내집마련 중급반 1강 강의후기 [내집마련 중급반 5기 89조 미스잡스]

Summary

먼저 내가 얼마의 예산을 가지고 있는지 내 재정상황 파악이 우선시 되어야함.

그리고 나의 상황이 어느 케이스인지 확인하여 그에 맞는 내집마련을 준비하고 Action을 해야함

가격이 저평가/적정한지를 파악하고 미래 가치와 변화에 대응할 수 있는 것을 점검하는 것 역시 중요함.

A. 집이 가지는 가치와 의미

사용가치: 스스로와 소중한 사람들의 보금자리 (안전, 편의, 안정, 과시) - 눈에 보임: 어떤 걸 살까?

자산가치: 매수해서 보유하다가 매도하면 차익 (자산의 방어, 초과수익, 또는 손실) - 보이지않음: 살까 말까?

입지가 좋고, 상품성이 있으며 장기적 우상향 / 물가 상승률을 압도적으로 초과함 - 이런 것만 산다.

내집마련 기초 7단계

1단계 - 방법 선정: 일반매매, 청약, 경매/공매

2단계 - 예산수립: 종자돈, 대출 (저축액의 65%이하)

3단계 - 후보선정: 예산에 맞는 지역 (평촌이상), 맞는 단지(방3개신축, 역세권, 젊은 곳)

4단계 - 지역조사: 입지분석 (직장, 교통, 환경, 학군, 공급), 가격분석 (24/32평)

5단계 - 매물조사: 부동산 전화/예약, 매물확인, 매물정리 하나만, 관심매물 저장 알림설정

6단계 - 현장조사: 매물외 조사 - 교통 - 출퇴근, 환경 아파트촌, 연령대, 학군 초중학, 아파트 쾌적함

7단계 - 거래전 확인(협상 - 작게주고 크게받기), 가계약 (계약금 10%), 중도금 40% (원복불가), 잔금 50%, 거래후, 등기 (중개사 소개 25 - 세무사) 인테리어 3군데, 평당 200

B. 내 집 마련을 잘한다는 것

과거 - 가격 (타이밍): 제시된 가격이 장기적으로 적절한가?

미래 - 이전과 달라질 것들: 인구감소/고령화 - 사회구조 변화 어떻게 대응할 것인가. 선호도는 어떻게 변화하나?

상황

가격 - 괜찮은 시기: 23년 1분기 기준 많이 오르지 않은 것들

범위 - 선호도 높은 것: 상급지 그 자체 또는 그 외 비교적 새것

거주와 투자의 분리하는 법

a. 내집마련 수월한 경우 - 예산 상황 가능

b. 두번째 내집마련 어려운 경우: 거주와 투자의 분리

1 내 종잣돈 맞는 매매가와 전세가의 차이 단지 매수

2 선호 불일치: 거주 지역 인근 실수요 매수 vs 종잣돈에 맞는 매매가와 전세가 차이 단지 (서울)

1단계 - 현재 종잣돈 파악 = 보유현금 + 전세금 - 임차보증금

2단계 - 후보단지 물색: 지역별 매매, 전세, 매매-전세 시세파악 (부동산 지인 -> 시세표)

3단계 - 매수여부 결정: 매수가능단지 임장, 실거주 후보 단지와 비교하여 최종 선정

4단계 - 매수 및 임대: 세낀 경우 - 매매가 - 현 보증금 지급 후 명의 이전, 세가 없는 경우 - 매매 이후 전세 임대 진행 (잔금 가능여부체크)

5단계 - 거주지역 임차: 저렴한 임대료러 거주할 수 있는 가성비 실거주

남은 종잣돈 + 전세대출 vs 남은 좋잣돈 보증금 월세 비교

6단계 - 보우 혹은 입주: 서울 수도권 거주자: 시간 경과된 후 입주 여부 판단

지방 거주자: 꾸준히 보유

# 전세가 1 - 공급: 2020년까지는 공급과 전세가 정확히 반비례관계, 그 후 공식 깨짐

# 전세가 2 - 금리: 2010년 전까지는 금리 연관성 거의 없음 - 전세대출x, 금리 높았다가 낮아짐 - 오름, 낮음 - 하락 낮음 - 상승, 높음 - 하락 => 결론은 금리와 상관없이 그 시기에 공급등 다른 환경의 영향을 고려할 필요가 있음.

자산 불리는 갈아타기

# 하급지에서 상급지로

# 우리 동네 동일지역 신축 (서울 제외 지역)

#수요있는 지역에서 평수 넓히기