이제는 이런 아파트만 살아남습니다 (수요의 모든 것) [갱지지]

"인구는 주는데, 집 값은 오른다"

서울의 인구가

전국 지자체에서 감소 1위라고합니다만,

작년 한 해

강남 압구정은 신신신고가를 경신하며

노원을 빼고 서울 집값은 다 오른 것이 현실입니다

전국적으로 보면

서울과 지방의 부동산 자산 격차가 심해지고

같은 지역 내에서도

주택별 선호격차가 커지고 있습니다

돈이 몰리는 이 현상을

이해하기위해서는

가격이 결정되는 기본 요소인

공급과 수요의 개념을 알아야하는데요

예측 가능한 공급보단

이제는

'수요'에 더 집중해야할 시기입니다

안녕하세요 갱지지입니다 :)

부동산을 공부하다보면

위와 같은 사회현상이 눈에 띄는데요

이번달에는

부동산의 '수요'라는 추상적인 개념을

투자에 연결할 수 있도록

글로 쉽게 풀어보려고 합니다

오늘은 살아남는 아파트의 특징

그 첫 번째

'수요를 봐야하는 이유'에 대해

말해보겠습니다

가격이 형성되는 기본 조건은

공급과 수요에 의해서 결정됩니다

부동산 아파트 공급은

공급 예정물량, 착공률, 인허가 등으로

몇 년 후까지 가시화가 되어있지만

실제로 시장에서 거래되는 가격과

돈의 흐름은 모두 다릅니다

가격을 판단하기 어려운 이유는

수요의 양을

숫자나, 공식대로 판단하기가 어렵기 때문입니다

즉, 집을 구매하려는 욕구인 수요는

집값의 가격과 대체상품의 가격

그리고 사람들의 선호도와 수입에 따라

다르게 선택하기에

공식화 할 수 없는데요.

그럼에도 불구하고

수요를 파악해야하만이

전국의 투자처 중

우선순위를 잡을 수 있습니다

50만 이상의 인구를 가진 도시를

임장하는 이유는

인구가 많은 만큼 수요가 풍부하기때문입니다

그리고 같은 50만 도시여도

지역마다 수요가 몰리는 단지의 특징이 다르기때문에

한달동안 우리는

분임/단임/매임을 하며

개별단지의 수요를 파악하기위해서

bottom-up 방식으로 현장을 누비곤합니다

우리는 현장투자자의 특 장점을 살려서

단순히 인구베이스가 아닌

수요베이스의 돈이 되는 지역분석과

돈이 되는 단지분석이 필요합니다

수요를 세부적이게 봐야하는 이유

[돈이 되는 단지]

인구베이스가 아닌

수요베이스로 돈이 되는 단지분석을 해야하는

가장 적합한 예시를 말씀드릴게요

대표적인 5대 지방광역시인

대전광역시와 광주광역시입니다

두 지역은 모두 인구수가

140만으로 거의 비슷합니다

하지만 주택의 공급 형태는 두 지역이 달랐습니다

📌 전국 연식별 아파트 비율

1990년부터 지금까지 아파트 공급을 살펴보면

대전은 35만호, 광주는 42만호로

광주광역시에 아파트 자체가 더 많은 것을 보여지는데요

연식별 아파트 공급량을 살펴보면

그 차이가 더 확연히 드러납니다

✔1990년도 구축

대전 : 42%

광주 : 38%

✔신축의 비율

대전 : 13%

광주 : 17%

정리하면

광주광역시가 대전보다 집이 더 많고

새 아파트가 더 많다고 볼 수 있습니다

수요베이스로 살펴보면

대전광역시 사람들에게는

상대적으로 새 아파트가 귀하기때문에

연식 좋은 아파트에 대한 대체 상품이 적은 반면

광주광역시 사람들에게는

새 아파트가 많기때문에

연식 좋은 아파트에 대체되는 대체상품이 많겠네요

대체상품이 많다는 것은

수요가 분산된다는 것을 의미하고

같은 인구수여도 특정 단지에 돈이 몰리게됩니다

이러한 수요의 특징은

단지시세에서도 나타납니다.

광주의 구축과 신축이 수요가 다른 것에 비해

대전은 구축과 신축이 비슷한 수요로

비슷한 시세를 형성하며 상승장에

사람들의 구매 욕구를 불러일으켰어요.

이렇게 지역의 특징마다

단지의 가치마다 돈은 다르게 몰립니다

수요를 세부적이게 파악하고

투자를 준비해야하는 이유입니다

이렇게 지역별로, 단지별로

수요를 파악해둔다면

투자 기회가 왔을 때

우선순위를 내려서

투자할 수 있는 가이드가 될 것입니다.

오늘을 시작으로

'수요'라는 키워드에 대해

매주 수요일에 칼럼을 연재할 계획입니다

제 글을 읽고

수요라는 추상적인 개념이

조금은 명확해지시길 바라겠습니다

다음주 수요일에 만나요!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

[갱지지 월부커 글]

돈 없는 20대 사회초년생일수록 열반 기초를 반드시 수강해야 하는 이유

https://weolbu.com/community/243975

서울 투자 불가능할까요? 서울 투자 몰입도 100배로 올리는 4단계 (+양식 공유)

https://weolbu.com/community/213452

두번째 배정받는 임장지, 나만의 인사이트 키우는 방법

https://weolbu.com/community/310007

'시세따기'를 통해 실전 투자로 연결하는 3단계

https://weolbu.com/community/236025

V자 반등으로 알아보는 선호도 파악법(+임보 공유)

https://weolbu.com/community/211943