투자 시 융자금 낀 집, 어떻게 봐야하나요?

안녕하세요 규리링님 :) 간혹 저렴한 급매 매물에 융자가 껴 있는 경우가 있습니다. 매도자 입장에서는 경매로 넘어가는 것보다는 급매로 처분하는 것이 이득이기 때문에 저렴한 가격에 내놓은 것으로 보입니다. 1. 융자가 있는 집을 매수하는 경우 근저당권을 말소하는 것이 중요합니다. 2. 주담대를 일으킨다고 하셨는데, 잔금을 치르지 않은 상태에서는 소유권이 여전히 매도자에게 있기 때문에 매수자가 부동산을 담보로 잔금을 치를 수 없습니다. 3. 원래는 그렇지만.. 은행에서는 우선 은행 돈으로 매도자의 대출원리금을 상환 후에 근저당 해지 서류를 받고 나머지 잔금을 정산하여 매도자로부터 소유권 이전 서류를 받습니다. 4. 이 서류로 법원에서 근저당을 해지하고 소유권을 이전한 후 은행에서 새로운 근저당(주담대)을 설정합니다. 이 모든 것이 당일에 이루어져야 합니다. 5. 은행에 상환하고 근저당권 말소 서류를 접수하는 것은 법무사를 대동하여 매도자가 진행하면 됩니다. 말소가 진행되지 않는 상황에서는 소유권이 이전되지 않도록 계약서 특약에 기재하시면 됩니다. 6. 잔금을 치고 공실을 만든 상태에서 수리를 진행하시면 되고, 임차인을 들일 때는 마찬가지로 근저당 말소 조건으로 진행해야 할 것입니다. 특히 요즘 같은 상황에서 대출이 있는 집에 들어와서 살 임차인은 거의 없을 것입니다. 위에 여러 가지 내용을 남겨놓기는 했습니다만.. 1호기를 투자할 때 중요한 것은 잃지 않는 투자, 그리고 너무 위험하지 않은 투자(내가 감당할 수 있는 투자)를 해야 한다는 것입니다. 사연 있는 집이 저렴한 것은 당연합니다만, 무언가 어그러졌을 때 내가 감당해야 할 부분 또한 큰 것이 사실입니다. 때문에 조금 더 안전한 물건을 보시는 것도 좋은 방향이 아닐까 싶습니다. 아무쪼록 잃지 않는 1호기 하실 수 있기를 바랍니다.

안녕하세요 규리링님 고민 많이 되셨을텐데 질문 잘해주셨어요 ㅎㅎ 1) 위의 경우 절차는 아래와 같습니다. 은행이 우선 대출 상환해 근저당 해지함 -> 은행에서 새 근저당 설정함 (근저당 말소 서류 접수는 매도자의 법무사가 처리) -> 잔금 치고 공실 만든 후 수리 진행 -> 세입자 들이기 2) 특약은- 말소가 진행되지 않은 상태에서 소유권이 이전되지 않도록 한다 고 기재해 주시면 되십니다 3) 리스크라기 보다 신경쓸 부분은 위에서 말씀드린 과정이 당일에 이뤄져야 한다는 건데요 그래서 평일 오전에 관련 일을 시작하시면 좋을 것 같습니다 조금이라도 도움되셨기를 바라겠습니다 ㅎ.ㅎ

안녕하세요 규리링님,
1호기 매수에 대한 고민이시네요 :)

우선 융자금이 껴 있다는 것은 해당 집을 담보로 대출을 받은 경우입니다.
집주인이 집을 매수할 당시에 집값의 전부를 현금으로 갖고 있지 않다면 은행에서 대출을 받을 텐데요. 이때 이 대출금액이 융자금이 되는 것이죠.

융자금이 30%라면 그렇게 많지 않아보이는데 그밖의 사정이 있어서 경매로 넘어가기 직전인 것으로 보입니다. 이렇게 대출이 껴 있는 집을 매수할 경우는

1) 대출이 껴 있는 상태로 특약에 잔금시 등기부등본상 근저당을 말소한다는 내용을 추가할 것 같고요.
2) 전세 세입자의 잔금으로 매수 잔금을 함께 해서 매매전세 동시 진행을 할 수 있습니다.
3) 하지만 경매에 넘어가는 위급한 상황이라면 계약금을 조금 넣고 매수와 동시에 잔금을 하면서 소유권을 이전받아오는 것이 안전할 것 같습니다.
4) 그밖에 집주인이 필요로 하는 금액을 중도금으로 드리고 등기부등본상에서 근저당을 말소하는 방법도 있습니다.

매도자와 계약서를 쓸 때 필요한 특약은 아래 글에서 확인하실 수 있습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/7681147

규리링님의 1호기를 응원드립니다.