[지기 17기 포ㄱ1따윈없다! 1단 한다! 준박] 1주차 강의 후기

안녕하세요 준박입니다ㅎㅎㅎ

이번 지기반 17기 1주차 강의는 제주바다님께서 해주셨습니다.

작년 11월 지방투자기초반을 들었을 땐 마지막주 차에 강의를 해주셨는데 이번에는 1주차 강의라 더욱 집중하여 들을 수 있어서 좋았습니다.

이번 강의에선 지방투자기초반에서 배워야할 것 : 지방투자기준 및 로드맵/가격비교 투자사례/ A,B 지역분석에 대해서 였습니다. 지금 지방 시장은 고금리 장기화, 자재값 상승, 공사비증가/ PF대출문제 건설사 위기로 불황 그자체이지만 오히려 우리가 가져야 할 생각은 공급이 지방에선 절대적인 영향을 주기때문에 아파트가 안지어진다? 이건 기회로 돌아온다는것을 알려주셨고, 이런 상황에서 투자를 해야한다고 깨닫게 되었습니다.

그리고 지방과 서울 소득차이가 크지않고, 지방은 서울의 20~40퍼 수준의 가격이고 큰것들 이자부담, 총선같은 것들이 중요하기보단 지금현재 가격이 싸냐 비싸냐에 집중해서 이런 기회를 꼭 잡아야겠다는 생각을 한번 더 하게 되었습니다.

우리가 일반적으로 생각하는 지방투자고민 탑3에 대해서 얘기해주셨습니다.

(1)지방 인구가 줄어든다는데 사도될까?

여기서 광역시의 경우 20년사이 증감을 보면서 늘어나는시기에 가격이 35퍼 오르고, 인구가 줄어드는 시기에도 33퍼 상승하는걸 보면서 지방광역시의 경우 인구감소영향을 받지않고 우상향했다는것을 알 수있었습니다.

다음으로 지방중소도시의 경우 인구증가시기 43퍼 상승하고 , 인구감소시기에 3퍼밖에 상승하지않은걸 처음에 보여주어 처음에 의문이 들었지만, 결국 지역 내 선호단지는 장기적 우상향을 하며, 지역 내 선호도가 낮은 단지는 우상향하지않는다는것을 보아 지방중소도시는 수요규모를 고려하여 평균 이상의 선호 단지에 투자해야한다는것을 깨달았습니다.

(2)지방은 매도가 어렵다 ?

수도권 거래절벽시기와 같은시기 지방 선호생활권은 거래가 계속 되는 예시를 보여주시면서 어느 시장이든 호가, 시장상황, 심리 등에 따라 거래량이 달라지는것이며 지방은 매도가 어렵다는것은 편견이라는걸 깨달았습니다.

여기서 매도가 잘 될려면 우리가 배우는 투자방향대로 광역시는 선호~비선호도/중소도시는 평균이상 선호도/1~3층 제외/ 방3 20~30평대의 환금성 기준에 맞는 아파트를 투자한다면 매도가 어렵지않다는것을 다시 한번 리마인드하였습니다.

(3) ktx,srt 타고 지방까지 투자해야할까라는고민

지역별로 매매,전세 가격, 공급 상황이 다르고 지방은 개별적인시장이라 무릎이하에서 깎을 수 있고, 조건을 좋게 맞춘다면 지방투자는 문제될게 없다는것이었습니다. 수도권투자도 마찬가지로 시간과 비용이 많이들며 우리가 걱정하고 불안해하는것은 아직 제대로 공부하지 않아서 불안한거라는 말씀이 너무 와닿았습니다.

다음은 지방투자 핵심으로 사람들이 살고싶어하는지 ? 갖고싶어하는지? 집값을 결정하는 핵심인 수요에 대해서 배웠습니다. 지방에서 실수요 가수요에 따라 전세가율이 많이 다르다는것과 인구수는 절대적수요이고/ 입지와 상품성은 상대적수요 즉 선호도(입지,상품성)에 따라 어떤것을 우선순위로 투자해야하는가를 알 수 있었습니다!

절대적 수요인 인구수의 의미로 매수수요가 많다는건 매매가격 천정이 높은것/ 임차 수요가 많다는건 전세가격천정이 높다는것 절대적수요가 높을 수록 우선순위는 맞지만 '무조건'은 아니라 인구수에 따라 지역마다의 투자범위를 다르게 정해야한다는것을 한번더 상기시켜주셨습니다.

그래서 지방은 입지와 상품성까지 확인해주고 이것들이 선호도에 매우 큰영향을 주면서 지방투자를 좌우한다는것을 보며 지방투자의 핵심들을 확 알게 되는 강의였습니다.

그 다음 지방투자 입지평가 직장 학군 환경 공급 교통의 설명을 들으면서 내가 임보에 어떻게 녹여낼지 그리고 어떤것을 보고 어떻게 이해하여야 할 지에 대해서 복습해보고 부족한 점을 채워야겠다는 생각을 하였습니다.

여태 내가 놓친고 있던 부분은 일자리, 주요 큰 직장이 적으면 지방에서는 너무 안좋은거 아닌가라는 생각만 하고 있었습니다. 일자리,주요 직장은 수요를 끌어들일 수 있는 중요한 요인일 순 있지만 적다면 해당지역에서 돈을 못버는것이 아닌것까지 지역비교 예시를 통해 알 수 있어 나의 생각까지 바꿀 수 있는 시간들이었습니다.

결국 지역 내 선호하는 생활권, 단지를 아는것에 집중하자! 꼭 BM하겠습니다

그리고 하나 더 환경 부분에서는 여태 정량적인 것들로 입지등급을 정했는데 솔직히 임보를 쓸때 이게 왜? 중요한지 잘 몰랐습니다. 하지만 정성적인것들이 지방에서는 매우 중요한 부분인것을 알려주셔서 지방투자함에 있어 어떤걸 중요하게 봐야할지 감을 잡게 되었습니다.

그 다음으로 A B 지역의 투자분석을 해주셨습니다. 앞으로 내가 만들어가야 할 앞마당을 미리 알 수 있어서 도움이 너무 많이 되었고, 이 지역들을 분석해주시면서 내가 지금 가는 임장지에 어떻게 적용해볼 지에 대해서도 생각해보게 되었습니다.

A B 지역의 인구이동 파트를 설명해주시면서 지난 인구이동 3개년을 1년단위로 확인해보면서 얼마나 전입 전출이 일어났는가를 보고 왜 인구이동관계가 있었는지 보았는데 이 내용을 A, B지역 뿐만아니라 지금 내가 가는 임장지에도 적용해봐야겠다는 생각을 해보고 이번에 꼭 BM해야겠다는 생각을 하게 되었습니다.

그리고 제주바다님께서 마지막으로 좋은말씀들을 많이 해주셨는데 그 중 투자자로서의 실력은 나만 열심히 할 때가 아니라 함께 하는 사람들의 실력과 동기부여를 높여 줄 수 있을때 비로소 완성된다는것이었습니다. 이번 지기반강의를 신청할때 나의 상황과 환경의 이유로 조모임을 해야할지 안해야할지에 대한 고민이 많았는데, 조모임을 한것이 매우 잘한 선택인것 같고, 여기서 내가 얻어만 가는게 아니라 같이 조원 동료들과 함께 성장해나가고 같이 열심히해서 동기부여가 되어야겠다는 생각을 하게되었습니다.

이번 제주바다님의 강의 너무 좋았고 많이 깨닫는 시간이었던것같습니다. 감사합니다!