내집마련 중급반 1강 강의 후기 [내마중 5기 3년안에 내집라련하조 임팩트1 ]

안녕하십니까 2034년에 천억 자산가가 된 임팩트 입니다!

이번 내마중 을 3개월만에 다시 재수강하게 되었습니다

서기반에서 다른 서울에 내집마련하는 노하우를 다시 듣고 싶어서 신청을 하게되었는데

근데 2번째 듣는강의라서 그런지 확실히 몰입도가 다르더라구요

사실 내마중은 투자자의 강의는 아닙니다

하지만 강의 내용을 봤을때 투자자와 실거주자의 중간쯤인 강의라고 생각이됩니다

"서울 아파트 전세가 비싼가''(현재상황)

서울 아파트 평균 PIR 은 12.3 입니다

지금의 PIR은정점을 찍고 19.9 -> 10.7로 급감한상태입니다

지금 아파트가격으로 봤을때는 PIR 10.7로 평균보다 낮은가격입니다

전세가율은 51.9%로 낮은수치입니다

전세가율이 70%대까지 올라간다면 무조건매수하려는신호입니다

2014년 ~2018년 약4년간 전세가율이 69.7% 이때가 가장 집 사기 좋을때

였지요

지금 시점은 2011년정도 시점으로

지금 집을 사도 매매 금액자체는 많이 떨어진 금액이라생각합니다(하지만 단지마다

다른 양상을 보이고있습니다)

'' 위험한아파트 유리한아파트"(어떤놈을사야할까?)

지금 서울 수도권에 아무거나 사도 되는냐고 묻는다면

옥석을 가려야 된다고 생각이됩니다

이것이 이번 내마중 강의의 키포인트입니다

사실 지금 서울 수도권 어딜사나 10년을 보유한다면

누구도 손해보지않을것 입니다

하지만 내가 아파트를 사고 몇억씩 떨어진다면

이야기는 달라지죠

종자돈3억 +대출 7억 =10억아파트

7억대출 하고 샀는데 아파트가 7억이된다면

내 종자돈 3억이 날라가는상황이되죠 (부부싸움의 원흉)

이럴때도 사실 버텨야됩니다 집은 필수제와 투자제 이기때문에 속이쓰리더라도

버티면 반듯이 원래 가치대로 돌아옵니다(서울수도권)

이런상황이 예전에도 2011년도 같은상황이 많았습니다

지역이 어디냐 위치 아파트 단지에 따라 달랐을뿐이지만요

지금 서울수도권은 전고점기준으로 -25%이하 급락한 단지는

유리한아파트이고 전저점을 을 반등해서 다시 전고점에

비슷하게 돌아온 아파트는 위험한아파트입니다

재미있는것이 위험한아파트가 대부분 좋은아파트 남들이

선호하는아파트일 가능성이 큽니다

리센츠나 마래푸 같은 이름있는아파트이지요

이런아파트는 나중에 -25%이상 떨어진다면 나중에

반등을 할때도 높게 반등을 할 가능성이 많습니다

''자산을 미리 선점하라''(왜사야하지?)

아파트라고하면 필수제이면서 투자제 성격을 가지고있는데

2개를 모두 충족하면서 자산이 도망가는 상황을 눈뜨고 지켜 보지말고

미리 자산을 선점 하는거죠

내 자산이 3억 이다

자산 3억 + 대출 3억 = 6억 실거주 집매수

자산3억 + 전세레버리지 6억 =9억 거주와 투자를 분리 실소유

같은 자산 3억을 가지고 내가 대출을 받아서 6억자산을 실거주 매수하는것과

세입자의 돈을 레버리지해서 9억의 자산을 실거주와 투자를분리해서 매수하는 방법이있는데

실제로 같은돈이 들어갔지만 나중에 오름폭이 확연히 다르겠죠

근데 집값이 오르는것이 맞는냐고 반문을 하실분이 있습니다

사실 집값이 오르는게아닙니다

인플레이션과 경제성장으로 돈값어치가 떨어지는거죠

이걸 사람들은 자산가격이 오른다고 착각하는거죠

지금시장은 서울 수도권 매매가격은 고평가될수있지만

한번의 폭락으로 -25%이상 가격이 떨어진상황입니다

이것은 아주 정상적인 현상입니다 만약 집값이 천정부지로

오른다면 그것은 거품이고 큰거품이 터진다면

우리나라에도 경제위기 외환위기가 올수있습니다 지금의

폭락은 "아름다운 조정" 이라고 생각합니다

지금 폭락한 전세가격은 그렇게

높지는 않다 생각이됩니다(그것을 확인한것이 역전세입니다)

지금 슬금슬금 경매물건이 나오고 있습니다

왜 그럴까요 전세금액은 떨어졌는데 만기가 도래하지않았기에

차츰차츰 만기가 돌아왔을때 역전세를 막지 못한투자자의 물건이

경매에 나오는것입니다

" 그래서 어디를 사면되지? "

이번강의에서 -25%이상 떨어진곳을 사라고하는데

저는 생각이 약간 달랐습니다

-25% 이상 떨어지지않고 반등한곳을 리스트업 하고

지속적인 시세트레킹을 하는겁니다

이 단지가 -25%이하로 떨어진다 그러면 이것이 저점일

확율이 많이 높습니다 다시 원래데로 반등했던 단지가

가격이떨어진다 그때는 서울 수도권 시장이 완전히 얼었다고

판단하는거지요

사실 저점은 알수없습니다 시장황황에 대응하는거지요

BM

-25%이상 떨어지고 다시원래 가격으로 반등한단지를 사는것이아니라

그단지를 지준으로 시세트레킹을한다 이단지가 가격이 -25% 에가까웠을때

주변단지를 확인하고 내가 가진 종자돈 가능범위에 가장급지 좋은곳을매수 한다