스쿨에서 너바나님과의 대화를 통해

이 자산에 대해 처분 해야 할지 말아야 할지 질문을 했습니다.

너바나님께서 해주신 답은 생각보다 간단했습니다.

"저는 주식은 잘 모르지만...

저 같으면 자사의 내재제가치를 판단하고 가지고 계신 주식이 가져갈 수 있는 수익률과

내가 투자할 자산의 수익률을 비교해보고 높은 쪽을 선택할 것 같아요"

사실 너무 단순한 답변이었고 혹자는 이 답을 듣고 "아 그건 나도 할 수 있는 대답이겠다"

라고 생각 할 수 있었습니다.

하지만 저는 이 답을 듣고 복잡했던 생각이 정리 되었습니다

"아 고수의 생각은 내 생각보다 간단하구나!

경우의 수를 그려 보고 최선이라고 생각하는 걸 그냥 행동하면 되는 거네!"

라는 생각을 가질 수 있었고 회사 자사주에서 얻을 수 있는 수익률과

내가 투자할 자산에 수익률을 비교 할 수 있었습니다.

회사 주식은 5년 뒤 2배의 수익률을 가져다 줄 수 없을 것 같은데

제 앞마당에서 5년 뒤 2배의 수익률을 가져다 줄 수 있는 물건들은 많이 보였습니다.

그래서 투자를 결심하게 되었습니다.

이렇게 결심을 할 수 있었던 이유는 제가 할 수 있는 일을 계속 해왔기 때문이라고 생각합니다.

제가 할 수 있었던 걸 실행한 건 3가지 정도가 있었는데

우선은 와이프와 2호기 역전세 방어 할 수 있는 현금을 작년에 악착 같이 모았다는 점이 었습니다.

만약 저축액이 줄어들어 2호기 역전세를 방어 할 수 없다면 이번 투자는 꿈도 못 꿨을 것입니다.

주식 팔아서 역전세를 막아야 하나 라는 생각을 하게 되었을 테니깐요

우선 함께 고생하면서 저축 했던 와이프에게 정말 감사했습니다.

그리고 작년 1월 실전반을 들을 때 황금소년 튜터님과 주우이님 의 말씀이 많이 생각났습니다.

황금소년 튜터님은 역전세로 고민하던 저에게 "지금 할 수 있는 일은

돈을 열심히 모으는 방법 밖에 없어요"라고 말씀해주셨고

주우이님께선 강의에서 "지금 돈을 열심히 모은 사람하고 아닌 사람 하고 앞으로 투자에서 차이가 많이 날 꺼에요"

라고 말씀해 주셨습니다. 그 말씀들이 지금 와서 너무 감사하게 느껴졌습니다.

두번째로 이번 열반스쿨을 듣고 투자 원칙은 변하지 않지만 시장 상황에 따라 투자 기준은 바뀔 수 있다는 걸 이해했습니다.

강의를 듣고 제가 바뀌었던 점은 높은 수익률 보다는 높은 수익에 초점을 뒀다는 점입니다.

그래서 투자금(세금포함) 5000만원 이하에 집착 하지 않았고

지방 전세가율 80%이상 만족하면 투자하기로 결정 했습니다.

마지막으로 제가 한 건 매일 시세를 확인하고 외웠다는 점입니다.

작년 봄학기에서 신나는세상 튜터님의 강의에서 튜터님께서 앞마당 시세를 계속 외웠다는 말씀을 했을 때

"아 실력 키우려면 외워야 되는 구나 라고 생각했고 시세트래킹과는 별도로 에버노트에 하루에 1개씩

환금성 있는 단지들을 추려서 하루에 한지역씩 앞마당의 시세를 계속 모니터링 했습니다.

그리고 저평가 단지들을 뽑았습니다.

그렇게 6개월을 하다보니 어느 정도 앞마당 시세가 보였고 저평가 물건도 알 수 있게 되었습니다.

매매 협상 과정

매일 시세를 봐왔기에 저평가된 단지들의 매물을 털기 위해 주말에 매물 임장을 나갔습니다.

항상 투자할 때 그랬듯이 매물을 100개 이상 털 생각으로 임장 나갔습니다.

그리고 가장 싸다고 생각했던 지역부터 갔습니다.

3년 전 앞마당으로 만든 지역이고 시세트레킹으로 분위기를 꾸준히 봤기 때문에

내 앞마당 중에 가장 싸다는 확신을 가질 수 있었습니다.

매물임장을 가선 매물을 평상시 처럼 보았습니다.

그리고 물건들에 대해 네고를 진행하기전 매도자가 원하는 것을 알기 위해 최대한 노력했습니다.

그리고 내가 줄 수 있는게 어떤 것이 있는지 같이 확인했습니다.

1등 매물에 대한 잠깐의 생각을 통해 정리 했던 건 다음과 같습니다.

LTV나 DSR 은 이미 확인했기 때문에 얼마나 대출이 나오는지는 알고 있었지만

주담대 일으킬 때 중도 상환 수수료가 얼마나 나오는지 정확하게 알기 위해 부동산 사장님을 통해

중도상환 수수료가 가장 낮은 대출상담사 분과 연락을 했고 금액을 계산 할 수 있었습니다.

그리고 협상에 들어가기 전에 부동산 사장님과 네고에 대한 전략을 잠깐 이야기 했습니다.

사장님과 네고 전략을 논의 할 수 있었던 이유는

사장님이 매도자의 히스토리를 저보다 잘 알고 있었고 사장님이 내 편이라는 확신이 있었기 때문입니다.

매물을 보면서 내 현재 상황에 대해 설명(현재 내가 생각하고있는 명의 상황, 이 지역을 선택한 이유)했고

매물을 보고 나서 사무실에서 대출 상담사 연결을 통해 주담대 중도상환 수수료를 알아보았습니다.

이런 행동을 통해 구매 의사에 대한 진정성이 전달되는데 도움이 됐다고 생각합니다.

그리고 사장님도 투자자에 대한 거부감이 별로 없었고

이 물건은 여러 부동산에 나와있었는데 사장님한테만 집주인이 2일 전에 금액을 낮게 내 놓은 물건이라

다른 부동산에서 같이 가격을 내려서 내놓기 전에 이 물건을 양타치고 싶어했습니다.

이런 이유 때문에 이해 관계가 확실히 맞아 떨어진다고 느꼈습니다.

사장님과 논의한 시나리오는 두 가지였습니다

두 번째 방법을 선택했습니다.

이유는 사장님과 논의하면서 이 물건에 대해 네고가 안들어간 현재 금액으로 매수 의사를 표현한 팀이 2팀 있었는데 대출을 알아보고 다음 주 주중에 매수 의향을 전달한다고 했었고

Case 1은 경쟁자와 비교해서 경쟁력이 없었습니다. (사실 매수 의사를 표현한 팀이 있다는 건 사실 검증이 되진 않았습니다) 상대방의 입장에서 원하는 기한을 맞춰 줄 수 있는 팀이 나밖에 없기 때문에

나만의 장점을 이용 할 수 있는 Case2 로 네고를 시도했습니다.

네고를 할 때 네고 금액은 처음에 사장님이 500정도... 라고 했는데 2000만원으로 얘기 해달라고 했습니다

(금액은 예시입니다^^; 일단 네고는 크게... 그리고 안되면 다른 앞마당 지역 내 저평가 된 물건들을

100개 이상 털 생각이었기 때문에 과감하게 지를 수 있었습니다)

그리고 네고 전화에 들어가기 전 사장님께 멘트 같은 가이드 라인을 드렸는데

"잔금을 10일 안에 맞춰줄 수 있는데 대출을 받아야 하기 때문에 주담대를 일으켜야하고

중도상환 수수료와 전세구하는 기간 동안 들어가는 이자까지 하면 500만원 이상 들어갑니다

그리고 집상태를 보니 수리비 1000만원 정도 나올 텐데 이 비용을 낮춰줬으면 좋겠다

그리고 원하는 날짜 이렇게 맞춰줄 수 있는 사람 정말 구하기 힘들다

구매의사가 확실한 사람을 데려왔으니 2000만원 깎아주면 확실히 구매하겠다"

라고 네고 시 전달해달라고 했습니다.

(이 때 사장님께서 깎으면 바로 계약금 입금할 수 있어요? 라고 한 3번 물어봤지만...

구매의사가 확실히 있다고만 이야기 했습니다. 왜냐하면 혹시 모를 상황에 대비해 매물코칭을 받아야하기 때문입니다. 그리고 네고 들어가기 전에 의사결정권한이 다른 사람에게도 있다 라는 건 이야기 하지 않았습니다.

왜냐하면 사장님의 사기를 떨어뜨리는 행동이기에... 전투적으로 네고를 하게 도와드리고 싶었습니다ㅎㅎ;)

사장님께서 추운날이였지만 사무실 밖에서 한 30분 통화하셨는데 들어오시더니 1000만원 깎아 준다고 이야기 했습니다. 2000만원은 아니지만 목표했던 매수 금액을 만족했기 때문에 구매 의향이 있다는 걸 전달 해 드렸습니다.

나중에 알게 된 거지만 여기에 사장님께서 투자자라고 하면 반감이 있는 집도 있기 때문에

내 이야기에 보태어서 2년 뒤에 실거주 이사올 신혼부부니 잘 봐 달라 라고 같이 이야기 해줬다고 합니다.

일 잘하는 사장님의 중요성을 다시 한번 느낄 수 있었습니다.

이번 협상하면서 작년 봄학기 때 젊은우리 튜터님의 가르침이 정말 많이 생각나고 도움이 되었습니다.

튜터님 정말 감사드립니다♥

협상 후 가계약금 입금까지

제가 정한 가계약금 입금 조건은 두 가지 였습니다.

1. 매물코칭 오케이난다

2. 주담대 나오는지 확실하게 확인한다.

그래서 협상 이후 사장님껜 와이프에게 이야기하고 사야 된다 말씀 드리고

오늘 저녁까지 와이프를 설득하고 연락을 주겠다고 하며 부동산을 나왔습니다

그리고 저녁에 한번 더 사장님께 오늘 결정이 안나는 저의 사정을 따로 이야기하면서

월욜 오전까지 시간을 벌어놓았습니다.

월요일 오전 자유를향하여 멘토님과의 매물코칭에서 오케이 났습니다.

그래서 부동산 사장님께 전화하고 가계약금 입금 하겠다고 이야기 하면서

다만 대출 상담사와 대출 실행 가능여부 정확하게 서류 확인 중인데 조금만 기다려 달라 라고 말씀드렸습니다.

사실 잔금일이 촉박하다보니 매물코칭날 계약서 쓰고 동시에 주담대도 실행할 계획을 세웠습니다.

그래서 토요일 부터 대출 상담사분께 주담대에 필요한 서류리스트를 달라고 이야기 했습니다

처음엔 대출상담사 분께선 소득금액증명원과 연말 정산용 카드사용금액확인서 이 두 가지만 달라고 했습니다.

그래서 두 가지를 준비하여 월요일 오전에 제출을 했습니다.

그런데 월요일 오후 3시쯤 되어서 대출 가능하다면서 아래 추가 서류가 필요하다고 아래처럼 문자 한통이 왔습니다.

대출을 실행하겠다고 이야기 하면서 대출 실행을 위한 서류목록을 달라고 이야기 했는데

대출이 나오는지 확인하는데 필요한 서류만 알려주고

월요일 오후에 모든 서류들을 알려준 것입니다.

그래서 부랴부랴 위에 서류들를 뽑았습니다. 1시간 만에 뽑느라고 정말 와이프가 고생 했습니다.

어찌 저찌 서류를 다 뽑았고 드디어 가계약금을 입금 할 수 있었습니다.

그리고 저녁 늦게 부동산에서 계약서를 쓰면서 동시에 대출상담사 분에게 방문을 요청드렸습니다.

계약서 작성

이런 과정들이 있고 나서 늦은 저녁 부동산에 방문하여 계약서를 작성했습니다.

계약서 작성할 당시 내 돈이 늦게 들어가는게 나에게 유리하기도 하고

상승장도 아니기에 배액배상하면서 취소할 만한 상황은 아니기에 1000만원 정도 계약금을 걸려고 했습니다.

그런데 부동산 사장님을 통해 알게된 사실인데

주담대를 받기 위해선 계약금이 매매금액의 5%이상 들어가야 된다는 사실을 사장님을 통해 알게 되었습니다.

그래서 현재 근저당 잡힌 금액과 계약금의 합이 매매가를 넘어가지 않는지 확인 하고

5%의 금액을 계약금으로 넣었습니다.

그리고 계약서 작성하러 매도자와 만났을 때 매도자의 돌발 네고가 있었는데...

매도자의 말은 이랬습니다

"계약금을 내가 넣기 전 이 금액보다 천만원 더 주고 계약금 쏘겠다고 말한 팀도 있었는데 먼저 토요일부터 집을 봤고 계약을 한다고 의사를 표현했기 때문에 기다려줬다... 그래서 이사비용으로 매매가를 50만원만 올려달라"

사실 집주인은 12월까지 매수자가 없어서 마음조리다가 조건 맞는 사람이 저밖에 없기 때문에 합의 했다는걸 알고 있었습니다. 그리고 가계약금까지 넣은 마당에 금액을 안올려 줘도 됐지만... 현재 내 상황은 전세를 빨리 빼야 하는 상황이었습니다. 그렇기 때문에 잔금날부터 바로 전세 내놓고 집주인에게 부동산 방문이나 인테리어 견적을 위한 방문 시 집을 보여주는 것에 대해 적극적으로 협조를 요청한 상황이었습니다.

집주인이 계속 집을 보여주는 불편함을 겪어야 하는 상황이라서 집주인을 기분나쁘게 해봤자 저한테 좋은 상황은 없었습니다. 집주인과 관계가 틀어져서 집주인이 집을 안보여주면 금융 비용이 500이상 더 들어갈 수도 있었고

전세 빼는 난이도가 더 올라가는 상황이었습니다.

그래서 매매가 25만원을 올려주기로 제안하고 대신 집잘보여주는 것에 대해 다시 한번 언급하면서 계약서를 작성했습니다. (덕분에 비밀번호도 모든 부동산에게 공유해주시고 집을 잘 볼 수 있었습니다^^;)

잔금일 까지

잔금일까지 가장 힘들었던게 법무사 구하는 것이 가장 어려웠습니다.

법무사는 같은 지역에 투자한 동료들 통해 저렴하게 소개를 받는게 가장 좋은데

주변에 투자한 동료가 없었던지라...

아래 3가지로 법무사를 알아봤습니다.

1. 법무통으로도 알아본다

2. 네이버에서 '법무사'라는 키워드로 검색해서 알아본다

3. 부동산을 통해 알아본다.

이 3가지를 통해 알아보니 법무통이 가장 낮은 금액으로 견적을 받을 수 있었습니다.

인근 도시에 투자한 동료들에게 소개 받고 출장도 올 수 있는지 확인을 했지만

법무사 분들이 타 도시까지 와서 일을 진행해주시진 않았습니다.

(도움을 주신 이십만키로님 최곰님 감사합니다)

여기서 한 가지 주의 해야 할 점은 견적서에

국민주택 채권매입 비용을 "당일 시세"라고 적어 놓는 경우가 있습니다.

그리고 잔금 당일 가서 정신없을 때 국민주택 채권매입비용을 뻥튀기하는 경우가 있는데

채권매입 비용이 얼마나 드는지 직접 확인해보시고

뻥튀기 되어있으면 정정을 당당하게 요구해야 합니다.

저도 직접 확인을 했기 때문에 10만원을 절약할 수 있었습니다

잔금일까지 필요한 서류(주민등록 등본, 도장, 신분증, 가족관계증명서)를 들고 잔금일엔 무난하게

일이 진행 되리라 생각했습니다. 역시 끝가지 무난한건 없었네요...

2호기 인테리어 시 내 마음이 편하면 내가 그만큼 챙기지 못하는거고 돈이 어디서 새고 있다는걸

뼈저리게 경험했기 때문에 좋은게 좋은거다라는 생각은 휴지통에 버리고

꼼꼼하게 확인 하는 것이 잔금일에 도움이 되었습니다.

이렇게 잔금일에 투자를 마무리 할 수 있었습니다.

맨날 역전세로 고생하는 글만 적었는데 이렇게 투자를 짧은 기간안에 하게 될 줄은 생각도 못했습니다.

개인적으로 이번 투자는 운이 좋았기 때문에 가능했다고 생각합니다.

그렇기에 앞으로도 이런 운을 잡을 수 있게 시장을 떠나지 않고

계속 남아있도록 하겠습니다.

작년 한해 동안 많은 성장을 할 수 있었는데 성장하게 도와주신 젊은우리 튜터님, 황금소년 튜터님 정말 감사드립니다.

그리고 전세 뺄 때 이야기 들어주신 괭이부리말 님, 시소입니다 님, 포도RR 님 감사합니다

그리고 법무사 구할 때 도움주신 이십만키로 님, 최곰 님 감사합니다.

이번 투자를 통해 정말 많은 것을 경험했는데 복기는 반드시 해야해서

앞으로 전세 경험담, 인테리어 경험담, 주담대 경험담도 복기글로 남기겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.