내집마련 중급반 1강 강의 후기 [내집마련 중급반 4기 52조 크라임]

안녕하세요! 크라임 입니다.

너나위님의 1강은, 내집마련 기초반 총 정리에서 부터

내집마련과 갈아타기에 대한 각자의 개략적 상황별 매수시나리오를 제시해 주셨습니다.

▷ '움푹패인 어딘가'의 판단기준

-> 집이라는 정말 큰 돈이 들어가는 쇼핑에 실수요자들은

"내가 사고 더 떨어지면 어떡하지?"라는 마음에 용기를 내지 못하는 경우가 많습니다.

반대로 "누구는 지금 사서 $억이나 올랐데!"라는 조급함에 영끌 추격매수로 고점에 물리는 경우도 있습니다.

하지만 장기적인 관점에서 최저점을 잡으려는 신의 영역에만 도전하지 않는다면,

결국 옳은 선택을 할 수 있는, 오로지 "가격"에 기초한 매수 타이밍의 기준을 알려주셨습니다.

1) 소득대비 집값(PIR)과 전세가율의 과거 누적평균과 현재의 값을 확인하며 지수에서의 확신을 얻고,

2) 관심단지의 전고점대비 하락율의 높고 낮음을 각각 확인함으로써,

실거주를 하며 10년이상 가족과 장기보유를 할 전제로 큰 결심 후 실행한다면,

단기간의 등락을 거치더라도 결국 물가상승율 보다 큰 수익율을 얻겠구나 느꼈습니다.

▶BM

-> KB통계 월간통계를 통한 PIR, 전세가율 확인으로 절대적 저평가 시기 가늠한다.

-> 네이버부동산, 아실, 호갱노노 등을 통한 관심단지별 전고점대비 하락율+반등상황 확인한다.

-> 이 단지는 이 기준이면 매수한다 라는 기준선을 긋는다.

▷ 잃지 않으며 더 오를 내집의 위치 선정법

-> 시대가 변하며 인구 수, 구조가 바뀜에 따라 선호도, 급지가 극명해 지고 있음을 알려주셨습니다.

서울/수도권, 광역시, 중소도시 별 자산증식의 관점에서

잃지 않는 내집마련을 위한 "선택범위"를 딱! 정해주셨습니다.

내집의 경우 오랜기간 가족의 터전이 되어 가족 전 구성원의 동의 없인 쉽게 이사다닐 수 없으므로

장기보유 하며 편의와 자산증식의 두마리 토끼를 잡기 위해선 정말 "잘 골라야" 함을 깨달았습니다.

▶BM

-> 이왕이면 서울의 더 급지 높은 곳을 보유한다.

-> 보유가치가 떨어지는 곳에 꼭 살아야 한다면 거주와 투자를 분리해야 함을 이해한다.

▷ 현 시점 전세가 상승의 메카니즘

-> 실거주 가치의 반영이라고 흔히 얘기하는 '전세가'가

자본주의 하에 대체로 디플레이션 없이 계속 상승하는 물가와 달리 변동폭이 있는 이유를 설명해 주셨습니다.

한국의 경제가 성장하고, 자본주의 하에 물가가 오르며, 전세가가 공급에 등락이 있어도

결국 물가에 따라 우상향 한다는 논리는 전세레버리지 투자의 전제라고 이해하고 있었습니다.

-> 그 동안 전세가에 영향을 주는 변수를 공급/금리/가격으로 나누어 설명해주시며

현 시점은 매매가는 보합하지만 전세가가 오를 수 있는 환경임을 알려주셨습니다.

현재 서울에 내집이 있어 대출레버리지를 통한 추가주택 매수는 고려하지 않고 있는 저에게,

->서울에 세를 주고 매수하기 정말 좋은 기회가 오고 있음을,

관심단지를 줄세워 계속 째려봐야 함을 강렬히 느꼈습니다.

(그렇게 안하고 기회가 와도 결심하지 않으면 너나위님이 다 사버릴 거라고 하시네요^^)

▶BM

-> 내 예산을 확실히 정한다.

-> 매매-전세차로 예산범위보다 약간 크게 관심단지를 LIST UP한다.

-> 전고점, 현장임장을 통한 매수우선순위를 정하고 기준에 만족하면 실행하기 위해

매전차트래킹 및 현장에서 가격을 협상한다.