안녕하세요.
오늘의 필사입니다.
BM
아직 앞마당(이라고 쓰고 반마당이라 읽는다)이 적지만 향후 앞마당을 늘려갈 때 벤치마킹할 부분을 생각해봅니다.
- 책상 앞에서 임보만 쓴다고 해서 디테일한 앞마당을 만들기 어렵다 : 임장과 임보의 조화가 있어야 하지만 초보인 나는 더 자주 가보는 게 중요하다
- 임장보고서 사전 부분과 단지 정리 부분을 빨리 마무리 하고 비교평가를 연습할 수 있는 시간을 꼭 확보하자 : 아직 임보를 잘 쓰지 못해서 임보 사전부분이 알차다거나 단지 정리 탬플릿이 정말 멋진 임보에 눈이 돌아가 BM할 것만 잔뜩 생각했었는데 방향을 다시 생각해야겠다. 비교평가 연습할 시간을 꼭 확보하자. 밸런스!!
오늘은 투자 공부를 해나간지 만 3년이 안된 분들이 집중해야 하는 것에 대해 말씀 드리려고 합니다.
여러분들은 투자 전문가로 거듭나기 위해 많은 것을 공부하고 계십니다.
독서, 칼럼 필사, 경험담 필사, 강의수강, 신문기사, 임장, 임보, 시세트래킹...
이렇게 해야 할일이 많다 보니 투자 초기에 어떤 것에 집중해야 하는지 많이 질문을 하십니다.
물론 위에 나열한 것들이 투자자로서 꼭 필요한 것들이지만
그중에서 투자초기에 집중해야 하는 것을 하나만 꼽으라면
'현장임장' 입니다.
저평가 판단
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투자를 결정하는데 있어서 가장 중요한 것은 저평가입니다.
가치 대비 저평가 되어 있는지를 판단할 수 있다면 그 때부터는 투자 결정이 어렵지 않아집니다.
저평가 여부를 판단할 수 있는 가장 좋은 방법은 비교평가 입니다.
지금 투자를 고민하는 단지와 비슷한 입지나 비슷한 가격을 가지고 있는 내 앞마당의 단지들을 비교해보면
현재 이 단지가 저평가 되어 있는지를 확인할 수 있습니다.
비교하는 지역과 단지수가 많아질수록 그 비교는 더 졍교해지고 저평가 되었을 확률은 높아지게 됩니다.
여러분들이 많이 들어 이론적으로 알고 있는 내용일지도 모릅니다.
그런데 왜 나는 비교평가를 통해 저평가를 판단하는게 어렵기만 할까요?
비교군의 부족
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위에서도 말씀 드렸듯이 비교군이 많을수록 저평가에 대한 확신이 커집니다.
저평가라 확신이 안드는 경우는 대부분 앞마당의 부족에서 발생합니다.
비슷한 입지나 비슷한 가격끼리 비교해야 비교가 쉬워지는데
앞마당이 적거나 비교할만한 앞마당이 부족한 경우에는 비교가 어렵습니다.
이런 분들은 조급하게 생각하지 말고
내가 능력이 없어서 안된다고 자책하지 말고
앞마당 늘리기에 최대한 집중하시기 바랍니다.
앞마당을 제대로 늘리는데 가장 중요한 것이 현장에 많이 가는 것입니다.
책상 앞에서 임보만 쓴다고 해서 디테일한 앞마당을 만들기 어렵습니다.
시간대와 루트를 달리해서 최대한 많이 자주 가보고
부동산에 가서 매물도 많이 보면서 어떤 사람이 사는지도 느껴보고
지역주민(부동산 사장님)의 디테일한 의견도 들으며
입지와 선호도를 제대롤 이해하려고 노력해야 합니다.
현장에서 오랜시간을 보낸 앞마당은 잘 잊혀지지 않으며
입지와 선호도의 디테일한 차이까지 알 수가 있습니다.
현장에서 오랜시간을 보낸 앞마당은 잘 잊혀지지 않으며
입지와 선호도의 디테일한 차이까지 알 수가 있습니다.
비교평가 연습
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내가 현장에 열심히 가면서 앞마당을 꽤 많이 만들었는데도 비교평가가 안된다면
그것은 비교하는 연습이 부족한 경우가 많습니다.
비교평가가 익숙해지면 나중에는 알아서 비교가 되지만
그전까지는 의도적으로 비교하는 연습을 많이 해야 합니다.
임장보고서 마무리 부분에서 이 연습을 하게 되는데
대부분은 사전 임장보고서와 단지정리에 집중한 나머지
지역내 비교평가, 앞마당 비교평가의 과정을 통해 저평가 투자물건을 선정하는
이 단계에 많은 시간을 할애하지 못합니다.
이렇게 마무리 되는 앞마당이 많다보니 앞마당이 많아져도 비교가 잘 안되는 경우가 발생합니다.
내가 앞마당이 어느정도 있는데도 비교가 잘 안된다면
임장보고서 사전 부분과 단지 정리 부분을 빨리 마무리 하고
비교평가를 연습할 수 있는 시간을 꼭 확보해서 반복연습을 해보시기 바랍니다.
비교평가가 어렵다고 대충 마무리하는 과정이 반복되면
나중에 앞마당이 쌓여도 제대로 된 비교평가가 어려워 집니다.
현장에서 비교평가
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위의 단계가 어느정도 익숙해진 분들은 그 과정을 반복하면 됩니다.
비교하는 과정에서 입지나 선호도 비교가 잘 안된다면
그 단지나 지역을 연속으로 다시 가보면서 비교해 보면 우위를 판단할 수 있습니다.
비교평가의 마지막 단계는 현장에서 하는 비교입니다.
우리가 수도권은 입지요소, 지방은 규모, 입지요소, 선호도 등의 기준을 정해
S,A,B,C로 등급을 나눠 비교하지만 S,A,B,C 만으로 디테일한 비교는 어렵습니다.
현장을 많이 다니며 비교를 하다보면 디테일한 차이를 알 수 있게 됩니다.
책상에 앉아 하는 비교보다 훨씬 더 디테일하고 즉각적으로 할 수 있게 되는 것이죠.
현장을 다니면서 입지대비 저평가 되어 있다고 생각하는 단지가 보이면
입지가 비슷한 내 앞마당의 해당 평형의 가격을 떠올려보거나
가격이 비슷한 내 앞마당의 단지들을 떠올려 보는 것입니다.
둘중에는 아래의 방법이 조금 더 쉽습니다.
내 앞마당에서 해당 가격대 저평가 단지의 우선순위를 평소에 정해놓고
머리속에 기억하거나 적어놓고 다니면서 비교하는 과정을 거치다 보면
자연스럽게 현장에서 입지를 직접 눈으로 보면서 비교가 가능하니 디테일한 비교가 가능합니다.
이런 과정을 계속 거치다 보면 자연스럽게 입지가 비슷한 지역이나 단지가 떠오르는 경험을 하게 됩니다.
"어? 이 단지 OO지역 OO단지와 입지가 비슷한거 같은데?"
이런 생각이 들면서 바로 가격을 비교해 보는 과정을 통해 현장에서 비교하는 경지에 오르게 됩니다.
좀 더 비교를 잘하고 싶은 분이라면 이렇게 현장에서 직접 단지를 보며 비교하는 연습을 많이 해보세요.
정리하면
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1. 투자를 결정하는데 있어서 가장 중요한 것은 '저평가'이다.
2. 저평가를 판단하는데 가장 확실한 방법은 '비교평가'이다.
3. 비교군이 많이 없다면 현장에 충실한 앞마당을 늘려가라.
4. 앞마당이 어느정도 생겼는데도 잘 안된다면 시간을 확보해서 비교평가를 의도적으로 연습하라.
5. 우위 비교가 잘 안된다면 현장을 다시 가보며 비교하라.
6. 현장에서 내 앞마당 비슷한 가격대의 저평가 단지들과 비교하거나 입지가 비슷한 단지나 지역을 떠올리는 연습을 하면 좀 더 디테일한 비교가 가능하다.
7. 투자초기에는 현장을 많이 가야 한다.(단 임장하는 방법을 알고 있고 임장 후 정리(임보)를 한다는 전제하에)
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김안녕 : 뚜님 꾸준함 응원합니다 :)